Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4062
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B.A. Schras).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de bij besluit van 28 februari 2021 vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2021.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 999.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning onder meer een aanslag onroerende zaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met andere woningen.
De zaak is behandeld op de online zitting van 18 februari 2022. Eiser was aanwezig op de zitting. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [Taxateur] , taxateur.
De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting van 18 februari 2022 gesloten, maar op 10 maart 2022 weer heropend en de heffingsambtenaar verzocht om binnen vier weken een nadere uitleg over de grondwaardes van de woning en de referentiewoningen te geven. Bij brief van 31 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar zijn reactie ingebracht. Bij brief van 23 april 2022 heeft eiser hierop gereageerd.
De rechtbank heeft partijen op 18 juli 2022 medegedeeld dat zij genoeg informatie heeft om zonder een nadere zitting uitspraak te doen. Omdat geen van de partijen heeft aangegeven op een nadere zitting gehoord te willen worden, is het onderzoek op 13 oktober 2022 gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande pand uit 1927. De woning ligt op een perceel van 900 m² en heeft een hoofdgebouw met een inhoud van 840 m³, twee dakkapellen, een berging en een garage.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum. Voor de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 is van belang in welke de staat de woning op die datum verkeerde. [1]
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 999.000. Hij heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [gemeente] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of verweerder bij de woning is uitgegaan van voldoende vergelijkbare woningen, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen deze woningen en de woning van eiser. Bij deze beoordeling betrekt de rechtbank wat eiser in beroep heeft aangevoerd. De rechtbank neemt de herziene versie van de matrix, die de heffingsambtenaar op 31 maart 2022 heeft ingediend, als uitgangspunt.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Waarom dit zo is legt de rechtbank hierna uit.
8. De rechtbank vindt - en eiser heeft ook niet betwist - dat de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbare referentiewoningen heeft gekozen om de waarde van de woning van eiser mee te onderbouwen. Net als de woning zijn de referentiewoningen in [gemeente] gelegen vrijstaande woningen. De woning en de referentiewoningen hebben voldoende vergelijkbare bouwjaren (1927 tegenover 1929, 1938 en 1905). De referentiewoningen aan de [adres 3] en [adres 4] zijn qua woninginhoud goed vergelijkbaar. De referentiewoning aan de [adres 2] heeft meer woninginhoud (+ 210 m³), maar is daarmee nog niet onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. De verkopen van de referentiewoningen zijn ook niet te ver van de waardepeildatum verwijderd.
9. Eiser betoogt dat de voor zijn grond gehanteerde waarde van € 700 p/m² opvallend hoog is vastgesteld ten opzichte van de in de matrix gehanteerde gemiddelde waarde van € 385 p/m² voor de grond van de referentiewoningen.
10. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de grondwaardes van de woning en de referentiewoningen via staffels zijn berekend. Het uitgangspunt daarbij is dat hoe groter een kavel is, hoe lager de prijs is die wordt betaald door een koper voor de extra meters. Doordat de extra meters een lagere waarde vertegenwoordigen wordt ook de gemiddelde gehanteerde grondwaarde lager. Op 31 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar een nader toelichting op de grondwaarde gegeven en de grondstaffels overgelegd waarmee de grondwaardes zijn berekend. De heffingsambtenaar heeft daarbij toegelicht dat voor de woning en de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] dezelfde grondstaffel is gehanteerd voor het berekenen van de grondwaardes, omdat zij in het waardegebied ‘villawijken, nummer [Nummer] ’ zijn gelegen. De grondwaarde van de referentiewoning [adres 3] is bepaald met een andere grondstaffel en andere grondprijzen, omdat de [Straat] een drukke doorgaande weg is. Dit is door eiser niet bestreden. Voor deze referentiewoning is daarom een andere de grondstaffel van toepassing, namelijk ‘villaparken met drukke ligging, nummer W249’. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
11. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank met de toelichting op de zitting, de overgelegde grondstaffels en de herziene taxatiematrix, de waardeverhouding van de grond van de woning tot de grond van de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt. Ook heeft de heffingsambtenaar de rechtbank ervan overtuigd dat de grondwaarde van eisers woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de grondwaardes van de referentiewoningen. De rechtbank stelt vast dat de grondwaarde van de woning van eiser van € 630.000 en de grondwaarde van de referentiewoningen van respectievelijk € 688.800, € 443.300 en € 717.200 correct zijn herleid uit de grondstaffels. Dat de gemiddelde waardes p/m² voor de grond van de referentiewoningen relatief laag zijn (eiser noemt een gemiddelde waarde van € 385 p/m², in de herziene matrix zijn de grondwaardes van de referentiewoningen respectievelijk € 496 p/m², € 451 p/m² en € 304 p/m²) ten opzichte van de gemiddelde grondwaarde van eisers woning van € 700 p/m², is gelet op de toelichtingen van de heffingsambtenaar verklaarbaar. De referentiewoning aan de [adres 3] heeft een met de woning vergelijkbaar perceeloppervlakte van 983 m², maar de heffingsambtenaar heeft voldoende overtuigend toegelicht dat grondwaarde van woningen aan de [Straat] lager is vanwege de ligging aan een drukke doorgaande weg. De referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 4] hebben ook een verklaarbaar lage gemiddelde grondwaarde, omdat hun percelen juist veel groter zijn dan die van eiser (1.388 m² en 2.360 m²). De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in deze toelichting. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser wijst in zijn beroepschrift op de gedateerde staat van zijn woning. Zo is de keuken uit 1981, is de badkamer ongewijzigd gebleven sinds 1981, is de cv-installatie oud en lekkend en is het rieten dak versleten. Voor zover eiser beoogt te stellen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van zijn woning, volgt de rechtbank eiser daarin niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een substantiële aftrek is toegepast vanwege de staat van onderhoud, de kwaliteit van de woning, de doelmatigheid en het voorzieningenniveau. Gezien de toegepaste correctie in de taxatiematrix van 38% op de waarde van het hoofdgebouw van de woning van eiser kan de rechtbank dit volgen. Volgens de rechtbank is daarmee met de door eiser geschetste staat van zijn woning voldoende rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt evenmin.
13. Eiser voert ook aan dat hij privacy is verloren en dat zijn woongenot is verstoord doordat tussen zijn perceel en het aangrenzende perceel van de woning aan de [adres 5] , 20 jaar gelegen een groene zoom is verwijderd waardoor zijn perceel en garage direct aan het terras van de buren grenzen.
14. Naar het oordeel van de rechtbank had de heffingsambtenaar bij de waardering geen rekening hoeven houden met het ervaren verlies van privacy en/of aantasting van het woongenot door het verwijderen van het groene zoom en het daardoor direct aan zijn perceel grenzende terras van de buren. Weliswaar is er door het verwijderen van de aanbouw voor eiser een verandering ontstaan qua zicht en privacy, maar de rechtbank vindt niet aannemelijk dat de feitelijke situatie qua privacy en woongenot objectief gezien leidt tot een waardevermindering ten opzichte van de referentiewoningen. Eiser heeft toegelicht dat het terras van de buren zich bevindt aan de entreezijde van zijn woning. Het terras grenst dus niet aan de achterzijde of de achtertuin van de woning. Gelet op de positie van het terras
aan de entreezijde en nabij de garage van de woning en gelet op de grootte van het perceel van eiser van 900 m², ziet de rechtbank geen aanknopingspunt voor het oordeel dat sprake is van een dusdanig (onoverkomelijk) gebrek aan privacy ten opzichte van de referentiewoningen dat de heffingsambtenaar daar (geobjectiveerd) rekening mee had moeten houden. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser stelt verder dat hij door de wijziging van de inrichting van de verkeersituatie en de verwijdering van een ellips voor zijn woning, meer last heeft van het licht van koplampen van verkeer in de straat aan de voorzijde van de woning. Het uitzicht vanuit de aan de voorkant van de woning gelegen huiskamer wordt nu mede bepaald door het aankomende verkeer. De levenskwaliteit is door deze verkeersituatie aangetast.
16. De rechtbank ziet hierin geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van € 999.000 daarom te hoog heeft vastgesteld. Eiser heeft zijn stellingen niet met concrete objectieve gegevens onderbouwd. Er is voor de rechtbank daarom onvoldoende reden voor de conclusie dat de verkeersituatie aan de voorzijde van zijn woning een objectief waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 januari 2023.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.