Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3657
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente 1] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 mei 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan [adres 1] in [gemeente 2] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 566.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de Waardering Onroerende Zaken aanslag (WOZ-aanslag) gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 559.000,-. Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2023 op zitting behandeld. Eiser was fysiek aanwezig bij de zitting. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft aan de zitting deelgenomen via MsTeams en heeft ingestemd met een hybride zitting.
Feiten
1. De woning is een in 1976 gebouwde vrijstaande woning met een vrijstaande garage, tuinhuis, dakkapel en zonnepanelen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 152 m2 en een perceel van 674 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 483.000,- De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [gemeente 2] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Systeem Wet-WOZ
8. Eiser is het niet eens met de methode die de heffingsambtenaar heeft gebruikt om de WOZ-waarde te onderbouwen. Eiser stelt dat de WOZ-waarde met het voorafgaande jaar moet worden vergeleken. Op basis van die vergelijking van eiser is de stijging 7,07 %, dit percentage is de gemiddelde stijging tussen 2019 en 2021.
9. De beroepsgrond van eiser slaagt niet. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Omdat de waarde niet bepaald wordt op basis van een indexering, is het dus mogelijk dat de WOZ-waarde meer (of minder) stijgt dan de jaarlijkse indexering. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum, zoals eiser heeft gedaan of uit een indexering van een vorige WOZ-waarde, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen
WOZ-waarde worden afgeleid. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen referentiewoningen
10. Verder noemt eiser een aantal andere woningen, namelijk: ’ [adres 5] , [Huisnummer 1] , [Huisnummer 2] , [Huisnummer 3] en [adres 2] (allen in [gemeente 2] ) die een lagere waarde onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat ’ [adres 6] weliswaar is verkocht in juni 2020, maar niet als referentiewoning kan dienen omdat deze woning 100 m2 groter is dan de woning van eiser. [adres 2] is meegenomen in de vergelijking en heeft een betere onderhoudstoestand. De overige woningen die eiser noemt zijn niet verkocht, een vergelijking met WOZ-waarde past zoals eerder is aangegeven in rechtsoverweging 9 niet in het systeem van de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderlinge verschillen
11. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de stichtingskosten en bouwkosten bij de bouw van zijn woning en de overige woningen aan ’ [Straat] . Eiser heeft voor zijn woning de goedkoopste materialen en opties gebruikt en heeft geen dubbele muren, een houten constructie en asbest, dit zou moeten resulteren in een lagere WOZ-waarde. Eiser vergelijkt zijn woning met [adres 2] die wel een betere onderhoudstoestand heeft. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat [adres 2] voor de onderhoudstoestand ‘bovengemiddeld’ is gewaardeerd. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Er is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser. Het ligt op de weg van eiser om aannemelijk te maken dat het onderhoudsniveau lager dan gemiddeld is. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Voorzieningen
12. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de woning een verouderde keuken, toilet en badkamer heeft. In de badkamer heeft eiser in februari 2022 het oude bad verwijderd en een douche geplaatst. De heffingsambtenaar heeft de voorzieningen gewaardeerd op ‘gemiddeld’. De rechtbank ziet geen aanleiding om van een lager voorzieningenniveau uit te gaan. Eiser heeft zijn stelling niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s. De beroepsgrond slaagt niet.
Andere referentiewoningen
13. Verder stelt eiser dat er in beroep andere verkoopcijfers gebruikt dan in het oorspronkelijke taxatierapport. De heffingsambtenaar mag in elke fase van de procedure een nieuwe onderbouwing geven van de door hem vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar mag daarbij zelf de referentiewoningen kiezen, zolang deze maar voldoende vergelijkbaar zijn en er rekening wordt gehouden met de verschillen. De taxatiematrix van de heffingsambtenaar voldoet hieraan. De beroepsgrond slaagt niet.
Opengebroken weg
14. Tot slot stelt eiser dat de weg in de straat een aantal keer is opengebroken en daarom een waardedrukkende factor heeft op de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat een tijdelijke openbreking van de weg geen waardedrukkend effect heeft op de waarde van de woning. De stelling van eiser, die niet met stukken of anderszins is onderbouwd, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om uit te gaan van een waardedrukkende factor. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.