Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4641
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 augustus 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 509.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de Waardering Onroerende Zaken aanslag (WOZ-aanslag) ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 3 februari 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Feiten
1. De woning is een in 2003 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een aangebouwde garage en zonnepanelen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 135 m2 en een perceel van 292 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 479.000,-. (verlaging van 30.000 euro). De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen (allemaal in dezelfde straat), niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8.1
Eiser begrijpt niet waarom de WOZ-waarde van zijn woning met 14 procent is gestegen en de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] met minder dan 9 procent zijn gestegen. Op de zitting heeft eiser nader toegelicht dat in de belastingjaren 2020 en 2021 dezelfde referenties zijn gebruikt om de waarden te onderbouwen. Verder licht eiser toe dat [adres 5] de garage heeft betrokken bij de woning en daarom 19 m2 extra woonoppervlakte hebben en een extra schuur hebben gebouwd in de tuin. [adres 6] zou een hogere WOZ-waarde moeten hebben, want bij de aanschaf van de woning was die 6 tot 12 procent duurder dan de woning van eiser. [adres 6] ligt hoger, heeft een vrij uitzicht op het [kanaal] en heeft 50 m2 extra kavel bij kunnen kopen voor een laag bedrag.
8.2
De rechtbank begrijpt de manier waarop eiser zijn standpunten formuleert en dat hij moeite heeft met het verschil in WOZ-waarden in de straat. De rechtbank overweegt echter dat de waarde van een woning, gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ, niet kan worden afgeleid uit een vergelijking met de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum of uit een percentage van een vorige WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Omdat de waarde niet bepaald wordt op basis van een percentage, is het dus mogelijk dat de WOZ-waarde meer (of minder) stijgt dan de jaarlijkse percentage en dat dit in één straat kan verschillen. De heffingsambtenaar heeft de woning van eiser vergeleken met drie verkopen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning daarom op de juiste wijze onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
9. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.