Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5114
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: T. Medemblik).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 250.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Feiten
1. De woning is een in 1951 gebouwde maisonnette met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 95 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 235.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, allemaal in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat de woning aan de [adres 2] en zijn woning identiek zijn aan elkaar, omdat het onderdeel is van een project waarbij drie identieke flatgebouwen werden neergezet. [adres 2] is verkocht op 6 januari 2021 voor € 235.000,-. Verder stelt eiser dat [adres 2] verkeerde in een betere staat gelet op de foto’s op [website] en een eigen bezoek aan de woning door eiser enkele jaren geleden. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat [adres 2] ten tijde van de verkoop voor een relatief laag bedrag is verkocht. Verder stelt de heffingsambtenaar dat [adres 2] zeker goed vergelijkbaar is met de woning, maar de marktwaarde moet met meerdere verkopen worden onderbouwd. De enkele vergelijking met [adres 2] is niet mogelijk.
9. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank begrijpt dat eiser moeite heeft met het verschil tussen de verkoopprijs van [adres 2] en zijn WOZ-waarde. De rechtbank overweegt echter dat de waarde van een woning, gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet-WOZ, kan niet worden afgeleid uit een vergelijking met één verkoop. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De heffingsambtenaar heeft de woning van eiser vergeleken met drie verkopen, waarbij de verkoopprijzen zijn teruggerekend naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning daarom op de juiste wijze onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser stelt dat de referentiewoningen in bezwaar, namelijk: [adres 5] en [adres 6] , meer dan een half jaar later in juli en augustus 2021 zijn verkocht. Eiser stelt dat zijn woning niet vergeleken kan worden met deze verkopen, omdat de verkoopprijzen in die periode zijn gestegen.
11. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van verkoopgegevens van referentiewoningen, die niet meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Dit is een voor de waardebepaling algemeen gebruikelijke methode. In wetgeving en rechtspraak is geen enkel aanknopingspunt te vinden voor de stelling van eiser dat deze gegevens niet als uitgangspunt kunnen worden gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft de gebruikte verkoopgegevens vervolgens gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Daarbij wil de rechtbank nog aanvullen dat het volgens vaste jurisprudentie de heffingsambtenaar is toegestaan om in de fase van beroep en hoger beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan op het taxatieverslag zijn vermeld en ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Tot slot stelt eiser dat zijn woning beschikt over matige voorzieningen door een oude badkamer uit 1951 en matige staat van onderhoud door de niet-geïsoleerde zolder en enkel glas. Eiser heeft de heffingsambtenaar verzocht om een inpandige opname van zijn woning. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat een inpandige opname niet altijd mogelijk is in verband met de bezitting van personeel. Ook had een inpandige opname de waarde niet doen veranderen. De voorzieningen van de woning zijn al gewaardeerd op onder gemiddeld (2). De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van
I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.