Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4246
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. T.C.A. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juli 2022.
Eiseres heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerendezaakbelasting (OZB) ontvangen voor haar woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 896.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2023 middels een hybride zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur [taxateur] . Eiseres was fysiek aanwezig, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur hebben via MsTeams deelgenomen.
Feiten
1. De woning is een in 1830 gebouwde vrijstaande woning met een hobbyruimte en vrijstaande garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93 m2 , een gastenverblijf van 96 m2 en een kavel van 740 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
8. Eiseres voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met haar woning. [adres 3] is een boerderij met een bovenverdieping, inpandige garage, losse garage en een tuinhuis. [adres 2] heeft een grotere kavel en gebruiksoppervlakte, tweede huis op het erf en een ontwerp voor een nieuw te bouwen dubbel woonhuis. De heffingsambtenaar betwist niet dat er verschillen zijn tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen, maar dat wel met deze verschillen rekening is gehouden. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De referentiewoningen zijn wat betreft bouwjaar en bouwtype goed met de woning van eiser vergelijkbaar. De rechtbank merkt nog op dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van eiser, maar zodanige kenmerken gemeen moeten hebben dat een goede vergelijking mogelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
Kwalificatie van de woning
9. Eiseres stelt dat haar woning geen semibungalow is, maar een vrijstaande woning. Voor een semibungalow wordt er een andere prijs betaald en is er sprake van één woninglaag.
De heffingsambtenaar heeft de woning van eiseres in beroep ook gekwalificeerd als een vrijstaande woning en vergeleken met andere vrijstaande woningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat aan de hand van het type woning de WOZ-waarde niet wordt bepaald. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De heffingsambtenaar heeft de woning van eiseres in beroep ook gekwalificeerd als een vrijstaande woning en vergeleken met andere vrijstaande woningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat aan de hand van het type woning de WOZ-waarde niet wordt bepaald. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Systeem WOZ-Waarde
10. Eiseres is het niet eens met de waardebepaling die elk jaar opnieuw wordt gedaan. Ook stelt eiseres dat er een te hoge waardestijging is van de WOZ-waarde ten opzichte van het vorige belastingjaar.
11. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Omdat de waarde niet bepaald wordt op basis van een indexering, is het dus mogelijk dat de WOZ-waarde meer (of minder) stijgt dan de jaarlijkse indexering. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum of een vergelijking met WOZ-waarden van andere woningen of uit een indexering van een vorige WOZ-waarde, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid.
Isolatie en wateroverlast
12. Eiseres stelt dat haar woning niet goed is geïsoleerd en daarom zorgt voor hoge energierekeningen. Verder voert eiseres aan dat haar woning erg laag ligt en er met stortbuien wateroverlast is. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning van eiseres inderdaad lager ligt en bij hevige stortbuien last kan krijgen van wateroverlast, maar dat hier ook maatregelen voor zijn te treffen. Verder stelt de heffingsambtenaar dat dit verdisconteerd zit in de vierkante meterprijs. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Eiseres heeft haar stelling niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van stukken. Gelet op de vierkante meterprijs van de woning van eiser is de isolatie van de woning verdisconteerd in de vierkante meterprijs. De beroepsgrond slaagt niet.
Bouwvergunningen
13. Ook voert eiseres aan dat bij de verkochte objecten mag worden aangebouwd en bij haar wordt een bouwvergunning afgewezen. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woning van eiseres onder 1 van de 140 gemeentelijke monumenten valt. Hierdoor gelden er andere regels c.q. beperkingen dan voor niet-monumentale woningen als het gaat om verbouwen of het aanbrengen van veranderingen. Momenteel heeft eiseres wel een sloop- en bouwvergunning gekregen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting nog nader toegelicht dat het wel of niet verkrijgen van een bouwvergunning geen waardebepalende factor is voor de WOZ-waarde. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Dat de woning van eiseres een monumentenstatus heeft en beperkingen heeft wat betreft verbouwen en veranderingen aanbrengen, brengt niet per definitie mee dat de woning minder waard is. Eiseres heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat dit voor haar woning wel geldt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.C.A. van Kuijeren, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.