Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3746
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [gemeente] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 26 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 579.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerende zaakbelasting (OZB). De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2021 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de digitale zitting van 30 november 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door A. de Graaf, als waarnemer van zijn gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar zijn [Taxateur 1] en taxateur [Taxateur 2] verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 2007. De woning heeft een hoofdgebouw van 481 m³, een aanbouw van 46 m³ en een vrijstaande berging van 11 m³. De woning ligt op een perceel van 260 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 546.000.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 579.000.
Het beoordelingskader
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vijf andere woningen. Het gaat om [adres 2] (verkocht op 5 oktober 2020 voor € 562.500), [adres 3] (verkocht op 24 juli 2020 voor € 615.000), [adres 4] (verkocht op 30 juni 2022 voor € 450.000), [adres 5] (verkocht op 2 juli 2022 voor € 550.000) en [adres 6] (verkocht op 3 februari 2017 voor € 525.000) (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Van de referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de waardebepaling zijn marktgegevens beschikbaar. De rechtbank oordeelt dat de referentiewoningen, met uitzondering van [adres 6] bruikbaar zijn. Het verkoopcijfer van [adres 6] is 34 maanden vóór de waardepeildatum gerealiseerd en daarmee niet geschikt ter onderbouwing van de waarde. De andere referentiewoningen beschikken wel over een rondom de waardepeildatum gerealiseerd verkoopcijfer en zijn goed vergelijkbaar, omdat zij in dezelfde straat ( [Straat 2] ) of omgeving [Straat 1] liggen, hetzelfde of een vergelijkbaar bouwjaar hebben en ook wat betreft inhoud en perceeloppervlakte niet al te veel afwijken van de woning. Voor zover er verschillen zijn, zoals bijvoorbeeld de perceeloppervlakte, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat daar bij de waardebepaling in voldoende mate rekening mee is gehouden. De waardeverhouding van de woning tot de referentiewoningen is ook voldoende inzichtelijk gemaakt. De waarde per vierkante meter is in lijn met de prijzen per vierkante meter van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] en lager dan de prijzen per vierkante meter van [adres 3] en [adres 5] .
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser heeft de gronden over de brandgang/erfdienstbaarheid, het achterstallige schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde van de woning, de gedateerde indruk van de woning en de onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren zoals kwaliteit en staat van onderhoud, op de zitting ingetrokken
10. Wat betreft de referentiewoning [adres 3] heeft eiser zijn twijfels geuit over de vraag of sprake is van een daadwerkelijk verkoop omdat hij daarover geen informatie heeft. Daarnaast vindt hij de woning niet vergelijkbaar met zijn woning, omdat deze anders dan zijn woning allerlei verbouwingen heeft ondergaan, zoals het plaatsen van een grote dakkapel en een overkapte zithoek, en is voorzien van onder meer een garage.
11. De heffingsambtenaar heeft een afschrift van de koopovereenkomst overgelegd van de referentiewoning [adres 3] , zodat naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk is dat de woning op 24 juli 2020 verkocht. Ook de door eiser genoemde verbouwingen aan de referentiewoning vormen geen aanleiding om dit verkoopcijfer als onbruikbaar te beschouwen. Niet vereist is namelijk dat referentiewoningen identiek zijn aan de woning. Vereist is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft in de matrix de verschillende objectonderdelen zoals de dakkapel betrokken en gewaardeerd. Eiser heeft niet gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen en ook de rechtbank ziet voor die conclusie geen aanknopingspunt. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser wijst er verder op dat het perceel van de referentiewoning van 154 m² is gewaardeerd voor € 649 p/m², terwijl zijn woning een kleiner perceel heeft van 260 m² dat is gewaardeerd voor € 693 p/m². Volgens eiser is deze waardering strijdig met de wet van de afnemende meeropbrengst, waaruit volgt dat de meerwaarde van de extra meters van het perceel van de referentiewoning zou moeten afnemen.
13. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de referentiewoning gelet op de perceeloppervlakte, op basis van de grondstaffel een hogere prijs per vierkante meter zou hebben, maar dat in dit geval een lagere prijs is aangehouden vanwege de waardedrukkende ligging van de woning tussen de woningen aan [adres 7] en aan [adres 8] in. Volgens hem is sprake van een minder aantrekkelijke uitstraling van de referentiewoning en moet worden uitgegaan van een liggingsfactor ‘2’. Per abuis is in de matrix een liggingsfactor ‘3’ vermeld. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur volgen en vindt dat hij afdoende verklaarbaar heeft toegelicht waarom in dit geval de wet van de afnemende meeropbrengst niet tot uiting komt in de gehanteerde prijs per vierkante van de grond. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat de woning is gelegen nabij een zorginstelling van [Organisatie] . Er is sprake van geluids- en parkeeroverlast. Hij merkt daarbij op dat een taxateur van de gemeente [gemeente] voor de WOZ-waarde naar peildatum 1 januari 2012 heeft aangegeven dat de ligging nabij de [Organisatie] en het zicht daarop, van waardeverminderende invloed is. Toen is daar wel rekening mee gehouden. Daar komt bij dat de referentiewoning [adres 9] in zijn geheel niet in de buurt van de stichting ligt.
15. Volgens de heffingsambtenaar is de invloed van de ligging nabij de stichting verwaarloosbaar. De woning van eiser ligt op 120 meter afstand van de stichting. Daartussen staan nog acht rij- en hoekwoningen. Als je voor de woning staat, bestaat bovendien nauwelijks zicht op het wooncomplex. Daarnaast is er volgens de heffingsambtenaar voldoende parkeergelegenheid, omdat achter het wooncomplex 25 parkeerplaatsen zijn en ook ernaast een hofje met parkeerplaatsen aanwezig is. Daarnaast is, voor zover al sprake is van invloed op de waarde, die invloed verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. [adres 4] ligt zelfs dichterbij het wooncomplex. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Op de overzichtsfoto van de heffingsambtenaar is zichtbaar dat de referentiewoningen aan [Straat 2] alle in de nabijheid van de stichting zijn gelegen, zodat een mogelijke invloed op de waarde is verdisconteerd in drie van de referentiewoning. Dat [adres 5] niet in de buurt ligt van de stichting betekent nog niet dat de heffingsambtenaar daar bij de waardebepaling in het bijzonder rekening mee had moeten houden. Eiser heeft zijn stelling dat sprake is van een waardedrukkende invloed namelijk niet met (objectieve) gegevens onderbouwd zodat er voor de rechtbank geen aanknopingspunt is dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning en de referentiewoning [adres 5] niet beide als gemiddeld had kunnen aanmerken. De beroepsgrond slaagt niet.
16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Veldman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 maart 2023.
De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.