ECLI:NL:RBMNE:2023:123

• Datum uitspraak: 18 januari 2023
• Publicatiedatum: 18 januari 2023
• Zaaknummer: C/16/542832 / HL ZA 22-197
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over verantwoordelijkheden voor onderhoud van mandelige zaak tussen deelgenoten en stichting

In deze zaak, die werd behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland, stond de vraag centraal of de stichting verantwoordelijk is voor het onderhoud van de mandelige zaak, waar 123 deelgenoten, waaronder 108 woningbezitters en 15 appartementsrecht eigenaren, gezamenlijk eigenaar van zijn. De eisers, bestaande uit de vereniging van eigenaars (VvE) en andere deelgenoten, vorderden een verklaring voor recht dat de stichting verantwoordelijk is voor het onderhoud van de mandelige zaak en vroegen om betaling van gemaakte kosten voor noodzakelijke reparaties. De stichting betwistte deze verantwoordelijkheid en stelde dat zij enkel op verzoek van de beheerder, die belast is met het beheer van de mandelige zaak, rechtshandelingen mag verrichten.

De rechtbank oordeelde dat de VvE niet-ontvankelijk was in haar vorderingen, omdat zij geen deelgenoot is van de mandelige zaak. De rechtbank concludeerde dat de stichting niet de juiste partij was voor de vorderingen van de eisers, aangezien het beheer van de mandelige zaak bij de beheerder ligt. De rechtbank oordeelde dat de stichting wel degelijk verantwoordelijk was voor de betaling van de gemaakte kosten voor de reparatie, omdat de toezegging om deze kosten te vergoeden niet tijdig was nagekomen. De rechtbank wees de vorderingen van de stichting in reconventie af en veroordeelde de stichting tot betaling van de kosten aan de eisers, inclusief buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van de stichting en de rol van de beheerder in het beheer van de mandelige zaak, evenals de noodzaak voor deelgenoten om hun rechten en verplichtingen goed te begrijpen in het kader van mandeligheid.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/542832 / HL ZA 22-197

Vonnis van 18 januari 2023

in de zaak van

1. de vereniging van eigenaars

[eiseres sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2 [eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

3.
[eiser sub 3] en
[eiseres sub 3] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

4.
[eiseres sub 4] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

5.
[eiser sub 5] en
[eiseres sub 5] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

6.
[eiser sub 6] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

7.
[eiseres sub 7] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

8.
[eiser sub 8] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

9.
[eiseres sub 9] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

10.
[eiser sub 10] en
[eiseres sub 10] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

11.
[eiser sub 11] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

12.
[eiser sub 12] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

13.
[eiseres sub 13] ,

wonende te [woonplaats 2] (Verenigde Staten),

14.
[eiseres sub 14] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

15.
[eiser sub 15] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

16.
[eiser sub 16] en
[eiseres sub 16] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. A.M. Zoete-van der Zwart te Amsterdam,

tegen

de stichting

[gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. S.R. Kieffer te Amsterdam.

Partijen worden hierna eisers en de stichting genoemd.

Eiser sub 1 zal afzonderlijk worden aangeduid als: de VvE.

Eisers sub 2 tot en met 16 worden gezamenlijk aangeduid als: [eiser sub 2] c.s.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 25 juli 2022;
• de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie;
• de conclusie van antwoord in reconventie;
• de nadere producties (9 tot en met 15) van de stichting.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 december 2022.

Beide partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op een [.] in [plaats] zijn 108 (vrijstaande/geschakelde) woningen en een flatgebouw met 15 appartementen gerealiseerd.

2.2.

De eigenaren van de 15 appartementsrechten van het flatgebouw ( [eiser sub 2] c.s.) zijn van rechtswege lid van de VvE.

2.3.

Om het [.] ligt de oeververdediging. Deze oeververdediging is gezamenlijk eigendom van 123 deelgenoten: 108 eigenaars van de woningen en de 15 appartementsrechteigenaren (hierna: de mandelige zaak).

2.4.

In de
Akte van Mandeligheid van 23 december 1996 (hierna: de Akte) zijn afspraken gemaakt over de mandelige zaak. In de Akte is onder meer het volgende opgenomen:

“
Vergaderingen Artikel 3

1. De gezamenlijke deelgenoten vormen de vergadering van deelgenoten (hierna te noemen: de vergadering).
De vergadering kiest uit haar midden een bestuur (…)

(…)

14. De vergadering is slechts bevoegd besluiten te nemen die rechtstreeks betrekking hebben op het gebruik en beheer van de mandelige zaak. Regels voor gebruik en beheer dienen voor iedere deelgenoot te gelden. (…)

(…)
Onderhoud Artikel 2 (…)

2. De deelgenoten zijn gehouden bij te dragen in de kosten van beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van de mandelige zaak in de verhouding van hun mede-eigendom. De deelgenoten verplichting zich jegens elkander tot zodanige onderhoud en vernieuwing. (…)

(…)

Beheer Artikel 4

1. Het beheer van de mandelige zaak berust bij het bestuur.
Onder beheer wordt verstaan het verrichten van alle handelingen die dienstig kunnen zijn voor de instandhouding van de mandelige zaak met name daaronder begrepen het aanbesteden van werken strekkende tot onderhoud, herstel of vervanging van de mandelige zaak of delen daarvan.

2. Bij de uitvoering van haar taak richt het bestuur zich naar de besluiten en beleidslijnen die door de vergadering van deelgenoten zijn vastgesteld.
Alle bevoegdheden de mandeligheid betreffende die krachtens deze akte niet zijn opgedragen aan de vergadering van deelgenoten, berusten bij het bestuur. Iedere deelgenoot is onderworpen aan de besluiten die door de vergadering van deelgenoten en/of het bestuur met betrekking tot de mandeligheid worden vastgesteld (…).

(…)

2.5.

De stichting is bij akte van 23 december 1996 opgericht. In de statuten van de stichting (hierna: de Statuten) is onder meer het volgende opgenomen:

“Artikel 1.

(…)

4. In deze akte wordt verstaan onder:

(…)
c. de beheerder:
het bestuur van de Vergadering van Deelgenoten, belast met het beheer van de mandeligheid.

(…)

DOEL
Artikel 2.

1. De stichting heeft ten doel:

a. Het beheren van de fondsen die gevormd worden uit stortingen van de mandelige eigenaren, ter bestrijding van de kosten van beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van mandelige werken;

b. Het aangaan van rechtshandelingen strekkende tot het doen verrichten van werkzaamheden in het kader van beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van die mandelige werken, zulks op verzoek van de beheerder.

(…)

UITGAVEN EN RECHSHANDELINGEN
Artikel 3.

1. De stichting verricht betalingen ten laste van het fonds uitsluitend op verzoek van de beheerder, onder overlegging van genoegzame bescheiden of toelichting. Iedere eigenmachtige betaling door de stichting is uitgesloten.

2. Indien de stichting enig verzoek tot betaling ongenoegzaam gestaafd acht met toelichting of bescheiden waaruit blijkt dat de beheerder handelt binnen de grenzen van zijn bevoegdheid, is de stichting gerechtigd betaling op te schorten totdat de Vergadering van Deelgenoten daarop bindend heeft beslist.

3. De stichting verricht rechtshandelingen als bedoeld in artikel 1 sub b uitsluitend op verzoek van de beheerder, onder overlegging van genoegzame bescheiden of toelichting. Iedere eigenmachtige rechtshandeling door de stichting waardoor de stichting en/of de mandelige eigenaren worden gebonden, is uitgesloten.

4. Indien de stichting enig verzoek tot het aangaan van enige rechtshandeling ongenoegzaam gestaafd acht met toelichting of bescheiden waaruit blijkt dat de beheerder handelt binnen de grenzen van zijn bevoegdheid, is de stichting gerechtigd zodanige rechtshandeling op te schorten totdat de Vergadering van Deelgenoten daarop bindend heeft beslist.

2.6.

Eisers hebben onderhoudskosten gemaakt ten behoeve van de mandelige zaak.

De onderhoudskosten hiervan zijn niet door de stichting vergoed.

3. Het geschil

In conventie

3.1.

Eisers vorderen:

een verklaring voor recht dat de stichting verantwoordelijk is voor het (laten) uitvoeren en bekostigen van al het onderhoud, groot en klein, van de mandelige zaak, ongeacht de ligging van de strook mandelige grond;

veroordeling van de stichting om, op straffe van een te verbeuren dwangsom, opdracht te (laten) verstrekken voor het duurzaam laten herstellen van de strook mandelige grond ter hoogte van het appartementencomplex van eisers;

veroordeling van de stichting tot betaling van € 2.851,67 ter zake de factuur voor de noodreparatie, te vermeerderen met de wettelijke rente;

veroordeling van de stichting tot betaling van € 496,10 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

veroordeling van de stichting in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.

In reconventie

3.2.

De stichting vordert op haar beurt in reconventie:

I. een verklaring voor recht dat de stichting ten aanzien van de betaalverzoeken van [eiser sub 2] c.s. handelde conform artikel 3 Statuten en dat zij het besluit of aanwijzing van de Vergadering van Deelgenoten in dezen heeft af te wachten en voorts te eerbiedigen;

II. hoofdelijke veroordeling van eisers in de proceskosten en de nakosten.

3.3.

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd.

3.4.

De rechtbank zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingaan op de stellingen van partijen. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, zullen die vorderingen hieronder gezamenlijk worden behandeld. De rechtbank maakt daarbij onderscheid tussen de VvE ( [eiseres sub 1] ) als eiser en de gezamenlijke eigenaren als eisers (verder te noemen [eiser sub 2] c.s.).

4. De beoordeling

De VvE ( [eiseres sub 1] ) is niet ontvankelijk

4.1.

De VvE is niet-ontvankelijk in de vorderingen onder 1 en 2. De VvE is namelijk geen deelgenoot van de mandelige zaak en ook geen lid van de vergadering van deelgenoten. De VvE zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in de vorderingen onder 1 en 2.

Stichting verantwoordelijk?

4.2.

Tussen partijen is discussie over voor wiens rekening en risico het onderhoud van de mandelige zaak komt. Volgens [eiser sub 2] c.s. is de stichting hiervoor verantwoordelijk.

De stichting betwist dit.

4.3.

[eiser sub 2] c.s. vorderen daarom (onder 1) een verklaring voor recht dat de stichting verantwoordelijk is voor het (laten) uitvoeren en bekostigen van het onderhoud van de mandelige zaak. Verder vorderen [eiser sub 2] c.s. (onder 2) dat de stichting, op straffe van verbeurte van een dwangsom, wordt veroordeeld tot het (laten) verstrekken van een opdracht voor het herstellen van de strook mandelige grond bij het appartementencomplex van [eiser sub 2] c.s..

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat de stichting niet de partij is tot wie [eiser sub 2] c.s. hun vorderingen (onder 1 en 2) moet richten. Het doel van de stichting is namelijk het beheren van de fondsen die gevormd worden uit stortingen van de mandelige eigenaren (art. 2 lid 1 Statuten), die zich tegenover elkaar hebben verplicht om bij te dragen (art. 2 lid 2 Akte). Uitsluitend op verzoek van de beheerder (zijnde het bestuur van de vergadering van deelgenoten) mag de stichting rechtshandelingen aangaan strekkende tot het doen verrichten van werkzaamheden in het kader van beheer, onderhoud, herstel en vernieuwing van de mandelige zaak. Ook mag de stichting uitsluitend op verzoek van de beheerder betalingen ten laste van het fonds verrichten. Iedere eigenmachtige betaling of rechtshandeling door de stichting (waardoor de stichting en/of de mandelige eigenaren worden gebonden) is uitgesloten (art. 3 Statuten).

4.5.

Bovendien is niet de stichting, maar de beheerder belast met het beheer van de mandelige zaak. Onder beheer wordt verstaan het verrichten van alle handelingen die dienstig kunnen zijn voor de instandhouding van de mandelige zaak, zoals onderhoud, herstel of vervanging van (delen van) de mandelige zaak (art. 1 lid 4 sub c Statuten jo. art. 4 lid 1 Akte). Bij de uitvoering van haar taak moet de beheerder zich richten naar de besluiten en de beleidslijnen die door de vergadering van deelgenoten zijn vastgesteld. Iedere deelgenoot is onderworpen aan de besluiten die door de vergadering van deelgenoten en/of het bestuur met betrekking tot de mandeligheid worden vastgesteld (art. 4 lid 2 Akte).

4.6.

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [eiser sub 2] c.s. onder 1 en 2, die zijn gericht tegen de stichting, niet kunnen worden toegewezen

Geen oproep deelgenoten

4.7.

Ter zitting hebben [eiser sub 2] c.s., voor zover de vorderingen niet tegen de juiste partij zijn ingesteld, verzocht om hen in de gelegenheid te stellen om de (overige) 108 deelgenoten in deze procedure op te roepen op grond van artikel 118 Rv.

4.8.

De rechtbank ziet geen aanleiding om dit verzoek te honoreren. In punt 4 van hun conclusie van antwoord in reconventie stellen [eiser sub 2] c.s. nog dat zij terecht een vordering hebben ingesteld tegen de stichting. Pas op de zitting verzoeken [eiser sub 2] c.s. om oproeping van de overige deelgenoten, terwijl zij nog steeds hun standpunt handhaven dat de stichting verantwoordelijk is (zie punt 14 van hun pleitaantekeningen). Bovendien kunnen deze vorderingen (1 en 2) zoals die nu voorliggen, ook bij oproeping van de deelgenoten, niet worden toegewezen. De vorderingen richten zich immers tot de stichting. Het verzoek ex artikel 118 Rv moet daarnaast als tardief en in strijd met de goede procesorde worden afgewezen.

Betaling factuur reparatie

4.9.

Eisers, VvE en [eiser sub 2] c.s., vorderen verder betaling van de factuur van € 2.851,67 van 6 april 2022 (productie 18) voor de reparatie van de mandelige strook bij het flatgebouw. De beheerder heeft namelijk toegezegd om uiterlijk 1 april 2022 de gaten in de (mandelige) kade ter hoogte van het appartementencomplex van [eiser sub 2] c.s. te laten herstellen. Aangezien de beheerder hiermee in gebreke is gebleven en in verzuim is komen te verkeren, heeft de VvE de factuur van noodzakelijke herstelwerkzaamheden voorgeschoten, aldus eisers.

4.10.

De stichting erkent de afspraak dat zij de reparatie uit coulance zou laten uitvoeren.

De datum van 1 april 2022 was echter geen fatale termijn, maar onder voorbehoud van (weers)omstandigheden gemaakt. De stichting is niet in gebreke gesteld en daarom is er ook geen sprake van verzuim, aldus de stichting.

4.11.

De rechtbank overweegt het volgende. Vast staat dat het bestuur van de stichting (tevens beheerder en bestuur van de vergadering van deelgenoten) niet tijdig heeft voldaan aan de toezegging om de reparaties vóór 1 april 2022 uit te voeren. Dat de reparaties zijn afgesproken uit coulance en enkel in het kader van een
pilot , doet niet af aan de afspraak dat de stichting (kennelijk in opdracht van de beheerder) de reparaties zou verrichten vóór 1 april 2022. Het beroep van de stichting op het voorbehoud gaat niet op, omdat gesteld noch gebleken is dat de werkzaamheden niet tijdig konden worden uitgevoerd door weers- of andere omstandigheden. Het lag op de weg van (het bestuur van) de stichting om eisers op de hoogte te houden van de planning en eventueel uitstel daarvan, zeker na de herinnering die eisers medio maart 2022 aan de stichting heeft gestuurd vanwege de nadere datum van 1 april 2022. De stichting heeft dit echter nagelaten.

4.12.

Vanwege de niet-nagekomen toezegging, zonder dat de stichting heeft aangetoond dat het voorbehoud is ingetreden, is de rechtbank van oordeel dat het verzuim is ingetreden zonder ingebrekestelling (art. 6:83 BW). Ook is de rechtbank van oordeel dat de stichting de gemaakte kosten moet vergoeden, omdat ervan dient te worden uitgegaan dat de beheerder toestemming heeft gegeven voor deze herstelkosten. De toezegging is immers niet tijdig nagekomen, terwijl deze kwestie al geruime tijd speelt. Ook speelt mee dat er sprake was van gevaarzetting, dat het vaarseizoen eraan zat te komen en dat de stichting er geen blijk van heeft gegeven tijdig haar toezegging na te zullen komen. Eisers hebben daarom zelf de gaten in de kade mogen laten herstellen.

4.13.

Het voorgaande betekent dat de stichting zal worden veroordeeld tot betaling van de herstelkosten van € 2.851,67 aan eisers, althans de VvE (die dat bedrag heeft voorgeschoten en daarom (mede)partij is in deze procedure). Ook zal de wettelijke rente hierover, die niet is weersproken en op grond van de wet is verschuldigd, worden toegewezen.

Verklaring voor recht in reconventie

4.14.

De rechtbank heeft hiervoor reeds geoordeeld dat de stichting de factuur van € 2.851,67 moet voldoen. Reeds om die reden kan de door de stichting gevorderde verklaring voor recht in reconventie niet worden toegewezen.

Incassokosten

4.15.

Eisers hebben verder € 496,10 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.

De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De rechtbank stelt voorts vast dat eisers voldoende hebben gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en is daarom toewijsbaar.

4.16.

Daarnaast hebben eisers wettelijke rente over de incassokosten gevorderd.

Niet gesteld of gebleken is echter dat zij deze kosten al daadwerkelijk aan hun gemachtigde hebben betaald of met de betaling daarvan in verzuim verkeren en als zodanig vermogensschade hebben geleden. De gevorderde rente over de incassokosten zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

4.17.

Aangezien beide partijen in conventie deels in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de rechtbank aanleiding om de proceskosten in conventie te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

4.18.

De door eisers gevorderde nakosten in conventie zullen worden begroot op de onder de beslissing weergegeven wijze.

4.19.

In reconventie moet de stichting als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten in reconventie worden echter begroot op nihil, omdat het verweer in reconventie geen noemenswaardig meerwerk oplevert voor eisers vanwege de nauwe samenhang met de conventie.

5. De beslissing

De rechtbank

In conventie

5.1.

verklaart de VvE niet-ontvankelijk ten aanzien van de vorderingen onder 1 en 2;

5.2.

veroordeelt de stichting tot betaling aan eisers van:

- € 2.851,67 ter zake de factuur van de reparatie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf vandaag tot de dag van betaling;

- € 496,10 aan buitengerechtelijke kosten;

5.3.

compenseert de proceskosten in conventie in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

veroordeelt de stichting in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 163,00 € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit

vonnis is voldaan en

- € 85,00 € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als

er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden;

5.5.

verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

In reconventie

5.7.

wijst de vordering van de stichting in reconventie af;

5.8.

veroordeelt de stichting tot betaling van de proceskosten in reconventie aan de zijde van eisers, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023. ^[1]

Voetnoten

1. type: HT (4578)