Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10309277 / UV EXPL 23-24 MB/40202
Vonnis in kort geding van 6 maart 2023
in de zaak van
STICHTING BO-EX '91,
gevestigd in Utrecht ,
eisende partij,
hierna te noemen: Bo-Ex ,
gemachtigde: mr. M.H. Andreae,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
procederend in persoon,
2. [gedaagde sub 2] ,
wonende in [woonplaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,
vertegenwoordigd door: [gedaagde sub 1] ,
gedaagde sub 1 en sub 2 hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagden c.s.] ,
3. [gedaagde sub 3] ,
wonende in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,
gemachtigde: mr. S. Atceken-Ata.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8 die voor [gedaagde sub 1] op 3 februari 2023 openbaar is betekend;
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8 die op 3 februari 2023 in persoon aan [gedaagde sub 2] is betekend;
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8 die op 3 februari 2023 in persoon aan [gedaagde sub 3] is betekend;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 9 van de zijde van [gedaagde sub 3] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 februari 2023. Namens Bo-Ex was de heer [A] aanwezig (werkzaam als klachtencoördinator en juridisch medewerker bij Bo-Ex ), samen met mr. Andreae. [gedaagde sub 1] was in persoon aanwezig, mede namens zijn echtgenote [gedaagde sub 2] . Ook [gedaagde sub 3] was aanwezig met mr. Atceken-Ata.
Mr. Andreae heeft pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder met partijen is besproken.
1.3.
Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis wordt gewezen.
2.De beoordeling
Waar gaat het over?
2.1.
Bo-Ex verhuurt met ingang van 25 november 2011 aan [gedaagden c.s.] de etagewoning met vier kamers aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Volgens Bo-Ex heeft [gedaagden c.s.] al meerdere jaren zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde én heeft [gedaagde sub 1] het gehuurde zonder haar toestemming in gebruik gegeven aan derden. Vanaf 1 januari 2022 heeft [gedaagde sub 1] het gehuurde zonder haar toestemming in gebruik gegeven aan [gedaagde sub 3] . Omdat [gedaagden c.s.] hiermee handelt in strijd met artikel 2 van de huurovereenkomst en artikel 6.6 en 6.8 van de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden vordert Bo-Ex veroordeling van [gedaagden c.s.] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen. Ook vordert Bo-Ex veroordeling van [gedaagde sub 3] tot ontruiming van het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis. Gelet op de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde sub 3] heeft Bo-Ex het verblijf van [gedaagde sub 3] in het gehuurde tot en met 31 december 2022 gedoogd, maar vanaf 1 januari 2023 verblijft [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in het gehuurde.
2.2.
[gedaagden c.s.] vindt dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. In 2018 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] besloten om te emigreren naar Marokko, waarbij [gedaagde sub 1] met regelmaat terugkeerde naar Nederland om vanuit het gehuurde werkzaamheden te verrichten. In 2020 werden vanwege de coronapandemie de grenzen gesloten waardoor hij voor langere tijd in Marokko kwam te verblijven. Tijdens zijn afwezigheid heeft een derde gedurende een week in het gehuurde verbleven, maar anders dan Bo-Ex beweert heeft hij met deze derde nooit een onderhuurovereenkomst gesloten. Eind 2020 heeft hij een aanvraag tot huisbewaring ingediend bij Bo-Ex , maar die aanvraag is uiteindelijk afgewezen. Met ingang van 1 januari 2022 heeft [gedaagde sub 1] het gehuurde op grond van een onderhuurovereenkomst voor een jaar aan [gedaagde sub 3] in gebruik gegeven. [gedaagde sub 1] vindt dat hij correct richting Bo-Ex heeft gehandeld door hiervoor op 12 januari 2022 een aanvraag tot huisbewaring voor [gedaagde sub 3] aan te vragen. Deze aanvraag heeft Bo-Ex afgewezen omdat deze was ingediend ná ingangsdatum van de ingebruikgeving aan [gedaagde sub 3] . Ten behoeve van een tweede aanvraag heeft [gedaagden c.s.] daarom een nieuwe onderhuurovereenkomst met een nieuwe ingangsdatum gesloten met [gedaagde sub 3] . Deze aanvraag is volgens [gedaagden c.s.] zoekgeraakt bij Bo-Ex . Tot slot heeft [gedaagden c.s.] ten behoeve van een derde aanvraag in juni 2022 een derde onderhuurovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 3] voor de periode 1 juli 2022 tot 1 juli 2023. Ook deze laatste aanvraag is afgewezen. Als deze aanvraag was toegewezen had de huisbewaring net als de (laatst gesloten) onderhuurovereenkomst met [gedaagde sub 3] tot 1 juli 2023 geduurd en had [gedaagde sub 1] de onderhuurovereenkomst tegen die datum opgezegd omdat hij inmiddels volledig is geëmigreerd naar Marokko en niet zal terugkeren in Nederland. [gedaagde sub 3] had dan tot 1 juli 2023 de tijd gehad om een vervangende woonruimte te zoeken. Zolang hij huurder is en de onderhuurovereenkomst met [gedaagde sub 3] loopt, zal [gedaagden c.s.] zijn huurovereenkomst met Bo-Ex niet opzeggen.
2.3.
Ook [gedaagde sub 3] vindt dat de vordering tot ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen. Allereest heeft Bo-Ex volgens [gedaagde sub 3] geen spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming en leent de zaak zich niet om te worden beoordeeld in kort geding. Verder doet [gedaagde sub 3] een beroep op onderhuurbescherming en vindt zij dat gelet op haar persoonlijke omstandigheden - zij heeft een spierziekte en is alleenstaande moeder van een minderjarig kind - haar belang om in het gehuurde te blijven wonen zwaarder weegt dan het belang van Bo-Ex om het gehuurde te ontruimen. Als de ontruiming wordt toegewezen wordt zij met haar minderjarig kind dakloos, omdat zij niet bij vrienden en familie terecht kan.
Wat vindt de kantonrechter ervan?
2.4.
Anders dan [gedaagde sub 3] stelt, is de kantonrechter van oordeel dat de zaak in kort geding kan worden beoordeeld. De conclusie is dat de ontruimingsvorderingen worden toegewezen. Wel krijgen [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] tot en met 30 juni 2023 de tijd om het gehuurde te ontruimen en te verlaten. Het gehuurde moet dus op 1 juli 2023 ontruimd en verlaten zijn. Hierna wordt toegelicht waarom dat zo is.
Spoedeisendheid
2.5.
In deze kort geding procedure wordt aan de kantonrechter gevraagd om een spoedmaatregel (voorlopige voorziening) te nemen. De kantonrechter moet beoordelen of het waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat i) de huurovereenkomst met [gedaagden c.s.] wordt ontbonden, onder meer omdat hij tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting om zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en dat ii) de vervolgens op grond van artikel 7:269 lid 1 BW voortgezette huur door [gedaagde sub 3] op vordering van Bo-Ex eindigt. Als dat voldoende waarschijnlijk is en Bo-Ex een voldoende spoedeisend belang bij de gevorderde maatregel heeft, kan de door haar gevorderde maatregel, die vooruitloopt op de beslissing in de bodemprocedure, worden toegewezen.
2.6.
De kantonrechter is van oordeel dat Bo-Ex voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van het gehuurde. Het is een feit van algemene bekendheid dat er momenteel een bijzonder groot tekort aan sociale huurwoningen bestaat. Gelet op de lange wachtlijsten die er zijn, heeft Bo-Ex belang om op korte termijn over het gehuurde te kunnen beschikken als door de kantonrechter wordt geoordeeld dat het waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zowel de huurovereenkomst al de onderhuurovereenkomst komt te eindigen. Bovendien loopt Bo-Ex het risico dat de gemeente haar een last onder dwangsom oplegt als zij de regelgeving met betrekking tot de sociale huurwoningen niet naleeft en woningen zonder huisvestingsvergunning verhuurt, dan wel aan derden in gebruik geeft althans dat gedoogt. Ook dit geeft een spoedeisend belang aan Bo-Ex . Dat Bo-Ex het gebruik van het gehuurde door [gedaagde sub 3] tot 1 januari 2023 heeft gedoogd vanwege haar persoonlijke omstandigheden, kan [gedaagde sub 3] Bo-Ex nu niet tegenwerpen en doet dus niet af aan de gegeven spoedeisendheid.
Ten aanzien van [gedaagden c.s.]
2.7.
In de tussen Bo-Ex en [gedaagden c.s.] gesloten huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om
voor huurder en de leden van zijn huishoudenals woonruimte te dienen. Daarnaast is in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden bepaald dat huurder het gehuurde gedurende de huurtijd
zelfals woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden zal bewonen en er aantoonbaar zijn hoofdverblijf zal hebben. Bo-Ex stelt dat [gedaagden c.s.] in strijd met deze bepalingen gedurende een aantal jaren zijn hoofdverblijf niet meer heeft in het gehuurde. [gedaagden c.s.] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij vanaf 2018 heeft besloten te emigreren naar Marokko en na een periode van heen en weer reizen naar Nederland inmiddels volledig in Marokko woonachtig is en niet meer zal terugkeren naar Nederland. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagden c.s.] geen hoofdverblijf meer heeft in het gehuurde, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene huurbepalingen oplevert.
voor huurder en de leden van zijn huishoudenals woonruimte te dienen. Daarnaast is in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden bepaald dat huurder het gehuurde gedurende de huurtijd
zelfals woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden zal bewonen en er aantoonbaar zijn hoofdverblijf zal hebben. Bo-Ex stelt dat [gedaagden c.s.] in strijd met deze bepalingen gedurende een aantal jaren zijn hoofdverblijf niet meer heeft in het gehuurde. [gedaagden c.s.] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij vanaf 2018 heeft besloten te emigreren naar Marokko en na een periode van heen en weer reizen naar Nederland inmiddels volledig in Marokko woonachtig is en niet meer zal terugkeren naar Nederland. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagden c.s.] geen hoofdverblijf meer heeft in het gehuurde, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en de algemene huurbepalingen oplevert.
2.8.
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden is ook bepaald dat het huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel onder te verhuren of in gebruik te geven aan een derde en dat tijdelijke huisbewaring alleen mogelijk is na
voorafgaandetoestemming van Bo-Ex en als aan de door Bo-Ex daaraan te stellen randvoorwaarden is voldaan. Bo-Ex stelt dat [gedaagde sub 1] in strijd met deze bepalingen het gehuurde aan [gedaagde sub 3] in gebruik heeft gegeven of onderverhuurd en geen voorafgaande toestemming van Bo-Ex heeft verkregen tot tijdelijke huisbewaring. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] ook op dit punt tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat [gedaagde sub 1] voorafgaand aan 1 januari 2022 - de datum van feitelijke ingebruikgeving van het gehuurde aan [gedaagde sub 3] - een aanvraag tot tijdelijke huisbewaring door [gedaagde sub 3] bij Bo-Ex heeft ingediend. Dat [gedaagde sub 1] dit wel ná 1 januari 2022 heeft gedaan, neemt de tekortkoming niet weg. Huisbewaring is volgens bovenstaande huurbepaling namelijk alleen mogelijk na
voorafgaandetoestemming van Bo-Ex daartoe. Als deze toestemming niet vooraf aan de feitelijke ingebruikgeving is aangevraagd en verkregen, kan dat niet meer worden gerepareerd door het indienen van een nieuwe aanvraag op basis van een nieuwe ‘schriftelijke’ latere datum van ingebruikgeving.
voorafgaandetoestemming van Bo-Ex en als aan de door Bo-Ex daaraan te stellen randvoorwaarden is voldaan. Bo-Ex stelt dat [gedaagde sub 1] in strijd met deze bepalingen het gehuurde aan [gedaagde sub 3] in gebruik heeft gegeven of onderverhuurd en geen voorafgaande toestemming van Bo-Ex heeft verkregen tot tijdelijke huisbewaring. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde sub 1] ook op dit punt tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat [gedaagde sub 1] voorafgaand aan 1 januari 2022 - de datum van feitelijke ingebruikgeving van het gehuurde aan [gedaagde sub 3] - een aanvraag tot tijdelijke huisbewaring door [gedaagde sub 3] bij Bo-Ex heeft ingediend. Dat [gedaagde sub 1] dit wel ná 1 januari 2022 heeft gedaan, neemt de tekortkoming niet weg. Huisbewaring is volgens bovenstaande huurbepaling namelijk alleen mogelijk na
voorafgaandetoestemming van Bo-Ex daartoe. Als deze toestemming niet vooraf aan de feitelijke ingebruikgeving is aangevraagd en verkregen, kan dat niet meer worden gerepareerd door het indienen van een nieuwe aanvraag op basis van een nieuwe ‘schriftelijke’ latere datum van ingebruikgeving.
2.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst met [gedaagden c.s.] zal worden ontbonden, omdat hij tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurbepalingen. Gelet op de aard en de ernst van de tekortkomingen en de omstandigheid van het grote woningtekort, is het naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd op de te verwachten uitkomst van een eventuele bodemprocedure vooruit te lopen door de gevorderde ontruiming van het gehuurde in deze procedure toe te wijzen. Gelet op hetgeen hierna ten aanzien van [gedaagde sub 3] wordt geoordeeld, wordt [gedaagden c.s.] veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 30 juni 2023 te ontruimen en te verlaten.
Ten aanzien van [gedaagde sub 3]
2.10.
Ook ten aanzien van [gedaagde sub 3] is het aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat zij het gehuurde moet ontruimen. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, staat vast dat [gedaagden c.s.] geen voorafgaande toestemming tot tijdelijke huisbewaring door [gedaagde sub 3] van Bo-Ex heeft verkregen. Áls de toestemming wel was verkregen, dan zou dit gezien de laatste aanvraag in juni 2022 uiterlijk tot 1 juli 2023 hebben geduurd. Een gegeven waar [gedaagde sub 3] volgens haar eigen zeggen ook rekening mee heeft gehouden.
2.11.
Daarnaast is het niet aannemelijk dat het beroep dat [gedaagde sub 3] tijdens de mondelinge behandeling op onderhuurbescherming heeft gedaan in een eventuele bodemprocedure zal slagen. Volgens artikel 7:269 van het Burgerlijk Wetboek wordt in geval van beëindiging van de huurovereenkomst tussen Bo-Ex en [gedaagden c.s.] de onderhuur met [gedaagde sub 3] door Bo-Ex voortgezet, tenzij Bo-Ex tijdig vordert dat de rechter zal bepalen dat de huur op een in het vonnis te bepalen datum zal eindigen. Een van de grondslagen om de voortgezette onderhuur te eindigen, is wanneer de onderhuurder niet over een huisvestigingsvergunning beschikt.
2.12.
Bo-Ex stelt dat [gedaagde sub 3] niet over een huisvestigingsvergunning beschikt en daarvoor ook niet in aanmerking komt, onder meer omdat het gehuurde niet passend voor haar is (het gehuurde is te groot voor een tweepersoonshuishouden). Deze stelling is niet, althans onvoldoende gemotiveerd door [gedaagde sub 3] weersproken. Anders dan [gedaagde sub 3] lijkt te veronderstellen, kan niet van Bo-Ex worden verlangd dat zij de huisvestigingsvergunning (alsnog) aan [gedaagde sub 3] verleent, omdat Bo-Ex als toegelaten instelling gehouden is de regelgeving met betrekking tot de verdeling van sociale huurwoningen na te leven. En volgens die regelgeving komt [gedaagde sub 3] niet voor een huisvestingsvergunning voor het gehuurde in aanmerking. Gelet op deze omstandigheid en gelet op het grote woningtekort, is het naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd vooruit te lopen op de te verwachten uitkomst van een eventuele bodemprocedure door de gevorderde ontruiming van het gehuurde in deze procedure toe te wijzen. [gedaagde sub 3] wordt daarom veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op 30 juni 2023 te ontruimen en te verlaten. De kantonrechter heeft bij het bepalen van deze ontruimingstermijn een ruime marge in acht genomen. De reden daarvoor is dat rekening is gehouden met het feit dat [gedaagde sub 3] moeilijk ter been is waardoor niet alle huurwoningen geschikt voor haar zijn, zij pas vanaf december 2022 voor een urgentieverklaring in aanmerking is gekomen (en het bezwaar tegen de afgewezen urgentieverklaring nog loopt en de nieuwe aanvraag nog in behandeling is), zij een minderjarig kind heeft dat bij haar inwoont en zij mogelijk dakloos wordt als zij op korte termijn het gehuurde zou moeten ontruimen omdat zij nog geen andere woonruimte heeft gevonden.
Proceskosten
2.13.
[gedaagden c.s.] enerzijds als huurders en [gedaagde sub 3] anderzijds als onderhuurder worden als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten veroordeeld. Omdat zij hetzelfde bedrag aan griffierecht (€ 128,00) en aan salaris gemachtigde (vast tarief kort geding gemiddeld: € 793,00) aan Bo-Ex verschuldigd zijn, zijn [gedaagden c.s.] en [gedaagde sub 3] ieder voor een gelijk deel verbonden. Er is namelijk geen hoofdelijke proceskostenveroordeling gevorderd. Ten aanzien van [gedaagden c.s.] worden de kosten aan de zijde van Bo-Ex begroot op:
- dagvaardingen € 256,62 (2 x € 128,31)
- griffierecht € 64,00
- salaris gemachtigde €
396,50
396,50
Totaal € 717,12
2.14.
De gevorderde nakosten worden toegewezen zoals hierna vermeld.
2.15.
Ten aanzien van [gedaagde sub 3] worden de kosten aan de zijde van Bo-Ex begroot op:
- dagvaarding € 128,31
- griffierecht € 64,00
- salaris gemachtigde €
396,50
396,50
Totaal € 588,81
2.16.
De gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.17.
De belangenafwegingen die hiervoor onder 2.9 en 2.12 zijn gemaakt, leiden tevens tot het oordeel dat de veroordelingen in dit vonnis zowel ten aanzien van [gedaagden c.s.] als ten aanzien van [gedaagde sub 3] uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Bo-Ex heeft namelijk belang bij een spoedige ontruiming.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagden c.s.] om uiterlijk op 30 juni 2023 het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege hem bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege hem bevindt, alsmede het gehuurde onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking aan Bo-Ex te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagden c.s.] in de kosten; hij moet de proceskosten aan de zijde van Bo-Ex tot op heden begroot op € 717,12 aan Bo-Ex betalen, waaronder begrepen een bedrag van € 396,50 aan salaris gemachtigde;
3.3.
veroordeelt [gedaagden c.s.] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex , voor zover dit valt op een datum gelegen na 30 juni 2023, volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde;
3.4.
veroordeelt [gedaagde sub 3] om uiterlijk op 30 juni 2023 het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege haar bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege haar bevindt, alsmede het gehuurde onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking aan Bo-Ex te stellen;
3.5.
veroordeelt [gedaagde sub 3] in de kosten; zij moet de proceskosten aan de zijde van Bo-Ex tot op heden begroot op € 588,81 aan Bo-Ex betalen, waaronder begrepen een bedrag van € 396,50 aan salaris gemachtigde;
3.6.
veroordeelt [gedaagde sub 3] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Bo-Ex , voor zover dit valt op een datum gelegen na 30 juni 2023, volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde;
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2023.