Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4895
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C. Roest).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 775.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 september 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P. Loijen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, M.C.M. van Roon, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1987 gebouwde vrijstaande woning met een serre en inpandige garage. De woning heeft een oppervlakte van 180 m2 en is gelegen op een kavel van 480 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 735.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 960.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 2 december 2020 voor € 842.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 april 2021 voor € 795.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 9 oktober 2020 voor € 675.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 22 januari 2020 voor € 615.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 23 juli 2020 voor € 862.500,-;
- [adres 7] , verkocht op 3 januari 2020 voor € 635.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 24 december 2020 voor € 710.000,-;
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Onderbouwing van de WOZ-waarde in bezwaar
8. Eiser betwist de WOZ-waarde niet, maar stelt dat verweerder door een gebrekkige motivering in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde onvoldoende heeft onderbouwd. In bezwaar hanteert verweerder namelijk de referentiewoningen [adres 9] , [adres 2] en [adres 3] , waarvan de gemiddelde prijs per m2 lager is dan van de woning. Volgens eiser was hij daarom genoodzaakt om in beroep te gaan en heeft hij recht op een proceskostenvergoeding. De rechtbank is het niet met eiser eens. Eiser hoefde niet in beroep te gaan. Uit de in bezwaar overgelegde taxatiematrix blijkt dat de referentiewoningen [adres 9] en [adres 2] een lagere prijs per m2 hebben. Dit is verklaarbaar omdat [adres 9] een lagere waardering op de staat van onderhoud heeft en [adres 2] heeft een lagere waardering op de staat van voorzieningen en de ligging. [adres 3] heeft daarentegen een hogere prijs per m2, omdat deze woning een hogere waardering op de voorzieningen heeft. De rechtbank is van oordeel dat de enkele omstandigheid dat de gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen lager is dan van de woning niet betekent dat de waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. In beroep onderbouwt verweerder de WOZ-waarde met 7 referentiewoningen, waarbij [adres 2] en [adres 3] weer worden gehanteerd. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat de beschikte waarde met de referentiewoningen in beroep wel wordt onderbouwd.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.