Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4947
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C. Roest).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 401.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en aanslagen rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 15 september 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 11 januari 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P. Loijen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, M.C.M. van Roon, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1937 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van 84 m2 en is gelegen op een kavel van 251 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 360.000,-. Verweerder heeft naar aanleiding van het in beroep ingebrachte fotoblad aangegeven dat de waarde dient te worden verlaagd naar € 371.000,-.
3. Nu verweerder de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiseres ook de door verweerder in beroep verdedigde waarde van € 371.000,- bestrijdt, zal de rechtbank toetsen of deze niet te hoog is.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf referentiewoningen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 21 oktober 2020 voor € 275.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 25 februari 2021 voor € 335.533,-;
- [adres 4] , verkocht op 31 juli 2020 voor € 272.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 10 november 2020 voor € 314.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 12 oktober 2020 voor € 310.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde wijk ( [locatie] ) zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in de bezwaarfase op 17 februari 2022 aan de gemachtigde van eiser een waardematrix is verzonden. Hierin staan de geïndexeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen vermeld. De rechtbank overweegt als volgt. In bezwaar heeft eiser stukken gekregen waaruit de indexering kan worden afgeleid. Op de hoorzitting heeft eiser niet aangevoerd dat hij informatie met betrekking tot de indexering mist. Pas in het beroepsschrift vraagt eiser weer in algemene bewoordingen naar de onderbouwing van de indexering. Op de zitting is er door de rechtbank gevraagd aan eiser welke informatie verweerder alsnog had moeten verstrekken. Eiser heeft deze vraag niet concreet kunnen beantwoorden. In dit licht is de rechtbank van oordeel dat verweerder zowel in bezwaar als beroep voldoende inzicht heeft gegeven in de indexering. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
10. Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] de waarde niet onderbouwen, omdat deze woningen in een betere staat verkeren dan de woning. De rechtbank is het niet met eiser eens. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder vijf referentiewoningen heeft gehanteerd die qua onderhoud vergelijkbaar zijn. Deze referentiewoningen hebben namelijk dezelfde waardering op de KOUDV-factoren. De referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] hebben dus een vergelijkbare (achterstallige) staat van onderhoud. In de gegevens in iWOZ waarnaar eiser verwijst, ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding voor de aanname dat [adres 4] en [adres 5] in een betere staat verkeren. Ook heeft de taxateur van verweerder op de zitting uitgelegd dat indien alleen wordt uitgegaan van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 6] , die volgens eiser wél een vergelijkbare staat van onderhoud hebben, deze drie woningen ook de m2-prijs van de woning onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en bijkomende beslissingen
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep verdedigde waarde van het object niet te hoog is.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, veroordeelt de rechtbank verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Dit geldt alleen voor de proceskosten in de bezwaarfase. De rechtbank overweegt dat verweerder in de bezwaarfase aan eiser herhaaldelijk het verzoek heeft gedaan om foto’s van de woning te verstrekken. Pas in de beroepsfase heeft eiser deze foto’s verstrekt waaruit verweerder kon afleiden dat de waardering niet juist was. Dit brengt de rechtbank tot het oordeel er geen recht bestaat op vergoeding van de proceskosten in beroep.
13. De kosten voor de bezwaarfase stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 592,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,- met een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 371.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting en rioolheffing dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 april 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.