Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2895
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigden: heffingsambtenaar W.G. Vos en taxateur [A] ).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 269.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatieoverzicht ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 22 maart 2023 via MS Teams op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1932 gebouwd vrijstaand herenhuis met een oppervlakte van 109 m². De woning heeft een dakkapel, een voorraadkelder van 3 m² en een vrijstaande berging/schuur van 20 m². Het grondoppervlakte bij de woning heeft de taxateur vastgesteld op 505 m². Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 269.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder een taxatieoverzicht overgelegd.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 227.000,-. Eiser heeft er ten eerste op gewezen dat een gedeelte van de [straat] illegaal op zijn perceel ligt en dat op een gedeelte van eisers perceel een erfdienstbaarheid is gevestigd. Feitelijk kan eiser maar over 448 m² van zijn perceel beschikken. Het grondoppervlakte bij de woning moet daarom volgens eiser worden vastgesteld op 448 m² en niet op 505 m². Eiser heeft hierbij verwezen naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 juli 2021. [1]
3. Eiser heeft daarnaast aangevoerd dat verweerder de matrix met grondstaffels (ten aanzien van de illegale grond) aan eiser had moeten verstrekken en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud, de slechte kwaliteit en de slechte voorzieningen van de woning en met het feit dat er asbest ligt op het dak van de buren. Ook heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat
als de rechtbank uitspraak doet na 30 maart 2023, de redelijke termijn is overschreden en eiser dan recht heeft op schadevergoeding.
als de rechtbank uitspraak doet na 30 maart 2023, de redelijke termijn is overschreden en eiser dan recht heeft op schadevergoeding.
4. De rechtbank overweegt dat verweerder aannemelijk moet maken dat hij de
WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning heeft verweerder de woning vergeleken met drie verkopen ronde de waardpeildatum, te weten [adres 2] in [woonplaats] , [adres 3] in [woonplaats] en [adres 4] in [plaats] . Verweerder heeft hierbij de vrijheid om te bepalen welke referentieobjecten hij het meest geschikt vindt. Verweerder mag ook in beroep andere referentiewoningen gebruiken als hij vindt dat er betere referentiewoningen zijn, dan die eerder zijn gebruikt. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Objectafbakening
5. Over de illegale grond en de privaatrechtelijke belasting heeft verweerder in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat het gaat om 55 m² openbare weg en 22 m² waar een erfdienstbaarheid op rust. Deze 77 m² zijn niet betrokken in de waardering; daarin is verweerder uitgegaan van een kaveloppervlakte van 428 m². Verweerder ziet geen aanleiding voor de door eiser bepleite nadere objectafbakening.
6. De rechtbank overweegt als volgt. In het door eiser genoemde arrest ging het om een brandgang die moest worden gekwalificeerd als een afzonderlijke onroerende zaak omdat de brandgang door zijn indeling bestemd was om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar in die zaak bij het vaststellen van de waarde van de woning waar het om ging, is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Anders dan eiser kennelijk meent, heeft het gerechtshof vervolgens niet geoordeeld dat de objectafbakening moest worden gecorrigeerd: het gerechtshof heeft uitsluitend vastgesteld dat de waarde van de woning lager moest worden vastgesteld. Dat is wat verweerder in de onderhavige zaak heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Matrix met grondstaffels (ten aanzien van de illegale grond)
7. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat de matrix en grondstaffels in 2020 aan eiser zijn verstrekt en dus al bekend zijn bij eiser. Eiser heeft dit niet weersproken, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van verweerders stelling. De beroepsgrond slaagt niet.
Slechte staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen, asbest op het dak van de buren, verschillen tussen de woning en de referentieobjecten
8. Eiser bestrijdt dat verweerder rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning. Hij heeft om dit te onderbouwen foto’s in zijn beroepschrift gevoegd. Verder weerspreekt eiser dat verweerder rekening heeft gehouden met de slechte kwaliteit en de slechte voorzieningen van de woning. Verweerder heeft ook geen rekening gehouden met de aanwezigheid van asbest op het dak van de buren.
9. De rechtbank overweegt dat verweerder in het verweerschrift heeft toegelicht dat de woning in de matrix wordt vergeleken met drie transacties van rondom de waardepeildatum verkochte objecten van hetzelfde type die in een vergelijkbaar waardegebied in [woonplaats] en [plaats] liggen. De referentiewoningen zijn gebouwd rondom 1925-1935 (de woning is van 1932), waardoor de bouwkundige kwaliteit en authentieke uitstraling goed vergelijkbaar zijn. De onderhoudstoestand van de referenties is gelijk aan die van de woning, namelijk ‘matig’. De algemeen gangbare en geaccepteerde omschrijving van de onderhoudstoestand ‘matig’ is: onderhoud op korte termijn noodzakelijk. Hiermee wordt onderkend dat het onderhoud niet op peil is. De onderhoudstoestand ‘matig’ doet recht aan de feitelijke toestand van de woning op de waardepeildatum in combinatie met de fotorapportage in het beroepschrift die de taxateur heeft bestudeerd. De rechtbank overweegt verder dat de voorzieningen van zowel de woning als de referenties zijn gekwalificeerd als ‘eenvoudig/verouderd’. Voor zover eiser meent dat onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest op het dak van de buren, heeft verweerder er op gewezen dat in de matrix ook rekening is gehouden met wat in de uitspraak van de rechtbank
Midden-Nederland van 23 september 2021 [2] daarover is beslist, namelijk dat niet is komen vast te staan dat er asbest aanwezig is op het dak van de buren en dat de grond van de woning hierdoor zou zijn vervuild.
10. Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat verweerder met het taxatieoverzicht en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder referentiewoningen heeft gekozen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De beroepsgronden slagen niet.
Overschrijding redelijke termijn
11. Aangezien de rechtbank uitspraak doet op 30 maart 2023 is de redelijke termijn niet overschreden en heeft eiser geen recht op schadevergoeding.
Conclusie
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
30 maart 2023.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd om deze uitspraak mede te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.