Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4661
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 augustus 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de OZB ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 325.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de WOZ-aanslag ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 4 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Teams.
Op 29 december 2022 heeft eiser verzocht om aanhouding van de zaak, omdat de stukken van de heffingsambtenaar eiser op 27 december 2022 hebben bereikt. Dit verzoek is besproken tijdens de zitting. De rechtbank heeft ter zitting gewezen op het volgende. De rechtbank heeft op 9 december 2022 het verweerschrift met bijlagen van de heffingsambtenaar ontvangen. Bij brief van 12 december 2022 heeft de rechtbank voornoemd verweerschrift met bijlagen naar eisers gemachtigde verstuurd. Er is vervolgens bij de rechtbank onduidelijkheid ontstaan of alle stukken met bijlagen naar eiser waren verstuurd. De stukken zijn daarom door de rechtbank op 21 december 2022 nogmaals naar eisers gemachtigde verstuurd. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee voldoende tijd had om kennis te kunnen nemen van de stukken. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de zaak aan te houden.
Feiten
1. De woning is een in 1904 gebouwde rijwoning met drie dakkapellen, kelder, berging en overkapping. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 60 m2 en een kaveloppervlakte van 197 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 291.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan één in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser verwijst naar de waardes van de objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning, de prijs per eenheid en dat niet te achterhalen is in welk waardegebied de referentiewoningen liggen.
9. Verder heeft eiser op de zitting toegelicht dat er tijdens de hoorzitting is gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken waaronder het informatieformulier. Eiser maakt bij elke hoorzitting gebruik van een vragenformulier waar onder meer de vraag op staat vermeld of er inzicht kan worden gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser gaat er dan ook van uit dat hij die vraag op de hoorzitting heeft gesteld aan verweerder. Verder stelt eiser dat de bijgevoegde grondstaffel niet leesbaar is.
10. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen worden gedownload met de door verweerder bij brief van 2 mei 2022 genoemde link en het daarbij door verweerde opgegeven wachtwoord. Een deel van de stukken die zijn te raadplegen via de link zijn opgenomen in het fysieke dossier en een deel is digitaal raadpleegbaar. De heffingsambtenaar heeft hiervoor gekozen, omdat het gaat om omvangrijke informatie van ca. 300 bladzijdes. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat eiser tijdens de hoorzitting niet nogmaals heeft gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken
11. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank kan de link waar de heffingsambtenaar naar verwijst openen met het bijbehorende wachtwoord. Hieruit blijkt dat er inzicht wordt gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser naar verwijst. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de leeswijzer van de grondstaffel voor een deel te vinden is in het fysieke dossier en een deel in het digitale dossier. De rechtbank gaat voorbij aan de enkele niet nader onderbouwde betwisting van eiser nu enkel gesteld wordt dat er gebruik is gemaakt van een vragenformulier van de op de hoorzitting te stellen vragen. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat er feitelijk is gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken. De beroepsgrond slaagt niet.
Kelder
12. Eiser stelt dat in het taxatieverslag verkeerde informatie is verstrekt over de kelder. De kelder is volgens het taxatieverslag gebouwd in 1992, terwijl de woning stamt uit het jaar 1904. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat er een bouwvergunning is verleend en dat in 1991 de kelder is aangelegd. De heffingsambtenaar heeft de bouwvergunning als bijlage gevoegd bij het verweerschrift. De kelder is, eveneens met een vergunning, in 2011 vergroot. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
13. Verder stelt eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van onderhoud en isolatie. De woning heeft een energielabel F en geen spouwmuren. De heffingsambtenaar heeft er in het verweerschrift op gewezen dat voor de woning van eiser geen vastgesteld energielabel beschikbaar is. Daarbij merkt de rechtbank op dat de woning van eiser in 1904 is gebouwd. De referentiewoningen stammen uit de bouwjaren 1885 en 1910. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat deze woning, voor dit bouwjaar, een afwijkend isolatieniveau zou hebben. Eiser heeft zijn stelling niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van stukken. De beroepsgrond slaagt niet.
Perceel
14. Eiser voert aan dat het perceel niet optimaal bruikbaar en ondoelmatig is. De brandgang is in eigendom van eiser, maar kan niet privé worden gebruikt en de woning is niet bereikbaar met de auto. De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix rekening gehouden met een erfdienstbaarheid van 21 m2. Verder stelt de heffingsambtenaar dat de bereikbaarheid van de woningen [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] een vergelijkbare situatie hebben. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Eiser heeft zijn standpunt niet nader gemotiveerd. De enkele stelling dat het perceel niet bruikbaar en ondoelmatig is, is onvoldoende. De beroepsgronden slagen niet.
[adres 6]
15. Tot slot voert eiser aan dat de referentiewoning [adres 6] niet gebruikt kan worden omdat het bouwjaar te ver afwijkt. De heffingsambtenaar heeft deze referentiewoning in beroep buiten beschouwing gelaten. Deze is daarom niet meegenomen in de beoordeling van de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
16. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 maart 2023.
De griffier is verhinderd deze
rechter
uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.