Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4722
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 september 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de OZB ontvangen voor zijn woning aan [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 2.221.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser tegen de WOZ-aanslag ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 4 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Teams.
Feiten
1. De woning is een in 1937 gebouwde vrijstaande woning met een aanbouw, garage, kelder, zwembad en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 299 m2 en een kaveloppervlakte van 2.680 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.890.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, waarvan twee in dezelfde straat, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Indexeringspercentage
8. Eerst ter zitting heeft eiser het door de heffingsambtenaar gebruikte indexeringspercentage betwist. Eiser benoemt de indexeringspercentages van het NVM. Het indexeringspercentage volgens het NVM is 8,9% voor de jaren 2020-2021 en17,5% voor de jaren 2021-2022 Dit wijkt volgens eiser af van de gehanteerde indexeringspercentages van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij niet bekend is met de door eiser genoemde percentages en dat hij er niet op kan reageren. De heffingsambtenaar verwijst naar de specifieke indexering voor de gemeente [gemeente] . De cijfers waar eiser naar verwijst hebben betrekking op de gehele regio [regio] en het NVM gebruikt kwartaalcijfers terwijl de heffingsambtenaar jaarcijfers hanteert.
9. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De heffingsambtenaar heeft voldoende inzichtelijk gemaakt en toegelicht hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen aan de hand van verkopen in de eigen regio. In dit verband verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het Hof ’s-Hertogenbosch. [1] De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw zoals de toegepaste indexering hoeven niet apart op hun juistheid te worden getoetst omdat enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de toegepaste indexering van de referentiewoningen onjuist is, laat staan dat als deze indexering toch onjuist zou zijn, de referentiewoningen bij een juiste indexering geen steun meer bieden voor de beschikte waarde. Eiser is bijgestaan door een professioneel gemachtigde die zich heeft gespecialiseerd in taxaties, het had op de weg van eiser gelegen, bijvoorbeeld met een eigen indexeringspercentage, de juistheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering gemotiveerd te betwisten. Dit heeft eiser niet gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Op de zaak betrekking hebbende stukken
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser verwijst naar de waardes van de objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning, de prijs per eenheid en dat niet te achterhalen is in welk waardegebied de referentiewoningen liggen.
11. Verder heeft eiser op de zitting toegelicht dat er tijdens de hoorzitting is gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken waaronder het informatieformulier. Eiser maakt bij elke hoorzitting gebruik van een vragenformulier waar onder meer de vraag op staat vermeld of er inzicht kan worden gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken. Eiser gaat er dan ook van uit dat hij die vraag op de hoorzitting heeft gesteld aan verweerder. Verder stelt eiser dat de bijgevoegde grondstaffel niet leesbaar is.
12. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen worden gedownload met de door verweerder bij brief van 2 mei 2022 genoemde link en het daarbij door verweerde opgegeven wachtwoord. Een deel van de stukken die zijn te raadplegen via de link zijn opgenomen in het fysieke dossier en een deel is digitaal raadpleegbaar. De heffingsambtenaar heeft hiervoor gekozen, omdat het gaat om omvangrijke informatie van ongeveer 300 bladzijdes. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat eiser tijdens de hoorzitting niet nogmaals heeft gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken.
13. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank kan de link waar de heffingsambtenaar naar verwijst openen met het bijbehorende wachtwoord. Hieruit blijkt dat er inzicht wordt gegeven in de op de zaak betrekking hebbende stukken waar eiser naar verwijst. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de leeswijzer van de grondstaffel voor een deel te vinden is in het fysieke dossier en een deel in het digitale dossier. De rechtbank gaat voorbij de enkele niet nader onderbouwde betwisting van eiser nu enkel gesteld wordt dat er gebruik is gemaakt van een vragenformulier van de op de hoorzitting te stellen vragen. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat er feitelijk is gevraagd om de op de zaak betrekking hebbende stukken. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
14. Verder voert eiser aan dat er geen rekening is gehouden met de matige isolatie van de woning. De woning beschikt over een matig energielabel, de dakisolatie is verouderd en er is sprake van enkele beglazing, slijtage van de vloeren en scheurvorming. De heffingsambtenaar stelt dat de woning niet beschikt over een energielabel. Ook heeft de heffingsambtenaar informatie opgevraagd met betrekking tot de mate van isolatie, deze informatie heeft eiser niet verstrekt. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Uit de iWOZ-rapportages blijk eveneens dat de energielabels van de referentiewoningen variëren tussen C t/m G. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat de woning van eiser voor zijn bouwjaarklasse een afwijkend isolatieniveau kent. In beroep heeft eiser wel een aantal foto’s overgelegd van een stuk van de vloer en de muur. De rechtbank kan uit de foto’s van eiser niet opmaken dat er sprake is van een onder gemiddelde onderhoudstoestand. De beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
15. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, keuken en sanitair zijn meer dan 15 jaar oud. De heffingsambtenaar heeft aan de hand van de stelling van eiser gevraagd naar informatie met betrekking tot de toestand van de woning. Eiser heeft deze informatie niet aan de heffingsambtenaar verstrekt. Eiser heeft niet gemotiveerd dat de voorzieningen lager dan gemiddeld zijn. Dit had eiser bijvoorbeeld kunnen verduidelijken door foto’s van de voorzieningen te overleggen. De enkele stelling dat de beoordeling van de heffingsambtenaar niet juist is, is onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
Waardering van de woning
16. Eiser voert aan dat de kwaliteit en onderhoud bovengemiddeld is beoordeeld en dat de woning eerder onder gemiddeld is. De heffingsambtenaar heeft de informatie over de staat van de woning opgevraagd bij eiser. Eiser heeft deze informatie niet verstrekt. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de woning in het verleden in een ‘zwaar bovengemiddelde toestand’ verkeerde. Het lag op de weg van eiser om te motiveren waarom de woning in een slechtere staat verkeert dan door de heffingsambtenaar is beoordeeld. Hij heeft dat niet gedaan. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Eigen referentiewoningen
17. Eiser wijst op een aantal verkopen, namelijk: [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Deze woningen onderbouwen volgens eiser een lagere waarde. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de [adres 5] ten tijde van de verkoop een flink gedateerde woning uit de jaren 80 is. Na aankoop is de gehele woning vernieuwd. De andere twee verkopen liggen nabij de [rijksweg] . De woningen zijn wat betreft ligging niet goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen.
Conclusie
18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 maart 2023.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenenrechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.