Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/593
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Medemblik).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 april 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 872.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikking met de uitspraak op bezwaar van 21 december 2021 (de bestreden uitspraak) ongegrond verklaard, en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2023 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning die bestaat uit een voormalige hoek- en rijwoning uit 1935. De woning heeft een hoofdgebouw met een inhoud van 717 m³ en beschikt verder over twee dakkapellen, een berging en een aangebouwde garage. De woning ligt op een perceel van 621 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 545.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
6. De rechtbank stelt voorop dat zij vindt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Daarbij betrekt zij dat de ligging van de referentiewoningen goed vergelijkbaar is, omdat [adres 2] en [adres 3] in dezelfde straat zijn gelegen als eisers woning en omdat [adres 4] in dezelfde wijk in [woonplaats] ligt. Verder is het bouwjaar van [adres 2] (1935) en [adres 4] (1934) goed vergelijkbaar met het bouwjaar van de woning van eiser (1935). Volgens eiser wijkt [adres 3] wat betreft bouwjaar (1954) te veel af van de woning, maar daar is de rechtbank het niet mee eens. Volgens de rechtbank kan, zonder nadere toelichting van eiser (die ontbreekt), niet worden gezegd dat het bouwjaar van [adres 3] zodanig afwijkt van de woning van eiser (1935), dat geen vergelijking meer mogelijk is. Anders dan eiser vindt de rechtbank ook [adres 2] geschikt als referentiewoning, ondanks dat het een rijwoning is. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat omdat de woning bestaat uit een voormalige hoek- en rijwoning, hij ervoor heeft gekozen de woning met zowel twee-onder-een-kapwoningen te vergelijken als met een rijwoning. De rechtbank vindt de keuze van de heffingsambtenaar gelet op deze toelichting niet onbegrijpelijk. Eiser heeft er bovendien op gewezen dat de gemiddelde waarde van referentiewoningen in afwijking van de richtlijn van de Waarderingskamer meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van zijn woning, maar dat maakt volgens de rechtbank niet dat referentiewoningen zonder meer onbruikbaar zijn. Een richtlijn biedt de taxateur handvatten om tot een juiste WOZ-waarde te komen, maar is niet dwingend van toepassing op de waardevaststelling van de woning. Omdat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn, vindt de rechtbank de afwijking van meer dan 35% in waarde acceptabel. Tot slot heeft eiser over de vergelijkbaarheid gesteld dat de inhoudsmaten van de hoofdgebouwen van de referentiewoningen te veel afwijken van zijn woning. De rechtbank ziet met eiser dat er wat grotere verschillen zijn wat betreft de inhoudsmaten (de woning heeft een inhoud van 717 m³, de referentiewoningen van respectievelijk 420 m³, 393 m³ en 381 m³), maar dat maakt volgens haar niet dat de woningen niet bruikbaar zijn voor de vergelijking. Referentiewoningen hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de woning en de referentiewoningen hebben voldoende andere overeenkomstige kenmerken. Wel dient de heffingsambtenaar rekening te houden met de verschillen, of anders voldoende begrijpelijk toe te lichten waarom ondanks het bestaan van verschillen, daar geen rekening mee gehouden hoeft te worden. Daarop zal de rechtbank wat betreft het verschil in inhoudsmaten hierna onder 7. ingaan.
7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut van de inhoud van de woning.
7.1.
De heffingsambtenaar stelt in reactie daarop dat in dit geval geen rekening hoeft te worden gehouden met afnemend grensnut of de wet van de afnemende meeropbrengst. Als voornaamste argument geeft hij daarvoor dat de woning als twee woningen moet worden gezien en zo ook voor de waardering (de rechtbank begrijpt: als twee kleinere woningen) moet worden benaderd. Het gaat in feite om twee woningen die één adres hebben gekregen. De rechtbank volgt dit niet. Eiser heeft toegelicht dat de woning als één woning in gebruik is. Dat is door de heffingsambtenaar niet weersproken en ook de luchtfoto van de woning laat zien dat aan de achterzijde één pui en één tuin zijn gerealiseerd. De woning heeft één huisnummer, één eigenaar en is in gebruik als één woning. De heffingsambtenaar heeft de woning ook als zodanig afgebakend. Onder deze omstandigheden volgt de rechtbank de stelling van de heffingsambtenaar dat de woning voor het bepalen van de WOZ-waarde moet worden benaderd als twee losse woningen niet.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar blijkt verder uit de verkoopprijzen per kubieke meter van de referentiewoningen niet dat sprake is van een afnemende meeropbrengst als een woning een grotere inhoudsmaat heeft. Hij licht toe dat [adres 2] , met een inhoud van 420 m³, een prijs per m³ heeft van € 742,-, terwijl [adres 3] en [adres 4] een inhoud hebben van respectievelijk 393 m³ en 381 m³, en desondanks een lagere prijs per m³ hebben van € 581,- per m³ en € 617,- per m³. Als de wet van de afnemende meeropbrengst van toepassing zou zijn, dan zou [adres 2] volgens de heffingsambtenaar een veel lagere prijs per m³ moeten hebben dan de andere twee referentiewoningen. Deze toelichting volgt de rechtbank niet. De referentiewoningen wijken wat betreft inhoudsmaat namelijk relatief weinig af. Het verschil tussen [adres 2] en [adres 4] bedraagt bijvoorbeeld 39 m³. De woning van eiser daarentegen is reeds 297 m³ groter dan de grootste referentiewoning ( [adres 2] ). Het gegeven dat de (gecorrigeerde) prijs per m³ van [adres 2] hoger is dan die van de andere referentiewoningen, terwijl hij een grotere inhoudsmaat heeft, is volgens de rechtbank dan ook onvoldoende om te kunnen concluderen dat bij de woning van eiser geen sprake is van een afnemende meeropbrengst vanwege de inhoudsmaat.
7.3.
De rechtbank komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar onvoldoende begrijpelijk heeft toegelicht waarom in dit geval met het verschil in inhoud tussen de woning en de referentiewoningen geen rekening hoeft te worden gehouden. Daarom kan naar het oordeel van de rechtbank geen aansluiting worden gezocht bij de onderbouwing van de waarde in de taxatiematrix, waarin geen correctie voor het verschil in inhoud is toegepast. Dit betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt.
8. Eiser heeft nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast en hoe de onderlinge verschillen in de KOUDVL-factoren zijn gecorrigeerd, dat de uitspraak op bezwaar geen inzicht geeft in de waardes van alle objectonderdelen en dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet Pro WOZ de grondstaffel niet heeft overgelegd. De rechtbank bespreekt deze gronden niet in haar uitspraak, omdat het beroep gegrond is op basis van wat zij onder 7 heeft geoordeeld.
9. De rechtbank overweegt vervolgens dat eiser onvoldoende onderbouwing heeft gegeven voor zijn stelling dat de waarde maximaal € 545.000,- zou moeten zijn. Het rapport van [bedrijf] B.V. dat hij daaraan ten grondslag legt is daarvoor te summier. Uit het taxatierapport blijkt onvoldoende hoe de waardering tot stand is gekomen en er wordt niet uiteengezet hoe de genoemde referentiewoningen de voorgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwen. Verder stelt eiser bijvoorbeeld dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert, gedateerde voorzieningen heeft en slecht is geïsoleerd, maar de enkele ingezoomde foto’s van voegen en de foto van de badkamer vindt de rechtbank onvoldoende om mee te gaan in de door eiser geschetste staat van de woning, ook nu de heffingsambtenaar dit betwist en hij het door eiser in 2011 ingevulde inlichtingenformulier heeft overgelegd waarin de staat van het object als goed en compleet gerenoveerd wordt omschreven.
10. Omdat partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk maken, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 800.000,-.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op
€ 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1). Ook dient de heffingsambtenaar de kosten die eiser heeft gemaakt voor het taxatierapport van [bedrijf] B.V. te vergoeden. Deze kosten stelt de rechtbank vast op
€ 128,26 [1] (2 uren à € 53,- per uur, inclusief BTW). In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.394,26.
€ 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1). Ook dient de heffingsambtenaar de kosten die eiser heeft gemaakt voor het taxatierapport van [bedrijf] B.V. te vergoeden. Deze kosten stelt de rechtbank vast op
€ 128,26 [1] (2 uren à € 53,- per uur, inclusief BTW). In totaal bedraagt de vergoeding dus € 2.394,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 naar een bedrag van € 800.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomst vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.394,26;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 april 2023.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.