Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4523
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: I.K. Beek).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 22 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 321.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2023 op zitting behandeld. Eiser en de heffingsambtenaar hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1985. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 99 m², een berging van 6 m², een luifel van 15 m², een luifel van 16 m² en een dakkapel van 3 m². De woning ligt op een perceel van 140 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 305.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 321.000,-
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiser heeft aangevoerd.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
De WOZ-waarde
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, het taxatierapport met bijbehorende taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de referentiewoningen bruikbaar zijn voor de vergelijking. De referentiewoningen liggen net als de woning in de wijk [wijk] , zijn van hetzelfde type en hebben een vergelijkbaar bouwjaar (1984/1985). Ook zijn de woningen rondom de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank betrekt bij haar oordeel ook dat de woningwaarde per vierkante meter die voor eisers woning is gehanteerd (€ 2.014,-) even hoog is als de gemiddelde, naar de staat van eisers woning gecorrigeerde, prijs per vierkante meter van de referentiewoningen.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. In deze uitspraak bespreekt de rechtbank niet de gronden die eiser in zijn beroepschrift heeft genoemd over de brandgang en het verstrekken van de grondstaffel en KOUDVL-factoren, omdat eiser deze gronden op de zitting heeft ingetrokken.
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar voor zijn woning ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde kwalificatie van de ligging vanwege de ligging nabij hoogbouw. Volgens eiser had de heffingsambtenaar een factor ‘2’ voor de ligging moeten hanteren. Eiser ziet steun voor zijn standpunt in het lage verkoopcijfer van een woning die in dezelfde straat is gelegen, [adres 5] . Deze woning is in oktober 2020 verkocht voor € 270.000,-. Uit het koopinlichtingenformulier dat door de koper van de woning aan de [adres 5] is ingevuld, blijkt volgens eiser dat het achterliggende flatgebouw van negatieve invloed is geweest op de prijsbepaling van de woning.
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de ligging van de woning slechter is dan het gemiddelde niveau (factor 5) waar de heffingsambtenaar van uit is gegaan. Dat de woning aan de [adres 5] voor een relatief lage prijs zou zijn verkocht, is daarvoor onvoldoende. In het inlichtingenformulier heeft de koper aangegeven dat de woning is gekocht van een kennis. De heffingsambtenaar heeft daarom toegelicht dat geen sprake is van een marktconform verkoopcijfer en dat de woning daarom eveneens niet geschikt is om te vergelijken met eisers woning. Eiser heeft aangegeven het daarmee eens te zijn. Ook het feit dat de koper van een bekende heeft gekocht is bepalend geweest voor de hoogte van de aankoopprijs. Volgens de rechtbank kan daarom niet rechtstreeks uit de hoogte van de verkoopprijs worden afgeleid dat de ligging van deze woning en dus de woning van eiser, nabij hoogbouw een waardedrukkend effect heeft en vervolgens, hoe hoog dit waardedrukkend effect zou zijn. Volgens de heffingsambtenaar wijkt de ligging van de referentiewoningen niet dusdanig af dat er aanleiding is om de waarde negatief bij te stellen. Dat kan de rechtbank volgen. De heffingsambtenaar heeft namelijk onbetwist toegelicht dat [adres 4] aan de achterzijde uitkijkt op een blinde muur en dat [adres 3] tegenover een appartementencomplex is gelegen. Eventuele negatieve effecten van de ligging zijn daarmee naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate verdisconteerd in de verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar bij de referentiewoning [adres 2] ten onrechte is uitgegaan van een ondergemiddelde ligging (factor 4) bij de waardering van de grond, omdat deze nabij een doorgaande weg is gelegen. Volgens eiser ligt deze woning ver van de doorgaande weg en bestaat er nog een ruimte met bomen en een ventweg tussen de woning en de doorgaande weg. De heffingsambtenaar had daarom moeten uitgaan van een gemiddelde ligging (factor 5).
11. De rechtbank overweegt dat het feit dat er nog een stuk groen en een ventweg tussen de woning en de doorgaande weg zijn gelegen nog niet betekent dat de ondergemiddelde waardering van de ligging door haar niet kan worden gevolgd. Op de luchtfoto die de heffingsambtenaar heeft overgelegd is zichtbaar dat de referentiewoning [adres 2] aan een ventweg ligt die met een smalle groenstrook aansluit op de doorgaande weg. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onbetwist toegelicht dat het een drukke doorgaande weg betreft. Nu de woning van eiser en de andere referentiewoningen niet aan de ventweg, nabij de doorgaande weg liggen, vindt de rechtbank niet onbegrijpelijk dat de ligging van [adres 2] negatiever is beoordeeld dan de ligging van de woning van eiser en de andere referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 4] een lagere waarde aantoont.
13. De rechtbank ziet dat deze referentiewoning als hij in een vergelijkbare staat als de woning zou zijn verkocht een lagere (gecorrigeerde) prijs per vierkante meter heeft (€ 1.837,-) dan de woning van eiser (€ 2.014,-). Dit betekent volgens de rechtbank echter nog niet dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar hanteert immers nog twee andere referentiewoningen. Omdat de rechtbank niet meegaat in het standpunt van eiser dat de ligging van de woning en [adres 2] anders gekwalificeerd hadden moeten worden (zie onder 9 en 11), vindt de rechtbank gelet op de gemiddelde gecorrigeerde verkoopprijs van de drie referentiewoningen van € 2.014,- per vierkante meter aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ook rekening had moeten houden met de door hem genoemde verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , of in ieder geval had moeten motiveren waarom deze verkoopcijfers niet geschikt zijn.
15. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar heeft toegelicht dat [adres 7] qua bouwstijl niet vergelijkbaar is met de woning. Over het verkoopcijfer van [adres 6] heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar toegelicht dat dit cijfer, rekening houdend met de onderlinge verschillen, de waarde van de woning onderbouwt. Ten aanzien van [adres 8] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij aan de onderkant van de markt is verkocht en op zichzelf wellicht een lagere waarde onderbouwt, maar in combinatie met de andere verkopen niet aantoont dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Hieruit blijkt volgens de rechtbank dat de heffingsambtenaar anders dan eiser stelt, wel de door eiser aangedragen woningen bij de heroverweging in bezwaar heeft betrokken. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar in beroep de verkoopcijfers niet had hoeven betrekken bij haar onderbouwing van de waarde middels de taxatiematrix. Het staat de heffingsambtenaar namelijk vrij zelf de referentieobjecten te kiezen om de door hem voorgestane waardering aannemelijk te maken. Hij had daarom niet de door belanghebbende genoemde referentieobjecten hoeven betrekken in de onderbouwing van de vaststelling van de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Informatieverstrekking in de bezwaarfase
17. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft geschonden doordat ondanks een daartoe strekkend verzoek, het door hem ingevulde inlichtingenformulier niet aan zijn gemachtigde is verstrekt in de bezwaarfase. Volgens hem bestaat er daarom aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die hij in beroep heeft moeten maken.
18. De rechtbank stelt allereerst vast dat tussen partijen de volgende gang van zaken niet in geschil is. De gemachtigde van eiser is verzocht om een Formulier Secondaire Objectkenmerken in te vullen (het inlichtingenformulier) met informatie over de staat van de woning en dit te verstrekken aan de heffingsambtenaar. Nadat de heffingsambtenaar daarop geen reactie van de gemachtigde van eiser heeft gekregen, heeft hij eiser rechtstreeks benaderd om het inlichtingenformulier te verstrekken. Op 2 juni 2022 heeft eiser dit formulier ingevuld aan de heffingsambtenaar toegezonden. Vervolgens heeft een medewerker van het kantoor van de gemachtigde van eiser op 28 juni 2022 gevraagd om binnen twee weken een afschrift van door belanghebbenden ingevulde inlichtingenformulieren toe te zenden. De heffingsambtenaar heeft vervolgens per e-mailbericht van 4 juli 2022 aan het kantoor van de gemachtigde van eiser laten weten dat het verzoek om de ingevulde informatieformulieren te verstrekken wordt geweigerd. Daarop heeft de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser dezelfde dag per e-mailbericht gereageerd en verzocht om uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar de ingevulde inlichtingenformulieren te verstrekken. Per brief van 12 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het verzoek nogmaals afgewezen. Nadat eiser beroep heeft ingesteld is het inlichtingenformulier door de heffingsambtenaar aan de rechtbank overgelegd.
19. De rechtbank stelt voorop dat het inlichtingenformulier een op de zaak betrekking hebbend stuk is, omdat de heffingsambtenaar daarover de beschikking had en de uitspraak op bezwaar daarop is gebaseerd.
20. Op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet de heffingsambtenaar aan een belanghebbende die, zoals in het onderhavige geval, heeft verzocht om toezending van een op de zaak betrekking hebbend stuk en die gebruik heeft gemaakt van zijn recht te worden gehoord, een afschrift van het op de zaak betrekking hebbende stuk verstrekken. Afwijzing van dat verzoek kan slechts worden gerechtvaardigd door zwaarder wegende belangen van het bestuursorgaan ten opzichte van de belangen van belanghebbende bij een effectieve en doelmatige besluitvorming, in de omstandigheden van het geval.
21. Op grond van artikel 6:17 van Pro de Awb, stelt het bestuursorgaan, indien iemand zich laat vertegenwoordigen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking aan de gemachtigde.
22. Niet in geschil is dat de gemachtigde van eiser zich ook als zodanig tegenover de heffingsambtenaar heeft gepresenteerd vanaf het indienen van het bezwaar. Nu het inlichtingenformulier daarnaast als een op de zaak betrekking hebbend stuk moet worden gezien, volgt uit artikel 7:4 van Pro de Awb in samenhang met artikel 6:17 van Pro de Awb dat op de heffingsambtenaar de verplichting rustte om het inlichtingenformulier, op diens verzoek, aan de gemachtigde te verstrekken.
23. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de gemachtigde van eiser het inlichtingenformulier via eiser gemakkelijk had kunnen opvragen of raadplegen omdat het inlichtingformulier naar eiser is gestuurd, maar dat ontslaat de heffingsambtenaar gelet op het bepaalde in artikel 6:17 van Pro de Awb niet van de op hem rustende verplichting om in ieder geval aan de gemachtigde van eiser de op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking te stellen. Dat geldt ook voor de stelling van verweerder dat de gemachtigde van eiser zich zelf in deze positie heeft geplaatst. De heffingsambtenaar wijst erop dat er door de gemachtigde van eiser geen enkele waarneembare wijze actie is verricht om eiser op de hoogte te stellen van het informatieverzoek. Volgens hem is het daarom irreëel dat hijzelf moet voorzien in de communicatie tussen eiser en de gemachtigde van eiser. Deze omstandigheden kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet leiden tot de gevolgtrekking dat weigering daarvan gerechtvaardigd was op grond van een afweging van de belangen van partijen.
24. In lijn met de uitspraak van deze rechtbank van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890, beoordeelt de rechtbank de gevolgen van deze schending aan de hand van de vraag of sprake is geweest van een informatieachterstand bij eiser. In dat kader wijst de rechtbank erop dat de heffingsambtenaar het inlichtingenformulier in beroep heeft verstrekt en eiser daarop heeft kunnen reageren en heeft kunnen gebruiken bij de onderbouwing van zijn beroep. Hiermee is de informatieachterstand die in de bezwaarfase is ontstaan in de beroepsfase hersteld. De rechtbank zal het in de bezwaarfase ontstane gebrek daarom passeren, met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel ziet de rechtbank in de schending aanleiding om een proceskostenveroordeling uit te spreken en de heffingsambtenaar op te dragen aan eiser het betaalde griffierecht te vergoeden.
Conclusie
25. Het beroep is ongegrond. Verweerder heeft namelijk aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en het gebrek wat betreft het verstrekken van het inlichtingenformulier kan worden gepasseerd.
26. De rechtbank stelt de door eiser gemaakte kosten van rechtsbijstand voor de beroepsfase vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5).
Omdat de rechtbank overgaat tot een proceskostenveroordeling enkel vanwege het niet verstrekken van alle gegevens, wordt een wegingsfactor van 0,5 gehanteerd. [1] Er bestaat geen aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden, omdat de kosten daarvan zijn gemaakt in de bezwaarfase en de beschikking niet wordt herroepen door een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid, nu aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 837,-;
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 maart 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.