Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5030
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 431.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning onder meer een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 21 september 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement met het bouwjaar 2004. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 93 m², een berging en een parkeerplaats.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 389.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat ze van hetzelfde type zijn, [adres 2] in hetzelfde appartementencomplex ligt en de andere drie referentiewoningen in een nabijgelegen appartementencomplex met een vergelijkbare uitstraling en een vergelijkbaar bouwjaar (2002). Ook horen bij de referentiewoning net als de woning van eiser, een parkeerplaats en een berging. Verder zijn de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft de gebruiksoppervlakte. Ook de waardeverhouding heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank beoordeelt niet de beroepsgrond die eiser noemt in zijn beroepschrift over de grondstaffel, omdat hij deze op de zitting heeft ingetrokken.
7. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers plaatsvindt. Hierdoor is niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar aan de eindwaarde van de referentiewoningen is gekomen.
8. De heffingsambtenaar heeft ook in de bezwaarfase aan eiser een taxatiematrix overgelegd. Daarin staan de transactiedata en transactieprijzen vermeld en de geïndexeerde transactieprijzen. Door deze datum en verkoopprijzen weer te geven heeft de heffingsambtenaar getoond dat de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum én met welk bedrag de verkoopprijzen zijn geïndexeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende duidelijk gemaakt dat wordt geïndexeerd voor de waardeontwikkeling en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen heeft plaatsgevonden. Eiser heeft er op de zitting nog op gewezen dat de indexering in de taxatiematrix die in beroep is overgelegd afwijkt van de indexering in de taxatiematrix in bezwaar. Daarover heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het verschil in indexering kan worden verklaard doordat er in de loop van het jaar meer verkoopcijfers beschikbaar komen die de hoogte van de indexering beïnvloeden. Deze cijfers zijn niet in de taxatiematrix in bezwaar, maar wel in de taxatiematrix in beroep betrokken. Deze toelichting is door eiser niet weersproken. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom de indexering in beroep afwijkt. Zij kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert verder aan dat er onvoldoende rekening gehouden met de eenvoudige en gedateerde voorzieningen in de woning.
10. De beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat in de bezwaarfase aan eiser meermaals is verzocht om informatie over de staat van de woning te verstrekken. In reactie op het verzoek is slechts beperkte informatie ontvangen met enkele foto’s. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat ondanks dat de staat van de woning niet goed is te kwantificeren, met de voorzieningen rekening is gehouden door deze met een score 6 als onder gemiddeld te waarderen. De rechtbank ziet dat terug in de taxatiematrix. De rechtbank ziet dat eiser van de voorzieningen slechts een foto van de douchecabine heeft overgelegd in bezwaar. Eiser heeft zijn stelling verder niet onderbouwd, zodat de rechtbank geen aanknopingspunt heeft dat met de staat van de voorzieningen in de woning onvoldoende rekening is gehouden.
11. Eiser voert aan dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert, doordat er sprake is van veel scheurvorming in de woning. Hiermee heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden.
12. De heffingsambtenaar heeft ook in reactie op deze beroepsgrond toegelicht dat in de bezwaarfase aan eiser meermaals is verzocht om informatie over de staat van de woning te verstrekken. De toegezonden foto's van enkele scheuren en de onderkant van de douchecabine vormen voor hem geen aanleiding om de staat van de woning niet als vergelijkbaar aan de referentiewoningen te beoordelen. Verder licht hij toe dat krimpscheuren niet ongewoon zijn voor een woning van een dergelijk bouwjaar. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar duidt de scheuren als krimpscheuren die passen bij het bouwjaar. Dat de scheuren van constructieve aard zijn, is niet gebleken en ook niet gesteld door eiser. De staat van de woning is, net als de referentiewoningen, beoordeeld met een score 7 (gemiddeld). De rechtbank ziet gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar en de enkele foto’s van scheuren die door eiser zijn overgelegd niet in waarom de algehele staat van de woning niet als gemiddeld, en vergelijkbaar aan de referentiewoningen, beoordeeld had kunnen worden. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de
ligging van de woning nabij een horecapand waarvan hij geluidsoverlast en stankoverlast ondervindt en rotzooi ervaart. Ook met de ligging nabij het spoor en de (geluids-)overlast daarvan is onvoldoende rekening gehouden.
14. De heffingsambtenaar stelt dat de door eiser gestelde overlast is verdisconteerd in het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] nu deze woning een soortgelijke ligging (buurpand) heeft. Daarnaast kan er weliswaar vanwege de ligging in de
nabijheid van een horecapand wellicht enige overlast van worden
ondervonden, maar daar staat ook tegenover dat de woning van eiser een uniek uitzicht over de rivier [locatie 1] heeft. De rechtbank volgt de toelichting van de heffingsambtenaar. De door eiser gestelde overlast van de ligging zal zich ook bij de referentiewoning [adres 2] moeten voordoen waardoor dit tot uiting komt in dit verkoopcijfer. De rechtbank begrijpt verder met de toelichting van de heffingsambtenaar over het uitzicht op [locatie 1] dat hij beoogt te stellen dat er aan de ligging van de woning van eiser niet alleen mogelijke (waardedrukkende) nadelen maar ook (waardeverhogende) voordelen kleven. Dat kan de rechtbank volgen. Op de luchtfoto’s ziet de rechtbank dat de referentiewoningen die aan [locatie 2] zijn gelegen in tegenstelling tot de woning van eiser geen uitzicht op de rivier [locatie 1] hebben. De heffingsambtenaar had daarom niet in het bijzonder rekening moeten houden met de ligging van de woning ten opzichte van de ligging van de woningen aan [locatie 2] . De beroepsgrond slaagt niet.
15. Volgens eiser onderbouwen de referentiewoningen die de heffingsambtenaar noemt juist een lagere waarde van de woning, maar dat kan de rechtbank niet volgen gelet op de taxatiematrix en omdat de hiervoor besproken beroepsgronden niet slagen. De heffingsambtenaar heeft op basis van de taxatiematrix toegelicht dat de geïndexeerde m²-prijs bij gelijke KOUDV-factoren en een gelijke vloeroppervlakte van de referentiewoningen variëren van € 4.184 tot € 4.654. De gemiddelde naar de waardepeildatum geïndexeerde m²-prijs van de referentiewoningen bedraagt € 4.398 p/m², terwijl de m²-prijs van de woning daaronder ligt (€ 4.356 p/m²). De rechtbank kan deze van de toelichting van de heffingsambtenaar op basis van de taxatiematrix volgen. Zij is het daarom niet met eiser eens dat de referentiewoningen een lagere waarde onderbouwen voor zijn woning. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 april 2023.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.