Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4931
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 741.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning onder meer een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarbij als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking bij uitspraak op bezwaar van 15 september 2022 (de bestreden uitspraak) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een in 1931 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 137 m², een aangebouwde woonruimte van 10 m², een berging van 11 m² en een dakkapel van 1 m². De woning ligt op een perceel van 240 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 708.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met vier andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat ze van hetzelfde type zijn, een vergelijkbaar bouwjaar hebben (1927-1931), in dezelfde straat of wijk zijn gelegen en wat betreft uitstraling vergelijkbaar zijn. Verder zijn de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft de gebruiksoppervlakte. Ook de waardeverhouding heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers plaatsvindt. Hierdoor is niet duidelijk hoe de heffingsambtenaar aan de eindwaarde van de referentiewoningen is gekomen.
8. De heffingsambtenaar heeft ook in de bezwaarfase aan eiser een taxatiematrix overgelegd. Daarin staan de transactiedata en transactieprijzen vermeld en de geïndexeerde transactieprijzen. Door deze datum en verkoopprijzen weer te geven heeft de heffingsambtenaar getoond dat de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum én met welk bedrag de verkoopprijzen zijn geïndexeerd. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende duidelijk gemaakt dat wordt geïndexeerd voor de waardeontwikkeling en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen heeft plaatsgevonden. Eiser heeft er op de zitting nog op gewezen dat de indexering in de taxatiematrix die in beroep is overgelegd afwijkt van de indexering in de taxatiematrix in bezwaar. Daarover heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat het verschil in indexering kan worden verklaard doordat er in de loop van het jaar meer verkoopcijfers beschikbaar komen die de hoogte van de indexering beïnvloeden. Deze cijfers zijn niet in de taxatiematrix in bezwaar, maar wel in de taxatiematrix in beroep betrokken. Deze toelichting is door eiser niet weersproken. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom de indexering in beroep afwijkt. Zij kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat met de overgelegde grondstaffels niet inzichtelijk is gemaakt welke grondstaffel in onderhavige zaak zijn gehanteerd. Volgens eiser is de gebiedsaanduiding niet duidelijk. De beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft aan eiser in de bezwaarfase naast de grondstaffels, ook een toelichting daarop en een taxatiematrix verstrekt. Bij de grondstaffels is een typeaanduiding weergeven zoals bijvoorbeeld ‘Twee onder een kap hoog’ en ‘Twee onder een kap laag’. Daarbij zijn de stapgroottes en de prijzen per vierkante meter vermeld. Ook in de taxatiematrix in bezwaar en beroep zijn de stapgroottes en de prijzen per vierkante meter vermeld. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat voor de grond van de woning en de referentiewoningen, van 0 – 75 m² een prijs is gehanteerd van € 1.210 en van 75 m² - 150 m² een prijs van € 865. Dit stemt overeen met de grondstaffel ‘Twee onder een kap hoog’ die in bezwaar is overgelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende duidelijk heeft gemaakt met welke grondstaffels bij de waardebepaling in de bezwaarfase en de beroepsfase rekening is gehouden.
10. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] niet de waarde van de woning onderbouwt, omdat deze woning in een betere staat is verkocht.
11. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar het met eiser eens is dat deze referentiewoning in een betere staat is verkocht voor wat betreft de voorzieningen. Voor eisers woning zijn de voorzieningen als gemiddeld (score 7) gekwalificeerd en bij de referentiewoning als bovengemiddeld (score 8). De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat met dit verschil rekening is gehouden, omdat de woning van eiser een lagere prijs per vierkante meter heeft dan de referentiewoning. Dat kan de rechtbank volgen op basis van de taxatiematrix. Voor de slechtere voorzieningen is een correctie van € 90 p/m² toegepast op het verkoopcijfer van de referentiewoning. De naar de waardepeildatum geïndexeerde m²-prijs van deze referentiewoning bedraagt € 3.821, gecorrigeerd naar de staat van de woning van eiser, terwijl de m²-prijs van de woning daaronder ligt (€ 3.723 p/m²). De rechtbank is het daarom niet met eiser eens dat de referentiewoning een lagere waarde onderbouwt voor zijn woning. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser wijst op de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] , die in dezelfde straat als de woning van eiser zijn gelegen en volgens hem een goed beeld geven van de waarde van de woning. Volgens eiser had de heffingsambtenaar de referentiewoningen aan de [straat] , die minder gunstig zijn gelegen dan de woning van eiser, daarom moeten vervangen door de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 5] en [adres 6] .
13. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om een eigen keuze te maken met welke verkoopcijfers van woningen hij wenst te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, mits de woningen voldoende vergelijkbaar zijn. Volgens de rechtbank zijn de referentiewoningen aan de [straat] voldoende vergelijkbaar, gelet op het bouwjaar (1927/1929), het type (twee-onder-een-kap) en de uitstraling. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de [straat] een straat achter de Bankastraat ligt. Ook de ligging is volgens de rechtbank dus vergelijkbaar. Verder is de heffingsambtenaar er ook niet toe gehouden om de door eiser genoemde referentiewoningen bij zijn onderbouwing te betrekken. In dit geval heeft de heffingsambtenaar [adres 5] op verzoek van eiser betrokken bij de waardebepaling. Ook het verkoopcijfer van deze woning onderbouwt gelet op zijn gecorrigeerde verkoopcijfer p/m² van € 3.810 volgens de rechtbank de waarde van eisers woning (€ 3.723 p/m²). Verder heeft de heffingsambtenaar ook heeft toegelicht dat het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 6] minder geschikt is als referentie omdat het geen 2-onder-1-kapwoning is, maar een hoekwoning met een kleiner vloeroppervlak. De rechtbank begrijpt de keuze van de heffingsambtenaar om dit verkoopcijfer niet te betrekken bij de onderbouwing van de waarde.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 april 2023.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum ziet deze datum hierboven.