Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5023
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 657.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning onder meer een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarbij als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar daartegen per uitspraak op bezwaar van 21 september 2022 (de bestreden uitspraak) ongegrond verklaard en de WOZ-waarde gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 1 februari 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een in 2009 gebouwd appartement. De woning heeft een oppervlakte van 164 m², een berging van 7 m² en een parkeerplaats.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan
€ 593.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt hij de woning van eiser met vijf andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen bruikbaar zijn, omdat ze in dezelfde wijk zijn gelegen, van hetzelfde type zijn en een vergelijkbaar bouwjaar hebben. Verder zijn de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte. Ook de waardeverhouding heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank beoordeelt niet de beroepsgronden die eiser noemt in zijn beroepschrift over de grondstaffel en de verkoopcijfers van de referentiewoningen [adres 7] en [adres 8] omdat hij deze op de zitting heeft ingetrokken.
7. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers plaatsvindt. Hierdoor is niet duidelijk hoe verweerder aan de eindwaarde van de referentiewoningen is gekomen.
8. Verweerder heeft ook in de bezwaarfase aan eiser een taxatiematrix overgelegd. Daarin staan de transactiedata en transactieprijzen vermeld en de geïndexeerde transactieprijzen. Door deze datum en verkoopprijzen weer te geven heeft verweerder getoond dat de verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum én met welk bedrag de verkoopprijzen zijn geïndexeerd. Daarmee heeft verweerder voldoende duidelijk gemaakt dat wordt geïndexeerd voor de waardeontwikkeling en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen heeft plaatsgevonden. Eiser heeft er op de zitting nog op gewezen dat de indexering in de taxatiematrix die in beroep is overgelegd afwijkt van de indexering in de taxatiematrix in bezwaar. Daarover heeft verweerder toegelicht dat het verschil in indexering kan worden verklaard doordat er in de loop van het jaar meer verkoopcijfers beschikbaar komen die de hoogte van de indexering beïnvloeden. Deze cijfers zijn niet in de taxatiematrix in bezwaar, maar wel in de taxatiematrix in beroep betrokken. Deze toelichting is door eiser niet weersproken. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom de indexering in beroep afwijkt. Zij kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] niet op de vrije markt ter verkoop is aangeboden, omdat hij de verkoop niet in de openbare kanalen heeft kunnen vinden. Verweerder stelt dat de woning weliswaar niet op Funda heeft gestaan, maar dat zowel het verkoop- als het aankooptraject is begeleid door een makelaar. Volgens verweerder is verder geen sprake van een gelieerde verkoop. Verweerder ziet steun voor zijn standpunt dat het verkoopcijfer bruikbaar is in de uitspraak van deze rechtbank van 14 juni 2022 [1] , waarin deze grond zonder succes door belanghebbende werd aangevoerd.
10. De rechtbank overweegt dat het gegeven dat eiser over de verkoop geen openbare informatie heeft kunnen vinden, weliswaar een indicatie kan zijn die erop duidt dat de woning niet op de openbare markt is verkocht, maar nog niet direct betekent dat geen sprake is van een verkoop op de openbare markt. In dit geval vindt de rechtbank wel aannemelijk dat sprake is van een verkoop op de openbare markt. Met de niet weersproken toelichting dat de ver- en aankoop via een makelaar is verlopen en geen sprake is van een gelieerde verkoop, heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de koopsom via de werking van het marktmechanisme tot stand is gekomen. Er is daarom geen reden om deze verkoop niet bij de waardebepaling te betrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 6] niet een woonoppervlakte van 89 m², maar van 141 m² heeft. Dit blijkt volgens eiser uit verkoopinformatie van de makelaar.
12. Verweerder heeft toegelicht dat de woning een totale vloeroppervlakte heeft van 131 m², waarvan 42 m² moet worden toegerekend aan de zolderverdieping. Het door eiser genoemde verschil in oppervlakte wordt waarschijnlijk door de zolderverdieping verklaard. Ook wijst verweerder erop dat eiser in zijn taxatierapport eveneens uitgaat van een oppervlakte van 131 m². Op de zitting heeft eiser aangegeven de toelichting van verweerder te kunnen volgen en de juistheid van de gehanteerde oppervlakte niet langer te betwisten. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de door verweerder gehanteerde oppervlaktemaat.
13. Volgens eiser onderbouwen de verkoopcijfers van de referentiewoningen aan de [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] een lagere waarde van de woning als rekening wordt gehouden met de kenmerken van de woningen, zoals het afnemend grensnut van het gebruiksoppervlak. Ook het verkoopcijfer van referentiewoning [adres 2] onderbouwt volgens eiser een lagere waarde.
14. Verweerder heeft op basis van de taxatiematrix toegelicht dat de geïndexeerde m²-prijs bij gelijke KOUDV-factoren (score 7) en een gelijke vloeroppervlakte (164 m²) van de referentiewoningen variëren van € 3.555 tot € 4.614. De gemiddelde naar de waardepeildatum geïndexeerde m²-prijs van de referentiewoningen bedraagt € 4.134 p/m², terwijl de m²-prijs van de woning daaronder ligt (€ 3.829 p/m²). Verder heeft verweerder toegelicht dat met het afnemend grensnut rekening is gehouden door per afwijkende vierkante meter een correctie van € 2 p/m² te hanteren. De rechtbank kan deze toelichtingen van verweerder op basis van de taxatiematrix volgen. Ook heeft eiser de toelichtingen van de heffingsambtenaar niet weersproken. De rechtbank ziet daarom niet in waarom de referentiewoningen een lagere waarde onderbouwen voor zijn woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 april 2023.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.