Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3022
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: A.L.M. Keeris).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 21 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 215.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 2 juni 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 172.000.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 10 januari 2023. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, taxateur [A] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1792. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 72 m², een berging van 4 m² en een dakkapel van 2 m². De woning ligt op een perceel van 447 m². Bij de woning hoort verder een gedeelte water van 138 m². Op 35 m² van het perceel rust een erfdienstbaarheid en 90 m² van het perceel betreft grond behorende bij een waterverdedigingswerk.
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 115.000.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 172.000.
Het beoordelingskader
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
6. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere vrijstaande woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] (in [woonplaats] ), [adres 3] (in [woonplaats] ) en [adres 4] (in [plaats] ) (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de referentiewoningen bruikbaar zijn voor de vergelijking, onder meer omdat zij van hetzelfde type (vrijstaande woningen) zijn, qua woonoppervlakte niet veel afwijken en net als eisers woning uit een oudere bouwperiode komen. Ook zijn de woningen rondom de waardepeildatum verkocht. Eiser heeft aangegeven dat de voorzieningen van de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de voorzieningen in zijn woning. Verweerder heeft in reactie daarop toegelicht dat is aangesloten bij woningen uit een oudere bouwperiode (19e/20e eeuw), die niet zijn gerenoveerd en wat betreft voorzieningen gelijkwaardig zijn. De rechtbank vindt op basis van de toelichting van verweerder begrijpelijk dat de voorzieningen van de woning en de referentiewoningen alle als gemiddeld zijn aangemerkt. Met de taxatiematrix heeft verweerder de verschillen in de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Zichtbaar is dat verweerder voor de woning ten opzichte van de referentiewoningen een slechtere kwaliteit en ligging heeft aangenomen en daarvoor correcties van respectievelijk 10% en 40% heeft gehanteerd. Rekening houdend met deze correcties volgt uit de taxatiematrix een waarde voor het hoofdgebouw p/m² van € 1.454 en een totale waarde in het economisch verkeer van € 191.000. Omdat deze waarde hoger is dan de WOZ-waarde vormt dit aanleiding voor de conclusie dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verzakkingen en het achterstallig onderhoud van zijn woning door van een score ‘2’ in plaats van een ‘1’ uit te gaan voor de kwaliteit. Volgen eiser zijn de herstelkosten eerder ingeschat op € 100.000 en moeten deze kosten in minder worden gebracht op de WOZ-waarde. Eiser heeft in de bezwaarfase foto’s overgelegd van de woning waarop onder meer scheurvorming door de verzakking zichtbaar is. In de uitspraak op bezwaar is de vastgestelde waarde onder meer vanwege de staat met € 43.000 verlaagd. Verweerder heeft toegelicht dat in de taxatiematrix in beroep een score 2 is gehanteerd voor de matige tot slechte kwaliteit van de woning en dat doorvoor een correctie van 10% is gehanteerd. Een score 1 zou betekenen dat de woning onbewoonbaar is, omdat het gevaarlijk is om daar te wonen. Daarnaast heeft hij toegelicht dat ervoor is gekozen om voor de staat van de woning een correctie van 20% te hanteren onder de categorie ‘uitstraling’. Met de gehanteerde correcties is een verschil van 30% tot 35% gehanteerd op de waarde van het woongedeelte en dit vormt volgens verweerder een goede weerspiegeling van de realiteit. De rechtbank overweegt dat eiser niet heeft onderbouwd dat de kwaliteit van de woning slechter is dan waarmee verweerder in de berekening al rekening heeft gehouden. Eiser heeft daarnaast de herstelkosten niet onderbouwd, maar ook al zou de kostenpost van € 100.000 worden gevolgd, dan volgt de rechtbank de toelichting van verweerder dat kosten zich niet een op een laten vertalen in een waardevermindering. De rechtbank vindt op basis van de toelichting van verweerder en de in de matrix gehanteerde correcties onder kwaliteit en uitstraling aannemelijk dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit.
10. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van zijn woning. Zijn woning ligt vlak lang het [locatie] , waarop gevaarlijke stoffen worden vervoerd en daarnaast wordt overlast van de pleziervaart ervaren. Bovendien is onvoldoende rekening gehouden met de geluidsoverlast van de ligging van zijn woning nabij de [straat] . Verweerder heeft toegelicht dat voor de ligging van eisers woning de laagst mogelijke score ‘1’ is gehanteerd en dat daarvoor een correctie van 40% op de grondwaarde is toegepast. Hij licht toe dat dat met deze correctie zowel met de overlast veroorzakende aspecten als de bodemgesteldheid van de woning beoogd is rekening te houden. De rechtbank vindt dat verweerder met de correctie van 40% op de grondwaarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met de door eiser geschetste negatieve aspecten aan de ligging in voldoende mate rekening is gehouden. Eiser heeft zijn standpunt niet verder onderbouwd, zodat de rechtbank geen aanleiding ziet om aan te nemen dat de gehanteerde correctie op de waarde onvoldoende representatief zou zijn.
11. Eiser wijst erop dat zijn WOZ-waarde ten opzichte van het vorige belastingjaar enorm is gestegen met 121%. De rechtbank overweegt daarover dat uit de stijging van de WOZ-waarde niet kan worden afgeleid dat de waarde van de woning voor dit jaar te hoog is vastgesteld. Volgens de Wet WOZ moet de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.
12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem in bezwaar vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Het beroep is daarom ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.