Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2367
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [A] ).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 26 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 447.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 18 februari 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 10 januari 2023. Eiser was daarbij aanwezig. Namens de heffingsambtenaar is [A] , taxateur, verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement uit 1975. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 121 m², een dakterras van 30 m² en een inpandige garage van 50 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd.
4. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 447.000.
Het beoordelingskader
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
6. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix is onder meer het eigen aankoopcijfer van de woning als onderbouwing van de waarde gebruikt. De woning is op 30 september 2019 gekocht voor
€ 425.000. De levering heeft op 12 november 2019 plaatsgevonden bij de notaris en de leveringsakte is op 13 november 2019 ingeschreven in het register van het Kadaster. Daarnaast vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser in de matrix met nog twee andere in [woonplaats] gelegen woningen waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] en [adres 3] (de referentiewoningen).
€ 425.000. De levering heeft op 12 november 2019 plaatsgevonden bij de notaris en de leveringsakte is op 13 november 2019 ingeschreven in het register van het Kadaster. Daarnaast vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser in de matrix met nog twee andere in [woonplaats] gelegen woningen waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] en [adres 3] (de referentiewoningen).
7. Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. [1]
8. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, maar als een de staat van de woning tussen de waardepeildatum (hier: 1 januari 2021) en het begin van het belastingjaar wijzigt - kort gezegd - als gevolg van een verbouwing, dan wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar (hier: aan het begin van 2022) waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). [2]
De beoordeling van de zaak
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat verweerder de WOZ-waarde heeft onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 425.000, dat anderhalve maand voor de peildatum tot stand is gekomen en daarmee volgens de rechtbank een goed uitgangspunt is voor het bepalen van de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is € 22.000 hoger vastgesteld dan het eigen verkoopcijfer van
€ 425.000, maar daarover heeft verweerder op de zitting toegelicht dat het eigen verkoopcijfer is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum toe. Voor het bepalen van de waardeontwikkeling is aansluiting gezocht bij een indexatiecijfer uit een rapport van Vastgoedpro. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de waarde is bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2021, omdat de woning in 2021 is verbeterd, zoals een vernieuwde keuken, badkamer en toilet, en omdat eiser heeft aangegeven dat de verbouwing op 1 oktober 2020 gereed was. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en ook eiser heeft op de zitting aangegeven deze toelichting te kunnen volgen. In de taxatiematrix is zichtbaar dat voor de verbeterde voorzieningen, die als gemiddeld zijn aangemerkt, een opwaartse correctie van 15% is gehanteerd op de woningwaarde van € 3.230 per vierkante meter. Verder betrekt de rechtbank bij haar oordeel dat ook de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] goed bruikbaar zijn voor de vergelijking, omdat zij in hetzelfde complex zijn gelegen, hetzelfde bouwjaar hebben en wat uitstraling en grootte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ook zijn de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Uit de gemiddelde prijs per vierkante meter die volgt uit het eigen aankoopcijfer en de verkoopcijfers van de referentiewoningen volgt een gecorrigeerde prijs per vierkante meter van € 3.838. Nu deze prijs hoger is dan de gehanteerde woningwaarde van de woning van € 3.715 per vierkante meter, vormt ook dit aanleiding voor de conclusie dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
€ 425.000, maar daarover heeft verweerder op de zitting toegelicht dat het eigen verkoopcijfer is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum toe. Voor het bepalen van de waardeontwikkeling is aansluiting gezocht bij een indexatiecijfer uit een rapport van Vastgoedpro. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de waarde is bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2021, omdat de woning in 2021 is verbeterd, zoals een vernieuwde keuken, badkamer en toilet, en omdat eiser heeft aangegeven dat de verbouwing op 1 oktober 2020 gereed was. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en ook eiser heeft op de zitting aangegeven deze toelichting te kunnen volgen. In de taxatiematrix is zichtbaar dat voor de verbeterde voorzieningen, die als gemiddeld zijn aangemerkt, een opwaartse correctie van 15% is gehanteerd op de woningwaarde van € 3.230 per vierkante meter. Verder betrekt de rechtbank bij haar oordeel dat ook de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] goed bruikbaar zijn voor de vergelijking, omdat zij in hetzelfde complex zijn gelegen, hetzelfde bouwjaar hebben en wat uitstraling en grootte betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ook zijn de referentiewoningen niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Uit de gemiddelde prijs per vierkante meter die volgt uit het eigen aankoopcijfer en de verkoopcijfers van de referentiewoningen volgt een gecorrigeerde prijs per vierkante meter van € 3.838. Nu deze prijs hoger is dan de gehanteerde woningwaarde van de woning van € 3.715 per vierkante meter, vormt ook dit aanleiding voor de conclusie dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
11. Volgens eiser is de uitspraak op bezwaar niet wettig, omdat deze pas op 18 februari 2022 is gedaan en daarmee gelet op de brief van 30 december 2021 waarin de beslistermijn is verdaagd met zes weken, een week later dan is toegestaan. De rechtbank is het niet eens met eiser. De rechtbank overweegt dat het feit dat een uitspraak op bezwaar te laat is gedaan, bijvoorbeeld na de verdaging van de beslistermijn, niet betekent dat de uitspraak op bezwaar niet geldig zou zijn. Volgens de wet kan aan het uitblijven van een uitspraak op bezwaar onder bepaalde voorwaarden een consequentie vastzitten, zoals het verbeuren van een dwangsom als niet op tijd is beslist en het bestuursorgaan daarvoor tijdig ingebreke is gesteld, maar er bestaat geen wettelijke bepaling waaruit volgt dat als een bestuursorgaan te laat uitspraak doet op het bezwaar, de uitspraak op bezwaar niet meer geldig is. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat in de uitspraak punten uit zijn bezwaar niet in behandeling zijn genomen of beantwoord.
13. Voor zover eiser beoogt te stellen dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en onzorgvuldig tot stand is gekomen, is de rechtbank het daar niet mee eens. De rechtbank overweegt dat van onzorgvuldig handelen door de heffingsambtenaar bij het doen van de uitspraak op bezwaar, niet is gebleken. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, hoewel summier, voldoende gemotiveerd waarom de gronden van eiser niet kunnen slagen. Eiser wijst in bezwaar op de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning. Daarop is verweerder in het bestreden besluit ingegaan onder “Overwegingen” door toe te lichten dat de waarde in het economisch verkeer op basis van een methode van systematische vergelijking tot stand is gekomen en dat de waarde niet wordt bepaald met een naar een vorige waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde. Ook legt hij uit dat het eigen aankoopcijfer het uitgangspunt is geweest voor de waardebepaling. De rechtbank wijst er verder op dat de motiveringsplicht van verweerder niet zover strekt hij verplicht is op alle aangedragen argumenten in te gaan. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem in bezwaar vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.