Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2913
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
22 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](verweerder)
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 452.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 22 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatieoverzicht ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 22 maart 2023 op zitting behandeld. Eiser en zijn gemachtigde zijn, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
1.6.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
2. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.
3. De woning is een in 1935 gebouwde twee-onder-een-kap-woning met een oppervlakte van 98 m². De woning heeft een aangebouwde woonruimte van 19 m², een aangebouwde garage van 24 m² en een aangebouwde berging/schuur van 23 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 247 m². Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 452.000,-.
4. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 347.000,-. Verweerder handhaaft de
vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatieoverzicht overgelegd.
5. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
Eigen verkoopcijfer of vergelijkingsmethode?
6. Eiser voert aan dat de vergelijkingsmethode niet moet worden toegepast, omdat naar het eigen verkoopcijfer van de woning kan worden gekeken. De woning is namelijk op
24 maart 2022 verkocht voor een bedrag van € 445.000,- en bedraagt na indexatie
€ 347.000,-. Er is sprake van een martkconforme prijs, aldus eiser. De ligging en de slechte isolatie van de woning zijn in het eigen verkoopcijfer verdisconteerd. Het eigen verkoopcijfer moet, ondanks dat deze enige tijd van de waardepeildatum is verwijderd, als grondslag dienen voor de WOZ-waarde van de woning.
7. Het is vaste rechtspraak dat voor de bepaling van de WOZ-waarde het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak leidend is als die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is verkocht. Van het eigen koopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
8. De rechtbank volgt in dit geval eiser niet in zijn standpunt dat het eigen verkoopcijfer, na indexatie, de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum beter weerspiegelt dan de waarde die verweerder via de vergelijkingsmethode heeft vastgesteld. De verkoop heeft ruim 2 jaar en 3 maanden na de waardepeildatum plaatsgevonden. De rechtbank is het met verweerder eens dat de verkoopgegevens daarmee zodanig ver van de waardepeildatum liggen dat deze, mede gelet op de marktontwikkelingen in die periode, niet geschikt zijn om de waarde van de woning te onderbouwen.
Beoordeling vergelijkingsmethode
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer ligging en staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ligging
10. Eiser voert aan dat de woning een ongunstige ligging heeft, nabij een supermarkt, een stomerij en horeca. De [straat] ligt haaks op de woning. Verder is er sprake van sluipverkeer. Dit heeft volgens eiser een waardedrukkende invloed op de waarde van de woning.
11. Deze grond slaagt niet. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat de referentiepanden [adres 2] en [adres 3] in dezelfde straat liggen als de woning van eiser. Referentiewoning [adres 4] ligt net als de woning van eiser ook aan een doorgaande weg. Dat de taxateur nog meer rekening moet houden met de ligging van de woning heeft eiser onvoldoende onderbouwd.
Staat van onderhoud
12. Eiser voert als waardedrukkende factor aan dat de woning onvoldoende is geïsoleerd. Verweerder heeft echter voldoende toegelicht dat de staat van onderhoud van de referentiewoningen vergelijkbaar is met die van de woning. In de taxatiematrix heeft verweerder de staat van onderhoud van zowel de woning als de referentiewoningen gekwalificeerd als voldoende. Dat de taxateur nog meer rekening moet houden met de staat van onderhoud van de woning heeft eiser onvoldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2023 door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier.
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.