Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5282
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 398.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 27 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 6 maart 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder M. Boerlage en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Op de zitting heeft eiser zich onder meer op het standpunt gesteld dat de door verweerder in de taxatiematrix genoemde verkoopcijfers van de referentiewoningen onjuist zijn. Op de zitting is daarom afgesproken dat verweerder na de zitting de leveringsaktes van de referentiewoningen zou overleggen. Hieruit is gebleken dat de verkoopprijs van [adres 2] onjuist is. Verweerder heeft daarom een aangepaste deel van de matrix met betrekking tot [adres 2] overgelegd.
Eiser heeft per brief van 22 maart 2023 verzocht om een tweede zitting.
De behandeling van het beroep op de tweede zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) waren daarbij aanwezig. Het onderzoek is daarna gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1959 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een tuinhuis en een aangebouwde garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 109 m2 en is gelegen op een kavel van 205 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 349.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 398.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd (zoals hiervoor beschreven later gewijzigd met betrekking tot [adres 2] ), waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen, te weten:
- [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 14 april 2020 voor € 469.350,-;
- [adres 3] te [plaats 1] , verkocht op 10 mei 2019 voor € 494.000,-;
- [adres 4] te [plaats 2] , verkocht op 30 juni 2020 voor € 475.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Erfpachtscanon
8. Eiser stelt dat de verkoopprijs van [adres 2] € 410.000,- is en niet € 469.350,-. Hierbij verwijst eiser naar pagina 3 van de door verweerder overgelegde akte van levering. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Eiser houdt er namelijk geen rekening mee dat het gaat om in erfpacht uitgegeven grond. De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde is de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Er dient daarom rekening te worden gehouden met de in erfpacht uitgegeven grond door de verkoopprijs de woning te corrigeren naar de fictieve situatie dat sprake is van volle eigendom. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee terecht rekening houdt door de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs te elimineren. [1] Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij dit heeft gedaan door de verkoopprijs van € 410.000,- te verhogen met de gekapitaliseerde erfpachtscanon van (afgerond) € 59.350,-. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van een verkoopprijs van € 469.350,-. Uitgaande van een verkoopcijfer van € 469.350,- en rekening houdend met de indexering, de bijgebouwen en de grond is de prijs per m2 van [adres 2] € 1.536,-. Dit is hoger dan de prijs per m2 van de woning (€ 1.408,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van voorzieningen
9. Eiser stelt verder dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] een eenvoudige staat van voorzieningen hebben. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder is uitgegaan van ‘luxe/modern’. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. Daarbij komt dat verweerder hierover op de zitting heeft toegelicht dat zelfs al zou worden uitgegaan van eenvoudige voorzieningen, dit geen gevolgen heeft voor de eindwaarde. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
10. Eiser stelt ook dat de ligging van twee referentiewoningen verschillen van de woning ( [woonplaats] ). [adres 3] is namelijk gelegen in [plaats 1] en [adres 4] in [plaats 2] . Dit zijn woonwijken, terwijl de woning van eiser is gelegen in een monumentaal dorp. De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de woning van eiser gunstig is gelegen, maar ook voorzieningen heeft in de buurt. [adres 3] en [adres 4] zijn in een minder rustige omgeving gelegen, maar hebben wel meerdere voorzieningen. Gelet op het verschil in m2-prijzen tussen de woning en [adres 3] en [adres 4] kan de rechtbank het standpunt van de taxateur van verweerder volgen. Daarbij komt dat eiser niet gemotiveerd heeft onderbouwd welke waardedrukkend effect het verschil in ligging heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Historische correctie
11. Eiser stelt verder dat de indexering van het verkoopcijfer van de referentiewoning [adres 2] door verweerder niet inzichtelijk is gemaakt met onderbouwende gegevens. De rechtbank overweegt dat verweerder in de taxatiematrix die bij het verweerschrift op 1 maart 2023 aan eiser is gestuurd, het trendcijfer van 7,0% over 2019 en 7,7% over 2020 al wordt genoemd. Eiser heeft pas tijdens de (tweede) zitting voor het eerst aangevoerd dat deze correctie niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft aangegeven niet adequaat op de nieuwe beroepsgrond te kunnen reageren. Het aanvoeren van deze nieuwe beroepsgrond acht de rechtbank daarom in strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep. [2]
Verzoek om immateriële schadevergoeding
12. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
13. De rechtbank overweegt als volgt. Het bezwaarschrift is op 26 april 2021 door verweerder ontvangen. Als uitgangspunt geldt dat een bezwaar- en beroepschrift binnen een termijn van in totaal twee jaar moet worden behandeld. [3] Deze termijn is op de dag van de uitspraak nog niet overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 april 2023.
de rechter is verhinderd
deze uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.