ECLI:NL:RBMNE:2023:2068

• Datum uitspraak: 10 mei 2023
• Publicatiedatum: 4 mei 2023
• Zaaknummer: 9993468
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.J. Slootweg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand · 3 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurder is investerings- en onderhoudskosten WKO-installatie aan derde verschuldigd, verhuurder moet vergoeding betalen

Eisers huren een woning die deel uitmaakt van een complex met een gemeenschappelijke WKO-installatie voor verwarming en koeling. De exploitatie van deze installatie is uitbesteed aan een derde partij, die met de huurders een warmteleveringsovereenkomst heeft gesloten. Hierdoor zijn huurders verplicht vaste kosten voor de WKO-installatie rechtstreeks aan deze derde te betalen.

Eisers stellen dat deze vaste kosten, bestaande uit investerings- en onderhoudskosten, voor rekening van de verhuurder moeten komen omdat zij deel uitmaken van de kale huurprijs en niet als servicekosten aan de huurder mogen worden doorberekend. Verhuurder betwist dit en wijst op de toepasselijkheid van de Warmtewet en de rechtstreekse overeenkomst tussen huurder en derde.

De kantonrechter volgt de lijn van een eerder arrest van de Hoge Raad en kwalificeert de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid die onderdeel is van het gehuurde. De kosten van investering en onderhoud behoren daarom tot de huurprijs en zijn voor rekening van de verhuurder. De verhuurder moet de door de huurder aan de derde betaalde vaste kosten vergoeden of rechtstreeks aan de derde voldoen.

De vorderingen van eisers worden toegewezen, inclusief vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en de verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van de vastgestelde bedragen met wettelijke rente.

Uitkomst: Verhuurder moet investerings- en onderhoudskosten WKO-installatie aan huurder vergoeden, ook al betaalt huurder deze rechtstreeks aan derde.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9993468 UC EXPL 22-4730 MJS/1546

Vonnis van 10 mei 2023

inzake

1. [eiser sub 1] ,

en

2.
[eiseres sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

verder ook gezamenlijk te noemen [eisers c.s.] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. J.J.H.M. Horrevorts-De Graaf,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. H.M. Hielkema.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de akte “verzoek rectificatie gedaagde partij” van [eisers c.s.]

- de antwoord akte “rectificatie gedaagde partij” van [gedaagde]

- de brief van 5 januari 2023 met productie 8 van [eisers c.s.] .

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 januari 2023. De heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] zijn verschenen, vergezeld van hun gemachtigde. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [A] , statutair directeur van zowel de oorspronkelijk gedagvaarde [bedrijf 1] BV als van [gedaagde] BV, vergezeld van hun gemachtigde en de heer [B] , werkzaam bij [bedrijf 2] .

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitnotities. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. [gedaagde] en [bedrijf 1] BV hebben ermee ingestemd dat [gedaagde] in plaats van de oorspronkelijk gedagvaarde partij als procespartij wordt aangemerkt aangezien zij vanaf 8 januari 2021 eigenaar en verhuurder is van de woning van [eisers c.s.] .

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers c.s.] huurt vanaf 1 februari 2021 van [gedaagde] een woning aan het adres [adres] te [woonplaats] . De woning is onderdeel van een complex van levensloopbestendige appartementen en zorgappartementen verdeeld over vier gebouwen (Blok A-D). De woning van [eisers c.s.] is onderdeel van blok D. Op de begane grond van het complex is een gemeenschappelijke ruimte (ook toegankelijk voor de buurt).

2.2.

De verhuurde woningen zijn duurzaam gemaakt. Onderdeel daarvan is dat de woningen in het complex beschikken over een moderne gemeenschappelijke “warmtekoude- opslaginstallatie” (hierna: WKO-installatie) waarmee de woning wordt verwarmd in de winter en gekoeld in de zomer. Het zorgt ook voor warm water. Een dergelijke installatie brengt hogere investeringskosten mee dan een traditionele verwarmingsinstallatie, maar leidt tot lagere verbruikskosten en een vermindering van CO2-uitstoot. De WKO-installatie bevindt zich in Blok D.

2.3.

Vanwege de voor de exploitatie van de WKO-installatie vereiste specifieke kennis en vaardigheden heeft [gedaagde] die exploitatie uitbesteed aan een specialist: [bedrijf 3] . De gehele WKO-installatie ten behoeve van de vier gebouwen inclusief de in de woningen aanwezige afleversets is middels een opstalrecht in eigendom aan [bedrijf 3] overgedragen.

2.4.

[bedrijf 3] exploiteert de WKO-installatie volledig voor haar eigen risico en draagt zorg voor het onderhoud ervan. [bedrijf 3] heeft voor de exploitatie van de WKO-installatie met de huurders een warmteleveringsovereenkomst gesloten. De huurders konden slechts een huurovereenkomst met [gedaagde] aangaan als zij de warmteleveringsovereenkomst met [bedrijf 3] sloten. Zij hadden geen vrijheid een andere warmteleverancier te kiezen. [gedaagde] heeft voor die verplichting gekozen omdat het technisch niet mogelijk is de gemeenschappelijke WKO-installatie door meerdere partijen te laten exploiteren. De huurders zijn hierover vooraf geïnformeerd door [gedaagde] .

3. Waar gaat het nu om in deze zaak?

3.1.

De verplichte combinatie van huurovereenkomst met [gedaagde] en warmteleveringsovereenkomst met [bedrijf 3] heeft tot gevolg dat [eisers c.s.] aan [bedrijf 3] een maandelijkse vergoeding van € 77,44 moet betalen aan [bedrijf 3] voor vaste kosten verbonden aan de exploitatie van de WKO-installatie. [eisers c.s.] is van mening dat vaste kosten die gevormd worden uit investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie voor rekening van de verhuurder moeten komen omdat deze deel uitmaken van de kale huurprijs. Hij merkt de vergoeding voor vaste kosten aan als servicekosten die in strijd is met de dwingendrechtelijke servicekostenregeling, waarbij het niet uitmaakt dat de warmtelevering aan een derde is uitbesteed. [eisers c.s.] onderbouwt zijn standpunt met een beargumenteerde verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad (HR) van 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61). Hij vordert in de kern de veroordeling van [gedaagde] om zorg te dragen voor de betaling van de door [bedrijf 3] maandelijks berekende vaste kosten, al dan niet via [eisers c.s.] , en tot betaling aan [eisers c.s.] van de inmiddels door hem aan [bedrijf 3] betaalde vaste kosten met nevenvorderingen.

3.2.

[gedaagde] verweert zich met de stelling dat zij geheel buiten de warmtelevering door [bedrijf 3] staat en dus de door [bedrijf 3] op grond van de warmteleveringsovereenkomst (in overeenstemming met de Warmtewet) aan [eisers c.s.] in rekening gebrachte bedragen. De uitspraak van de HR kan volgens haar niet gevolgd worden in deze zaak omdat in de door de HR berechte zaak geen sprake was van rechtstreekse warmtelevering (en kostenbelasting) door de deskundige derde partij. Daarnaast vindt zij van belang dat op de warmteleveringsovereenkomst met [bedrijf 3] de Warmtewet van toepassing is en niet het huurrecht. Ook ontbreekt volgens haar een gestelde grondslag van de vorderingen van [eisers c.s.] . Subsidiair betwist zij dat de vaste kosten die [bedrijf 3] in rekening brengt louter bestaan uit investerings- en onderhoudskosten omdat dit niet blijkt uit de overgelegde jaarnota. Tot slot meent [gedaagde] dat de eisen van redelijkheid en billijkheid aan toewijzing van de vorderingen in de weg staan.

4. Wat vindt de kantonrechter van deze zaak?

4.1.

De kantonrechter stelt het volgende voorop. De warmtevoorziening van de woningen in het complex van vier gebouwen van [gedaagde] is centraal geregeld met een WKO-installatie in één van die gebouwen. Daaruit volgt dat deze WKO-installatie specifiek voor de verwarming van deze woningen is bedoeld en daar ongetwijfeld op zal zijn afgestemd. Dat dit anders is, is ook niet gesteld of gebleken. Het is daarmee aan te merken als de centrale warmte installatie in het gehuurde complex. Daarmee onderscheidt de feitelijke situatie in deze zaak zich in niets met de situatie waarover uiteindelijk de HR had te oordelen in zijn genoemd arrest van 21 januari 2022. De kantonrechter sluit aan bij en neemt over de beoordeling door het gerechtshof waarop het oordeel van de HR zag: de WKO-installatie en de afleverset zijn in de gegeven omstandigheden onroerende aanhorigheden als bedoeld in art. 7:233 BW. De WKO-installatie is onroerend in de zin van dat artikel, is immers fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw (de gebouwen). Uit het arrest van de HR blijkt ook dat het voor de toepassing van art. 7:233 BW niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. Het ten behoeve van [bedrijf 3] gevestigde opstalrecht is dus voor de beoordeling van deze zaak niet relevant.

4.2.

Bij dit uitgangspunt past dat de kosten verbonden aan de investering in de WKO-installatie en aan het onderhoud daarvan geacht moeten worden inbegrepen te zijn in de huurprijs van de woning.

4.3.

Uit de huurovereenkomst volgt derhalve dat de investerings- en onderhoudskosten WKO als onderdeel van de huurprijs voor rekening van de verhuurder komen. De verhuurder kan die kosten dus niet als servicekosten naast de huurprijs doorberekenen. De verhuurder kan wel de hoogte van de huurprijs afstemmen op zijn verplichting de investerings- en onderhoudskosten te dragen. Als de verhuurder de huurder verplicht een overeenkomst met een derde partij te sluiten waarin die kosten ten laste van de huurder worden gebracht, ontstaat de situatie dat de verhuurder enerzijds gehouden is die kosten te dragen op grond van de huurovereenkomst en anderzijds de huurder wordt verplicht die kosten te betalen op grond van de overeenkomst met de derde. Als het de bedoeling van de verhuurder is dat de huurder die kosten bij uitsluiting moet dragen, komt dit feitelijk neer op een verkapte huurverhoging. Dit is weinig transparant en de huurder hoeft daarop ook niet bedacht te zijn: er is immers een andere huurprijs afgesproken. Dit brengt de kantonrechter tot de conclusie dat weliswaar de huurder gehouden is de investerings- en onderhoudskosten WKO aan de derde te betalen op grond van de tussen hen gesloten overeenkomst, maar dat de huurovereenkomst meebrengt dat de verhuurder daarvoor draagplichtig is. In de huurovereenkomst ligt dan ook besloten dat de verhuurder de door de huurder voorgeschoten investerings- en onderhoudskosten WKO aan de huurder vergoedt, dit ter nakoming van de op haar rustende draagplicht. De verhuurder zal die kosten dus aan de huurder dienen te vergoeden of deze ten behoeve van de huurder aan de derde partij moeten betalen.

4.4.

[gedaagde] heeft niet bestreden dat de huurders op grond van de warmteleveringsovereenkomst met [bedrijf 3] gehouden zijn tot vergoeding van de investerings- en onderhoudskosten van de WKO-installatie. [gedaagde] dient derhalve dat deel te vergoeden aan [eisers c.s.] . Het verweer van [gedaagde] dat [eisers c.s.] onvoldoende heeft toegelicht dat de hem door [bedrijf 3] in rekening gebrachte vaste kosten louter bestaan uit investerings- en onderhoudskosten treft geen doel: het had op de weg van [gedaagde] gelegen aan te voeren welk bedrag zij aan investerings- en onderhoudskosten zou moeten betalen indien die kosten haar rechtstreeks in rekening waren gebracht. Dat die kosten lager zijn dan de door [eisers c.s.] gestelde kosten is niet aangevoerd en niet gebleken. De kantonrechter gaat daarom uit van de door [eisers c.s.] genoemde bedragen.

4.5.

Het beroep van [gedaagde] dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan toewijzing van de vordering is zo algemeen geformuleerd dat de kantonrechter dit als onvoldoende onderbouwd afwijst. De kantonrechter acht hierbij niet zonder betekenis dat [gedaagde] het in eigen hand heeft de hoogte van de aanvangshuurprijs af te stemmen op de op haar rustende verplichtingen.

4.6.

[eisers c.s.] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

4.7.

De slotsom is dat de vorderingen van [eisers c.s.] op de door de kantonrechter vastgestelde grondslag zullen worden toegewezen als na te melden. Daar waar het gevorderde aanleiding kan geven tot onduidelijkheid heeft de kantonrechter de vordering toegewezen op de wijze waarop hij de vordering heeft begrepen.

4.8.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers c.s.] worden begroot op:

- dagvaarding € 131,18

- griffierecht € 244,00

- salaris gemachtigde €
497,50 (2,5 punten x tarief € 199,00)

Totaal € 872,68

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om vanaf de datum van dit vonnis tot het einde van de huurovereenkomst met [eisers c.s.] aan [eisers c.s.] de vaste kosten, bestaande uit investerings- en onderhoudskosten, te vergoeden die [bedrijf 3] aan [eisers c.s.] op grond van de warmteleveringsovereenkomst in rekening brengt, welke vaste kosten op het moment van vonnis wijzen te stellen zijn op maandelijks een bedrag van € 77,44;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers c.s.] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.418,57 voor de door [eisers c.s.] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot en met juli 2022 aan [bedrijf 3] in totaal betaalde vergoeding aan vaste kosten, bestaande uit investerings- en onderhoudskosten, vermeerderd met een bedrag van € 77,44 per maand over de periode van augustus 2022 tot de datum van dit vonnis en vermeerderd met een bedrag van € 212,79 wegens buitengerechtelijke kosten met de wettelijke rente over de hierbij toegewezen bedragen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de voldoening;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers c.s.] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 872,68, waarin begrepen € 497,50 aan salaris gemachtigde vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van betaling;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eisers c.s.] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00
- aan salaris gemachtigde
, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2023.