Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/5225, 21/5229, 21/5230 en 21/5231
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: R. Janmaat).
Inleiding
Deze uitspraak gaat over het beroep van eiser tegen de hoogtes van de WOZ-waardes van de, in [woonplaats] gelegen, onroerende zaken aan de [adres 1] (de niet-woning), de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de woningen) en de [adres 5] .
De heffingsambtenaar heeft met de beschikkingen van 26 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waardes van de onroerende zaken voor het belastingjaar 2021, naar de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld en aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd. De waarde van de niet-woning is vastgesteld op € 31.000, de waarde van de woningen aan de [adres 5] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn vastgesteld op respectievelijk € 474.000,-, € 190.000,-, € 81.000,- en € 64.000,-. Voor de aanslagen onroerendezaakbelasting zijn de WOZ-waardes als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 17 november 2021, het bezwaar ten aanzien van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 5] gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 427.000,-. Ten aanzien van de niet-woning en de [adres 2] tot en met [adres 4] , is het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatierapporten.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 3 april 2023. Daarbij was de gemachtigde van eiser aanwezig. Ook de gemachtigde van de heffingsambtenaar was daarbij aanwezig, samen met taxateur [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
1. Eiser heeft het beroep tegen de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 5] (UTR 21/5228) op de zitting van 3 april 2023 ingetrokken. Over de WOZ-waarde van deze woning geeft de rechtbank in deze uitspraak daarom geen oordeel meer.
2. Partijen zijn het niet eens over de waardes van de overige onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2020. Volgens eiser zijn de waardes van de onroerende zaken te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep te vastgestelde waardes.
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Omdat eiser stelt dat de waardes te hoog zijn, is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal dit hierna aan de hand van de beroepsgronden van eiser beoordelen.
[adres 1] (de niet-woning)
4. De onroerende zaak aan de [adres 1] heeft als bouwjaar 1930 en bestaat uit een ruimte van 39 m². Eiser is daarvan de eigenaar.
5. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [adres 1] bepaald met behulp van de methode van kapitalisatie van de brutohuur. De huurwaarde is vastgesteld op € 100,- per m² en de kapitalisatiefactor op 8,0. De huurwaarde onderbouwt de heffingsambtenaar met de gerealiseerde jaarhuurcijfers van de onroerende zaken [adres 6] en [adres 7] , die in gebruik zijn als winkel. De kapitalisatiefactor heeft de heffingsambtenaar van onderaf opgebouwd vanuit het netto-aanvangsrendement (NAR) van de onroerende zaak, de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. Daarbij bestaat het NAR uit de componenten basisrendement en opslagrisico en de exploitatielasten bestaan uit de componenten onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, het taxatierapport en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft de hoogte van de huurwaarde van € 100,- per m² niet betwist. Wel betwist hij de hoogte van de kapitalisatiefactor, omdat volgens hem het leegstandsrisico niet juist is. De heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico bepaald op 20%, uitgaande van een leegstand van de niet-woning van 12 maanden per vijf jaar. Hij heeft daarbij toegelicht dat uit een leegstandsanalyse op de waardepeildatum 1 januari 2020 blijkt dat er in de groep van winkels met de ligging ‘C10’ (dat zijn 27 winkels) 2 winkels leegstonden (7 %). Omdat de winkel van eiser zeer klein is, is gerekend met een leegstandsrisico van 20%. De rechtbank ziet geen aanleiding om de uitleg van de heffingsambtenaar niet te volgen, omdat eiser het leegstandsrisico heeft betwist zonder daarvoor een onderbouwing te geven. Wel heeft eiser, voor het eerst op de zitting, aangevoerd dat de niet-woning niet vergelijkbaar is met winkels, omdat het op de waardepeildatum niet als winkel in gebruik was, maar als kantoor. De rechtbank begrijpt dat eiser met deze stelling ook vindt dat de heffingsambtenaar het leegstandsrisico niet heeft kunnen bepalen vanuit een marktanalyse van de leegstand van winkels. De rechtbank is het daar niet mee eens. Zij is van oordeel dat niet zozeer relevant is hoe het object wordt gebruikt, maar welke gebruiksmogelijkheden een onroerende zaak (voor een potentiële koper en/of huurder) heeft. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de niet-woning in het verleden is gebruikt als winkel en ook weer als zodanig in gebruik kan worden genomen. Dat heeft eiser niet weersproken. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar het object als winkel heeft mogen waarderen en bij zijn analyse van de leegstand een vergelijking mocht maken met winkels. Omdat de rechtbank in de stelling van eiser geen aanleiding ziet voor het oordeel dat het leegstandsrisico onjuist of te laag is vastgesteld en eiser tegen de hoogte van de kapitalisatiefactor geen andere gronden heeft gericht, ziet zij geen aanleiding voor het oordeel dat de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld.
De woningen
7. Eiser is eigenaar van de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Het zijn etagewoningen met het bouwjaar 1930. [adres 2] betreft een benedenwoning van 111 m², met een tuin van 125 m², [adres 3] een benedenwoning van 43 m² en [adres 4] is een bovenwoning met een oppervlakte van 94 m² en een dakkapel van 3 m².
8. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waardes van de woningen taxatierapporten overgelegd. In de taxatierapporten vergelijkt de heffingsambtenaar de woningen van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] (de referentiewoningen).
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatierapporten en de toelichting die hij daarop op de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woningen zijn vergeleken met verkoopcijfers van referentiewoningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum en die wat betreft onder meer grootte, ligging en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De waardeverhoudingen tussen de woningen en de referentiewoningen zijn inzichtelijk gemaakt. Ook de verhouding tussen de gerealiseerde verkoopprijzen per eenheid van de referentiewoningen (€ 2.512,-, € 2.474,- en € 2.677,-) en de gehanteerde waardes per eenheid voor de woningen (€ 2.168,- voor [adres 2] en
€ 1900,- voor [adres 3] en [adres 4] ) vormt mede aanleiding voor de rechtbank voor het oordeel dat aannemelijk is dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt dit oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
[adres 2]
11. Eiser stelt dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de benedenwoning [adres 2] , omdat het bovenwoningen zijn zonder tuin, maar de rechtbank is van oordeel de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. De heffingsambtenaar heeft allereerst onbetwist gesteld dat er geen benedenwoningen zijn verkocht in [woonplaats] . De rechtbank begrijpt de keuze van de heffingsambtenaar om uit te wijken naar etagewoningen. Daarnaast hoeven referentiewoningen niet identiek te zijn. Er zijn volgens de rechtbank voldoende overeenkomstige kenmerken tussen de woning en de referentiewoningen gelet op onder meer de ligging, de uitstraling en het bouwjaar. Verder vindt de rechtbank gelet op de waardeverhouding aannemelijk dat er met de verschillen die er zijn tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate rekening is gehouden.
12. Eiser stelt dat de waarde van de tuin bij de woning (€ 11.275,-) te laag is ingeschat. Volgens hem is de waarde van een grote tuin in het centrum van [woonplaats] veel hoger en zou de waarde van de woning daarom ruim lager moeten zijn. Eiser wijst er verder op dat de prijs per eenheid van de woning (€ 2.168,-) veel hoger is dan de prijs van zijn onroerende zaak aan de [adres 5] (€ 1.487,-) waarvan de heffingsambtenaar ook een waardeopbouw heeft overgelegd. Deze verhouding klopt volgens eiser niet, nu de woning aan de [adres 2] slechts 13 m² kleiner is. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat niet de waarde van de ondergrond van de woning, maar van de tuin is gewaardeerd, omdat op het perceel meerdere objecten zijn gelegen, een benedenwoning en bovenwoningen. De rechtbank ziet in de enkele stelling van eiser tegenover de toelichting van de heffingsambtenaar geen aanleiding voor de conclusie dat de waarde van de tuin te laag is ingeschat. Ook de vergelijking met de prijs per eenheid van [adres 5] geeft geen aanleiding voor het oordeel dat de prijs per eenheid te hoog is bepaald. Het betreft namelijk anders dan de woning van eiser een rijwoning, die met andere referentiewoningen (hoek- en rijwoningen) is vergeleken en waarbij de waarde van de grond anders dan bij eisers woning niet is verdisconteerd in de waarde van de woning.
[adres 4]
13. Eiser stelt dat de waarde van de dakkapel van de woning aan de [adres 4] op een te laag bedrag is gesteld (€ 3.000,-). Alleen het nieuw plaatsen van een dakkapel kost al € 15.000,-. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat waarde van de dakkapel is gebaseerd op een forfaitair bedrag van € 1.250,- per vierkante meter. Het staat de heffingsambtenaar vrij om voor dakkapellen een vaste eenheidsprijs te hanteren. De heffingsambtenaar heeft onbetwist toegelicht dat de dakkapel van eiser niet nieuw, maar ouder is. Daarnaast laat de kostenpost van een nieuw te plaatsen dakkapel zich volgens de rechtbank niet rechtstreeks vertalen in de waarde die een dakkapel voor een potentiële koper heeft. Dat het volgens eiser € 15.000,- kost om een nieuwe dakkapel te plaatsen, maakt daarom niet dat de rechtbank de waardering niet kan volgen.
14. Eiser stelt op basis van de verhouding van de prijzen per eenheid van de woningen [adres 3] en [adres 4] dat deze prijzen in strijd met de wet van het afnemend grensnut zijn bepaald. [adres 3] heeft namelijk een kleinere oppervlakte (43 m²) dan [adres 4] , terwijl de prijzen per eenheid hetzelfde zijn (€ 1900,-). De rechtbank overweegt dat de verhouding van de prijzen per eenheid van de woningen geen aanleiding kunnen vormen voor het oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar moet namelijk de waarde onderbouwen met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers. Dit betekent dat niet de verhouding van de prijzen per eenheid van de woningen onderling, maar van de referentiewoningen relevante aanknopingspunten vormen voor de vraag of voldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat rekening moet worden gehouden met het afnemend grensnut en licht toe daarvoor een handmatige correctie te hebben toegepast. De rechtbank ziet dat [adres 2] en [adres 4] ruim groter zijn dan de referentiewoningen (met oppervlaktes van 58 m² en 81 m²). Ook [adres 3] is groter dan de referentiewoningen. Gelet op de ruim lagere eenheidsprijzen van de woningen van eiser en omdat eiser niets aanvoert over de wet van het afnemend grensnut wat betreft de referentiewoningen, is er voor de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat met het afnemend grensnut onvoldoende rekening is gehouden.
15. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar voor al zijn objecten voor de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, voorzieningen en doelmatigheid (KODUV) een ‘2’ (ondergemiddeld) had moet hanteren. Hij licht toe dat als er onderhoudswerkzaamheden plaatsvinden, dat voor al zijn objecten is.
16. De rechtbank ziet in de stelling van eiser geen aanleiding om aan de waardering van de KODUV te twijfelen. De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar voor de onroerende zaken van eiser uitgaat van een gemiddelde kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. In dat opzicht zijn de objecten als vergelijkbaar beoordeeld. Dat de kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid slechter zouden zijn dan gemiddeld heeft eiser niet met concrete informatie onderbouwd. Dat de voorzieningen van alle objecten gelijksoortig en ondergemiddeld zijn volgt de rechtbank evenmin, omdat eiser dit ook niet met concrete informatie onderbouwd. Wat het onderhoud betreft gaat de heffingsambtenaar voor de woningen uit van een ondergemiddelde toestand en voor de niet-woning van een gemiddelde toestand. De toelichting dat bij onderhoudswerkzaamheden alle objecten worden betrokken, overtuigt de rechtbank er niet van dat de onderhoudstoestand van de woningen zonder meer vergelijkbaar aan de niet-woning en dus ondergemiddeld is.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
17. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal twee jaar als redelijk termijn gezien. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode begint in beginsel bij de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak doet. [1]
18. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn van 2 jaar met 2 maanden is overschreden. Eiser heeft namelijk op 4 maart 2021 zijn bezwaarschrift ingediend en de datum van deze uitspraak is 15 mei 2023. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, moet de door eiser geleden immateriële schade worden vastgesteld op een bedrag van € 500,-. De vergoeding van die schade komt voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat de bezwaarfase 8 maanden heeft geduurd en daarmee 2 maanden te lang.
19. Nu de rechtbank een vergoeding voor immateriële schade toekent vanwege het overschrijden van de redelijke termijn, is er aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). De rechtbank hanteert een wegingsfactor van 0,5, omdat het beroep alleen leidt tot toekenning van vergoeding voor immateriële schade en voor het overige ongegrond is. [2] De rechtbank gaat in beroep niet uit van een factor 1,5 voor samenhangende zaken. Eiser heeft één beroepschrift ingediend tegen in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar. Daarom is voor de toepassing van de regeling inzake proceskostenvergoeding sprake van één zaak. [3]
20. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht niet te vergoeden. Dat hoeft ook niet nu de rechtbank een immateriële schadevergoeding toekent. Het verzoek om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiser geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor het verzoek is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een schadevergoeding aan eiser tot een bedrag van € 500,-;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.