Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4053
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B.A.M. Slockers)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: T. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 657.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiekaarten.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 maart 2023. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning met het bouwjaar 1939. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 164 m², een aanbouw van 5 m² en drie vrijstaande bergingen. De woning ligt op een perceel van 510 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan 585.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiekaart van de woning en taxatiekaarten van zes andere in [woonplaats] gelegen en verkochte twee-onder-een-kapwoningen overgelegd. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Dit legt de rechtbank hierna uit.
6. Eiser stelt de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen niet ter discussie.
7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij zijn woning is uitgegaan van onjuiste oppervlaktematen voor de bergingen. Volgens hem heeft de heffingsambtenaar de oppervlaktematen omgewisseld met de inhoudsmaten die ook in de matrix staan vermeld, waardoor is uitgegaan van te grote oppervlaktes voor de bergingen. Daarom zijn de bergingen op een te hoog bedrag gewaardeerd.
8. De rechtbank ziet met eiser dat de oppervlaktes die op de taxatiekaart worden vermeld bij de bergingen (respectievelijk 13 m², 15 m² en 114 m²) logischerwijs niet kunnen corresponderen met de inhoudsmaten die ook in de taxatiekaart staan (respectievelijk 12 m³, 15 m³ en 55 m³). De veronderstelling van eiser dat daarmee sprake is van een omwisseling van de maten en dat de oppervlaktematen niet kloppen, volgt de rechtbank echter niet. De rechtbank ziet in wat eiser stelt onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de oppervlaktes van de bergingen gelet op de luchtfoto en de kaart van de woning van eiser, die raadpleegbaar zijn via het WOZ-waardeloket. Op de luchtfoto is onder meer te zien dat de grootste berging (met de code 1640), bijna een vierde van het perceel in beslag neemt. De oppervlakte van 114 m² die in de matrix wordt genoemd voor deze berging staat in een juiste verhouding tot de grootte van het perceel van 510 m². Ook wat de oppervlaktes van de twee andere, kleinere, vrijstaande bergingen betreft klopt de verhouding met het perceel. Het ligt daarom voor de hand dat de inhoudsmaten niet juist op de taxatiekaart staan. Omdat de rechtbank aannemelijk vindt dat de oppervlaktematen van de bergingen juist zijn en niet te groot, bestaat er ook geen aanleiding eiser te volgen in zijn stelling dat de waardes van de bergingen te hoog zijn vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van het dak. Het oude dak van de woning diende zeker al in 2021 vervangen te worden vanwege een lekkage waarvan de oorzaak niet was te achterhalen. Dit zou bij een verkoop volgens eiser een verkoop een behoorlijke waardedaling tot gevolg hebben. Volgens eiser zijn de gehanteerde scores voor de kwaliteit (3) en de onderhoudstoestand (4) dan ook te hoog. Eiser wijst er verder op dat het dak vanwege de lekkage in april 2022 ook daadwerkelijk is vervangen.
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom de waarde van de woning gelet op de staat van het dak, niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat er sprake is geweest van een lekkage die niet getraceerd kon worden. Ook heeft hij niet betwist dat de lekkage aanleiding is geweest om het dak in 2022 te vervangen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat in de taxatiematrix voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. Voor de uitleg heeft hij daarbij ook naar de uitspraak op bezwaar gewezen. In de uitspraak op bezwaar stelt de heffingsambtenaar dat met de staat van de woning voldoende rekening is gehouden omdat de gebruikte referenties in vergelijkbare staat verkeerden bij verkoop, maar dat is verder niet toegelicht. Gelet op het specifieke probleem, het feit dat de referentiewoningen afwijkende bouwjaren en/of afwijkende bouwstromen hebben en nu voor een aantal referentiewoningen lagere factoren voor de onderhoudstoestand is gehanteerd, bestaat er voor de rechtbank geen aanleiding om te concluderen dat de staat van het dak al is verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Verder ziet de rechtbank weliswaar op de taxatiekaart dat voor de woning van eiser de op een na laagste prijs per eenheid is gehanteerd voor de gebruiksoppervlakte, maar dat betekent nog niet zonder meer dat daarmee voldoende ruimte bestaat om een waardedrukkende invloed van het dak mee te ondervangen. Ook met andere waardebepalende elementen moet namelijk rekening worden, bijvoorbeeld met de afnemende meeropbrengst vanwege het verschil in gebruiksoppervlakte, zoals door eiser onbetwist is gesteld. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarom niet in zijn standpunt dat met de staat van de woning voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt.
11. De rechtbank is op grond van de hiervoor gegeven overweging van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd en daarmee de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
12. Omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is eiser aan zet om aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Daarin is eiser naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd, omdat hij geen onderbouwing heeft gegeven van zijn voorgestane waarde.
13. Omdat partijen niet zijn geslaagd in hun bewijslast, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs op € 642.000,-.
14. De rechtbank ziet nu het beroep gegrond is, aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser en te bepalen dat hij aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
15. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 642.000,-;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266,- en
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 50,- te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 april 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.