Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/3800
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: T. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 654.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 juni 2022 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
Het beroep zou oorspronkelijk worden behandeld op de zitting van 30 november 2022. Daarbij was namens eiser A. de Graaf aanwezig, als waarnemer voor zijn gemachtigde. De gemachtigde van de heffingsambtenaar was daarbij samen met taxateur [A] verschenen. Omdat eiser en de rechtbank niet beschikten over de aan het bestreden besluit voorafgaande stukken en het verweerschrift ontbrak, is besloten de besloten de zaak aan te houden. De heffingsambtenaar heeft de stukken en het verweerschrift daarna op 14 december 2022 ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 16 maart 2023. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door A. de Graaf, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar zijn T. Houkes en taxateur [A] verschenen.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 2007. De woning heeft een hoofdgebouw met een gebruiksoppervlakte van 143 m², een aanbouw van 9 m², dakkapel van 4 m² en een berging van 7 m². De woning ligt op een perceel van 247 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 594.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Van de referentiewoningen die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de waardebepaling zijn marktgegevens beschikbaar. De rechtbank oordeelt dat de referentiewoningen bruikbaar zijn. Ze zijn rondom de waardepeildatum verkocht en goed vergelijkbaar, omdat zij in dezelfde straat ( [straat] ) liggen, hetzelfde bouwjaar en een vergelijkbare uitstraling hebben en ook wat betreft gebruiks- en perceeloppervlakte niet al te veel afwijken van de woning. Voor zover er verschillen zijn, zoals bijvoorbeeld de perceeloppervlakte, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat daar bij de waardebepaling in voldoende mate rekening mee is gehouden. De waardeverhouding van de woning tot de referentiewoningen is ook voldoende inzichtelijk gemaakt en vormt mede reden voor het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De woningwaarde per m² voor eisers woning (€ 2.930) is namelijk hetzelfde als de prijs per m² voor de referentiewoning [adres 2] en in lijn met de prijs per m² van de referentiewoning [adres 4] (€ 2.990), bij dezelfde beoordeling van de KOUDV-factoren. Ook de referentiewoning [adres 3] , die een hogere factor heeft voor de onderhoudstoestand dan de woning van eiser, heeft een ruim hogere prijs per m² (€ 3.150).
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser heeft de beroepsgronden over de ligging nabij de stichting [stichting] , de brandgang/erfdienstbaarheid, het achterstallige schilderwerk aan de binnen- en buitenzijde van de woning, de gedateerde indruk van de woning en de onderlinge verschillen in de waardebepalende factoren zoals kwaliteit en staat van onderhoud, op de zitting ingetrokken.
8. Eiser voert aan dat de grondstaffels niet inzichtelijk zijn gemaakt. Hij wijst erop dat de grondwaarde nu meer dan € 900 per m² bedraagt, terwijl voor het vorige belastingjaar nog een waarde van € 600 per m² is gehanteerd. De heffingsambtenaar stelt in reactie daarop dat aan de gemachtigde van eiser in de bezwaarfase de grondstaffel is verstrekt. Dat is door eiser niet meer betwist. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de grondstaffels kenbaar zijn gemaakt aan de gemachtigde van eiser. Zij ziet verder gelet op de enkele stelling van eiser, geen reden om te twijfelen aan de gestelde grondstaffels of de gehanteerde grondwaarde per m². De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut bij de waardering. Hij stelt dat de heffingsambtenaar de wortelformule had moeten toepassen om de waarde die aan de gebruiksoppervlakte van de woning wordt toegekend te bepalen, op basis van de gemiddelde verkoopprijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de drie referentiewoningen. De heffingsambtenaar licht toe geen gebruik te hebben gemaakt van de wortelformule. Het toepassen van de wortelformule op het gemiddelde geeft volgens hem een vertroebeld beeld van de waarde van de gebruiksoppervlakte, omdat de referentiewoning [adres 4] minder goed vergelijkbaar is vanwege zijn ingedrukte ligging tussen twee woningen in, terwijl [adres 2] juist de best mogelijke vergelijking is. [adres 2] is vrijwel even groot en grenst aan de achtertuin van de woning van eiser. De heffingsambtenaar stelt onder verwijzing naar de prijzen per eenheid van de woning en de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] , dat zichtbaar is dat rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
10. De wortelformule is een mogelijke manier is om rekening te houden met verschillen in gebruiksoppervlakte, maar daartoe is de heffingsambtenaar niet gehouden. De rechtbank vindt op basis van de toelichting van de heffingsambtenaar over de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen begrijpelijk waarom in dit geval de wortelformule op basis van een gemiddelde van de prijzen per eenheid niet is gehanteerd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar onder verwijzing naar de prijzen per eenheid gebruiksoppervlakte aannemelijk heeft gemaakt dat met het afnemend grensnut in voldoende mate rekening is gehouden. De woning van eiser heeft eenzelfde prijs per eenheid (€ 2.930 per m²) als de referentiewoning [adres 2] , die qua gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar is (143 m² tegenover 137 m²) en een lagere prijs per eenheid dan [adres 3] (€ 3.150 per m²), die kleiner is dan de woning van eiser (131 m²). De rechtbank ziet verder dat de referentiewoning [adres 4] die door de heffingsambtenaar als minder goed vergelijkbaar wordt beschouwd, bij een kleinere gebruiksoppervlakte (111 m²) eveneens een hogere eenheidsprijs heeft van € 2.990. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de minder gunstige ligging van zijn woning nabij afvalcontainers. Deze bevinden zich vlakbij zijn voortuin, recht voor de voortuin van [adres 5] . Hij geeft aan dat hij direct vanuit zijn woning storend zicht op de afvalcontainers heeft en ze afbreuk doen aan de aanblik van zijn woning. Ook betekent de plaatsing van de afvalcontainers verlies van een stuk groenstrook en is er sprake van onder meer geluids- en afvaloverlast.
12. De beroepsgrond slaagt niet. Zoals de heffingsambtenaar terecht op de zitting heeft aangegeven, moet voor het waardedrukkend effect van de ligging worden gekeken naar het gedrag van een potentiële koper. Onder verwijzing naar een luchtfoto stelt de heffingsambtenaar dat de ondergrondse afvalcontainer te ver, op 20 meter afstand, aan de zijkant van de woning is gelegen om een negatieve rol te spelen voor een potentiële koper. Hij wijst erop dat op de waardepeildatum sprake was van een stijgende markt, waarin ruim werd overboden en waardoor het niet in de lijn der verwachtingen ligt dat een potentiële koper voor eisers woning minder zou bieden. Over de beïnvloeding van het woongenot licht hij toe dat de afvalcontainer te schuin aan de zijkant is gelegen om daarop uitzicht te hebben. Hij betwist dat er sprake is van zeer sterke geluids- en afvaloverlast, omdat er twee woningen en een voetpad tussen liggen. Deze toelichting kan de rechtbank, mede gelet op de luchtfoto, volgen. De rechtbank ziet op de foto dat de woning van eiser weliswaar in de buurt van de afvalcontainer is gelegen, maar deze staat twee woningen en een voetpad van eisers woning verwijderd. De rechtbank vindt daarmee en gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar over de stijgende markt, niet aannemelijk dat de afvalcontainer een overlast veroorzakende situatie is waar een potentiële koper op de waardepeildatum rekening mee had gehouden. Dat van de ligging nabij de afvalcontainer een waardedrukkend effect uitgaat, heeft eiser niet met concrete objectiveerbare gegevens onderbouwt.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar gezien het voorgaande voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.
14. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 april 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.