Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2891
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.L.G. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] (het object).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2021 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van het object vastgesteld op € 851.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het belastingjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 16 maart 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2023 op een online zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door de taxateur [taxateur] .
Overwegingen
Inleiding en geschil
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object, een restaurant waarvan eiseres de gebruiker is. Het object is in 1950 gebouwd en heeft een totale oppervlakte van 727 m², onderverdeeld in een restaurantruimte van 275 m², een keuken van 80 m², een opslag van 75 m², een zaal van 170 m² en een kantoor van 127 m². Daarnaast heeft het object een terras van 300 m². Het object ligt op een perceel van 1.235 m².
2. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is. Zij bepleit voor het belastingjaar 2021 een waarde van € 680.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 851.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiseres heeft aangevoerd.
4. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. In het taxatiematrix is de waarde van het object berekend aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK). Daarbij is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van referentieobjecten. De huurwaarde is voor het object bepaald op € 109.260. Deze huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (12,8) die het resultaat is van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten gedeeld door de (getaxeerde) huurprijzen van referentieobjecten. De waarde van het object per waardepeildatum is daarbij getaxeerd op € 1.175.000,-. Daarnaast wijst de heffingsambtenaar erop dat het object in september 2009 reeds is verkocht voor € 1.400.000,-. Dit ondersteunt volgens hem te meer zijn standpunt dat de waarde van € 851.000,- niet te hoog is vastgesteld.
5. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak terecht bepaald is met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
De beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting daarop op de zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit legt zij hierna uit. De beroepsgrond van eiseres over het terras van het object bespreekt de rechtbank niet, omdat eiseres deze op de zitting heeft ingetrokken.
Top-down benadering
7. Eiseres voert aan dat verweerder een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor had moeten overleggen waarin de leegstands- en beheersrisico’s tot uitdrukking worden gebracht. De kapitalisatiefactor is nu onvoldoende controleerbaar.
8. Naar het oordeel van de rechtbank was de heffingsambtenaar in het onderhavige geval niet gehouden om een bottom-up berekening (een opbouw van de kapitalisatiefactor van onderaf met gegevens van het bedrijfsobject) met een leegstands- en beheersrisico’s te overleggen. Uit de taxatiematrix blijkt dat in dit geval voldoende geschikte verkoopcijfers beschikbaar waren om de kapitalisatiefactor van het object van eiseres mee te bepalen. Ook heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt hoe met de verkoopcijfers van de referentieobjecten de kapitalisatiefactoren zijn bepaald en wat de verhouding daarvan is ten opzichte van het object van eiseres. Omdat in de marktgegevens het eventuele leegstands- en beheersrisico is verdisconteerd, is er bovendien geen noodzaak om deze afzonderlijk voor het object te bepalen.
Covid-19
9. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar er geen rekening mee gehouden dat de huurprijzen door de Covid-19 pandemie onder druk zijn komen te staan. Bij vanaf 1 april 2020 gesloten overeenkomsten moet met de Covid-19 pandemie rekening worden gehouden. Eiseres wijst in dat verband op het verkoopcijfer van [adres 2] , dat op 1 december 2021 en daarmee ten tijde van de pandemie is gerealiseerd.
10. De rechtbank begrijpt op basis van eiseres’ standpunt dat niet in geschil is dat op de waardepeildatum 1 januari 2020 de gevolgen van de coronapandemie geen rol speelden, maar dat zij vindt dat bij een selectie van verkoop- en huurcijfers die in de coronapandemie tot stand zijn gekomen, daar rekening moet worden gehouden. De rechtbank volgt eiseres niet in haar standpunt. Eiseres heeft allereerst niet toegelicht op welke wijze daar rekening mee moet worden gehouden. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat hij uit een analyse van de markt slechts een beperkt prijsverschil heeft kunnen waarnemen van voor en na de coronapandemie. Voor zover de invloed van de pandemie al aanwezig is, dan zou dit betekenen dat de prijzen op de waardepeildatum nog hoger zouden uitvallen. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Een vergelijking met referentieobjecten die tijdens de coronapandemie zijn verkocht ( [adres 2] ) of verhuurd ( [adres 3] ) is, als al sprake is van een invloed, dan ook niet in het nadeel van eiseres.
De huurwaarde
11. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak aan de hand van huurtransacties van vijf referentieobjecten bepaald, namelijk: [adres 2] in [plaats 1] , [adres 4] in [plaats 2] , [adres 3] in [plaats 2] , [adres 5] in [plaats 3] en [adres 6] in [plaats 4] .
12. Eiseres voert aan dat het huurcijfer van [adres 5] niet bruikbaar is, omdat het object inclusief woonruimte is verhuurd. De rechtbank is het met eiseres eens. Uit de huurovereenkomst maakt de rechtbank op dat de huurprijs inderdaad is overeengekomen inclusief woonruimte. Verweerder heeft hierover toegelicht dat hij daarmee rekening heeft gehouden in de waardebepaling door bij het huurcijfer ook de totale metrage inclusief woonruimte te betrekken, maar dat maakt volgens de rechtbank niet dat het huurcijfer een geschikt uitgangspunt is. Omdat het huurcijfer ook de huurprijs vertegenwoordigt van een woning, is het deze naar het oordeel van de rechtbank niet representatief voor de huurwaarde van het object als niet-woning (restaurant).
13. Ook het huurcijfer van [adres 3] is volgens eiseres niet geschikt, omdat dit object anders dan haar object direct aan de snelweg en op de eerste verdieping in een pand is gelegen. De rechtbank is het met eiseres eens. Naast de door eiseres genoemde verschillen ziet de rechtbank dat [adres 3] ook op andere aspecten afwijkt van het object van eiseres. Het object is twee keer zo groot (1220 m²) als dat van eiseres. Ook is het gebouwd in 2010, terwijl het object van eiseres is gebouwd in 1950 en het ligt anders dan het object van eiseres in [plaats 2] . Naar het oordeel van de rechtbank zijn er daarom te weinig overeenkomstige kenmerken om het huurcijfer als representatief te kunnen aanmerken.
14. Eiseres vindt ook het huurcijfer van [adres 4] niet bruikbaar. Volgens haar is het huurcijfer te ver voor de waardepeildatum is gerealiseerd, maar de rechtbank is het daar niet mee eens. Het huurcijfer is anderhalf jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd (op 1 juli 2018) en daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende indicatief voor de huurwaarde van het object. Zij betrekt daarbij dat verweerder onbetwist heeft toegelicht dat er voor het type object van eiseres (de rechtbank begrijpt een horecagelegenheid) niet een ruime selectie aan objecten voorhanden is om de huurwaarde mee te onderbouwen en er op de markt geen sprake is geweest van een negatieve huurwaardeontwikkeling voor de waardepeildatum. De rechtbank kan deze toelichting volgen.
15. De rechtbank concludeert dat [adres 5] en [adres 3] buiten beschouwing moeten worden gelaten als onderbouwing van de huurwaarde. Volgens de rechtbank maakt de heffingsambtenaar met de huurcijfers van [adres 4] , [adres 2] en [adres 6] , aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is. De rechtbank stelt vast dat eiseres tegen deze laatste referentieobjecten als onderbouwing van de huurwaarde, geen gronden heeft aangevoerd. Het zijn volgens de rechtbank voldoende vergelijkbare objecten, gelet op onder meer het type, bouwjaar en grootte. De huurwaardes p/m² van de referentieobjecten (€ 247,-, € 168,- en € 150,-) zijn in lijn met de huurwaarde van het object van eiseres (€ 168 p/m²), zodat er voor de rechtbank geen aanleiding bestaat voor de conclusie dat de huurwaarde te hoog is ingeschat.
De kapitalisatiefactor
16. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak aan de hand van de verkoopcijfers en (getaxeerde) huurprijzen van zes referentieobjecten bepaald, namelijk: [adres 2] in [plaats 1] , [adres 7] in [plaats 2] , [adres 8] in [plaats 5] , [adres 9] in [plaats 6] , [adres 10] in [plaats 6] en [adres 11] in [plaats 7] .
17. Eiseres voert aan dat [adres 2] in verhuurde staat is verkocht, waardoor het verkoopcijfer niet bruikbaar is. Daarnaast is het pand op 1 december 2021 verkocht en daarmee is het verkoopcijfer te ver na de waardepeildatum gerealiseerd. Uit de overgelegde huurovereenkomst maakt de rechtbank op dat [adres 2] met ingang van 1 april 2019 is verhuurd voor de duur van vijf jaar. De rechtbank kan daarom de stelling van eiseres volgen dat [adres 2] op 1 december 2021 in verhuurde staat is verkocht. In dat verband overweegt de rechtbank dat de WOZ-waarde gelet op de verkrijgingsfictie moet worden bepaald alsof het object vrij van huur is. Dat moet daarom ook gelden voor de onderbouwende verkoopcijfers. Niet is gesteld en gebleken dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met het feit dat [adres 2] in verhuurde staat is verkocht. De rechtbank is (reeds) daarom van oordeel dat de kapitalisatiefactor van dit verkoopcijfer niet kan worden gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het object.
18. Eiseres vindt daarnaast dat [adres 9] niet vergelijkbaar is met haar object, omdat het een café-bar is met een bovenwoning en omdat de ligging afwijkt. De rechtbank vindt het referentieobject voldoende vergelijkbaar met het object. Het referentieobject is weliswaar een café-bar, maar de rechtbank overweegt daarover dat het niet zozeer relevant is hoe de onroerende zaak wordt gebruikt, maar welke gebruiksmogelijkheden een onroerende zaak (voor een potentiële koper en/of huurder) heeft. Het is niet gesteld en ook niet gebleken dat [adres 9] niet potentieel bruikbaar is als restaurant. Dat de ligging afwijkt maakt volgens de rechtbank verder niet dat er in zijn geheel geen vergelijking meer mogelijk is met de woning. Overigens heeft verweerder het verschil in ligging ook onderkend door in afwijking van de woning de liggingskwalificatie (B2) aan te houden. Ook doet de omstandigheid dat [adres 9] een café-bar met bovenwoning betreft niet af aan de vergelijkbaarheid. Verweerder heeft een gedeelte van de verkoopovereenkomst van het referentieobject overgelegd en inzichtelijk gemaakt voor welk deel de koopsom aan de horecagelegenheid kan worden toegekend. De kapitalisatiefactor is aan de hand van dat gedeelte van de koopsom berekend. De rechtbank ziet daarom en gelet op de enkele stelling van eiser, niet in waarom aan dit verkoopcijfer geen indicatieve waarde toekomt.
19. De rechtbank concludeert dat [adres 2] buiten beschouwing moet worden gelaten als onderbouwing van de huurwaarde. Volgens de rechtbank maakt de heffingsambtenaar met de verkoopcijfers van de vijf resterende referentieobjecten, aannemelijk dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat eiseres tegen de referentieobjecten [adres 7] , [adres 8] , [adres 10] en [adres 11] geen specifieke gronden heeft aangevoerd. Het zijn volgens de rechtbank voldoende vergelijkbare objecten, gelet op onder meer het type, bouwjaar en de ligging. De kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten zijn in lijn of hoger vastgesteld (variërend van 12,7 tot 15,7) dan de kapitalisatiefactor van het object van eiseres (12,8). Alleen de kapitalisatiefactor van [adres 9] is lager (11,4), maar dat kan volgens de rechtbank wordt verklaard door de afwijkende ligging (B2-locatie) ten opzichte van het object. Eiseres heeft aangevoerd dat sprake is van hoge onderhouds- en beheerskosten gelet op het bouwjaar 1950. Dit heeft volgens haar directe invloed op de hoogte van de kapitalisatiefactor, waar verweerder onvoldoende rekening mee heeft gehouden. Eiseres wijst op het bouwjaar als reden voor hoge onderhouds- en beheerskosten, maar de rechtbank ziet dat vier van de vijf geschikte referentieobjecten ouder zijn dan eiseres’ object (variërend van 1885 tot 1932). Daarnaast heeft verweerder onbetwist toegelicht dat het object in 2011 is gerenoveerd. Voor zover al vanwege het bouwjaar sprake zou zijn van hoge onderhouds- en beheerskosten (dit heeft eiseres niet onderbouwd), is dit volgens de rechtbank in voldoende mate verdisconteerd in de gehanteerde verkoopcijfers.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
20. Eiseres voert aan de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft gehandeld, door in de bezwaarfase niet de onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor te verstrekken, terwijl daarom wel is verzocht.
21. Op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek aan eiseres verstrekken. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar bezwaarschrift heeft verzocht om de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en de onderbouwde huurcijfers van de huurwaarde (tijdig en voor de hoorzitting) te verstrekken. Uit het verslag van de hoorzitting maakt de rechtbank op dat eiseres dit verzoek op de hoorzitting heeft herhaald. In het verslag van de hoorzitting staat namelijk vermeld dat eiseres de heffingsambtenaar verzoekt om de huurtransacties en de verkooptransacties, die de waarde onderbouwen, in de uitspraak op bezwaar te vermelden. De rechtbank ziet dat in de uitspraak op bezwaar wel verkooptransacties worden genoemd die de WOZ-waarde onderbouwen, maar geen huurtransacties, terwijl in de uitspraak op bezwaar wel wordt uitgelegd dat de huurwaarde is afgeleid van huurprijzen van vergelijkbare objecten. Ook de huurprijzen zijn daarmee gegevens die aan eiseres ter beschikking hadden moeten worden gesteld. Nu verweerder heeft nagelaten om in de bezwaarfase de huurgegevens en -prijzen te verstrekken aan eiser, is de rechtbank van oordeel dat sprake is van een schending van artikel 40 Wet Pro WOZ.
22. De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de heffingsambtenaar de huurgegevens en de huur- of inlichtingenformulieren heeft overgelegd. Eiseres heeft deze daarop in de beroepsprocedure kunnen reageren en dat heeft zij ook gedaan. Wel ziet de rechtbank in de schending van artikel 40 Wet Pro WOZ aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiseres in beroep heeft moeten maken. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
Overschrijding van de redelijke termijn
23. Na het sluiten van het onderzoek heeft eiseres de rechtbank verzocht om immateriële schadevergoeding toe te kennen wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank heeft vervolgens ambtshalve beoordeeld of de redelijke termijn overschreden is. Aangezien het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen op 8 april 2021, constateert de rechtbank dat de redelijke termijn niet is overschreden. Er bestaat dus geen reden voor het toekennen van immateriële schadevergoeding.
Conclusie en gevolgen
24. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Omdat verder schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ geschonden, kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.
25. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar gelet op wat zij onder 21. heeft overwogen in de proceskosten die eiseres in beroep heeft gemaakt. De rechtbank stelt de door eiseres gemaakte kosten van rechtsbijstand voor de beroepsfase vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5). Omdat de rechtbank overgaat tot een proceskostenveroordeling enkel vanwege het niet verstrekken van alle gegevens, wordt een wegingsfactor van 0,5 gehanteerd. [1] Andere in de beroepsfase gemaakte kosten zijn niet gesteld.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 837,-
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 april 2023.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.