Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10178838 \ UC EXPL 22-7250 RvdH/1037
Vonnis van 17 mei 2023
in de zaak van
STICHTING BO-EX '91,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Bo-Ex,
gemachtigde: mr. M.H. Andreae,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. C.P. Visser.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8,
- de brief van 14 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8,
- de brief van 14 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 13 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 5 juni 2012 een woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) van Bo-Ex. Het gehuurde is een driekamer portiekwoning van 55 m² op de tweede verdieping van een complex met woningen en bestaat uit een woonkamer, keuken, badkamer en twee slaapkamers. De Algemene huurvoorwaarden van 5 december 2006 zijn van toepassing op de huurovereenkomst. Bo-Ex wil de huurovereenkomst ontbinden. Volgens Bo-Ex heeft [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde en heeft hij het gehuurde tegen betaling in gebruik gegeven aan anderen, waaronder zijn zonen [naam 1] en [naam 2] .
2.2.
[gedaagde] is het daar niet mee eens. Hij stelt dat hij wel zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en altijd heeft gehad en dat zijn zonen tot zijn gezin behoren. Als hij geen hoofdverblijf in het gehuurde zou hebben, vindt [gedaagde] dat de tekortkoming van geringe betekenis is en dat hij niet de kans heeft gekregen om zijn gedrag te verbeteren.
3.De beoordeling
3.1.
De huurovereenkomst tussen Bo-Ex en [gedaagde] wordt ontbonden, omdat de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. [gedaagde] moet het gehuurde daarom ontruimen. [gedaagde] moet daarnaast de door Bo-Ex gevorderde boete vanwege overtreding van het onderhuurverbod aan haar betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing is gekomen.
Het hoofdverblijf
3.2.
Bo-Ex beschikt over een uitgebreid onderzoek naar de woonsituatie van [gedaagde] en heeft veel omstandigheden genoemd, waaruit volgens haar moet worden opgemaakt dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. De volgende omstandigheden zijn meegewogen in de beoordeling, omdat de kantonrechter die van doorslaggevend belang vindt.
[gedaagde] is heel vaak niet thuis
3.3.
Uit het portiekonderzoek op de [Straat 1] blijkt het volgende. De directe buurvrouw van het gehuurde geeft aan dat er naast haar twee broers wonen en dat zij soms (om de paar maanden) ziet dat hun vader langskomt. De directe buurvrouw aan de andere kant, verklaart dat er volgens haar twee jongens op nummer [Huinummer] wonen en dat er nooit oudere mensen te zien zijn bij de woning. De verklaringen van de overige omwonenden passen in dat beeld en komen er grotendeels op neer dat het beeld van de omwonenden is dat er twee jonge mannen van 20-30 jaar in het gehuurde wonen. Een oudere man ( [gedaagde] is 65 jaar) wordt slechts sporadisch bij het gehuurde gezien.
3.4.
[gedaagde] zegt vaak van huis te zijn, omdat hij bij familie en vrienden op bezoek gaat en daar logeert. Een aantal van zijn kinderen woont verspreid over de Randstad en [gedaagde] slaapt bij hen om meer tijd met zijn kleinkinderen door te kunnen brengen. [gedaagde] heeft ook verklaard dat hij geregeld tot 1.00 uur ‘s nachts op pad is voor zijn werkzaamheden voor de [Vereniging] . Deze activiteiten verklaren echter onvoldoende dat bij de omwonenden en Bo-Ex het beeld is ontstaan dat [gedaagde] niet in het gehuurde woont.
[gedaagde] wordt vaak aan de [adres 2] in [woonplaats] gezien
3.5.
Uit het onderzoek volgt dat [gedaagde] vaak wordt gezien aan de [adres 2] in [plaats] , bij zijn vriendin [naam 3] . [naam 3] en [gedaagde] hebben samen vijf kinderen. [naam 3] heeft altijd een eigen woning gehad en woont sinds 1986 aan de [Straat 2] .
3.6.
De omwonenden die betrokken zijn in het portiekonderzoek aan de [Straat 2] verklaren dat er op het adres van [naam 3] zowel een ‘oudere’ vrouw als een ‘oudere’ man woont en dat van die situatie al een langere tijd (jaren) sprake is. De kantonrechter leidt hieruit af dat [gedaagde] zo vaak in de woning van [naam 3] verblijft, dat hij door omwonenden als bewoner van de [Straat 2] wordt gezien. [gedaagde] heeft verteld dat hij gemiddeld 3 tot 4 nachten per week bij [naam 3] slaapt.
3.7.
Er zijn meer omstandigheden waaruit blijkt dat [gedaagde] vaak bij [naam 3] verblijft. Uit onderzoek naar de over een bepaalde periode (4 december 2018 tot en met 11 juni 2020) gevorderde inloggegevens bij de bank en IP-adressen blijkt dat [gedaagde] destijds hoofdzakelijk bij de bank heeft ingelogd vanuit het IP-adres dat is gekoppeld aan de [adres 2] . Daarnaast parkeert [gedaagde] zijn auto steeds in de buurt van de [Straat 2] .
Inrichting van het gehuurde
3.8.
Tijdens een huisbezoek kon [gedaagde] zonder aanwijzingen van zijn zoon niet vertellen waar zijn sokken lagen. Zijn onderbroeken zocht hij vervolgens in de andere slaapkamer, maar hij kon deze daar niet vinden. Vervolgens zei hij dat de onderbroeken in een koffer in de woonkamer van hem waren. [gedaagde] zegt nu dat dat niet waar is en dat hij zijn kleding met zijn zoons deelt, maar dat is onvoldoende. Ook als kleding wordt gedeeld, zou [gedaagde] zelf zijn sokken en onderbroeken moeten kunnen vinden.
3.9.
Daarnaast waren er in het gehuurde twee kamers als slaapkamers voor de zoons ingericht. [gedaagde] had geen eigen kamer. Naar eigen zeggen sliep hij in die periode op de bank, omdat hij vindt dat zijn zoons goed moesten kunnen slapen. De kantonrechter vindt die verklaring onaannemelijk, mede gelet op de leeftijd van [gedaagde] en van zijn zoons.
3.10.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de vereniging waarvan hij tot voorzitter is benoemd, staat ingeschreven op het adres van het gehuurde en dat onder meer daaruit moet worden afgeleid dat hij op dat adres zijn hoofdverblijf heeft. De enkele inschrijving is daarvoor onvoldoende. [gedaagde] heeft bovendien verklaard dat het slechts een postadres is en geen bezoekadres. Er worden dus geen activiteiten door de vereniging georganiseerd op het adres van het gehuurde.
Ontbinding van de huurovereenkomst
3.11.
De voornoemde omstandigheden samen leiden ertoe dat de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarbij is relevant dat volgens vaste rechtspraak iemand zijn hoofdverblijf heeft op de plaats waar hij of zij werkelijk woont, zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert. Kortom: de plaats waar iemand alleen vandaan met een bepaald doel en ook met het plan om weer terug te keren als dat doel is bereikt. Dat het gehuurde voor [gedaagde] die functie vervult is niet gebleken.
3.12.
Het niet hebben van hoofdverblijf in de woning is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld om conclusie te rechtvaardigen dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Van Bo-Ex kan niet worden verwacht dat zij [gedaagde] nu nog (concreet) de gelegenheid geeft om zijn gedrag te verbeteren, omdat [gedaagde] al een langere tijd op de hoogte is van het onderzoek en de vermoedens van Bo-Ex en hij daarom ruim de tijd heeft gehad om zijn woongedrag aan te passen.
3.13.
Anders dan [gedaagde] aanvoert, kunnen de gegevens die Bo-Ex ten grondslag heeft gelegd aan haar vorderingen wel worden meegewogen, omdat in deze civiele procedure niet voorligt of die gegevens al dan niet onrechtmatig zijn verkregen. De kantonrechter heeft bovendien geen aanleiding om dat te veronderstellen.
3.14.
De huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden. [gedaagde] zal het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis moeten ontruimen.
Onderhuur aan de zoons
3.15.
De kantonrechter is van oordeel dat de zoons in het gehuurde verbleven op basis van onderhuur, omdat zij de woning hebben gebruikt en daarvoor een vergoeding aan [gedaagde] hebben betaald. De zoons kunnen niet worden beschouwd als inwonende gezinsleden, omdat [gedaagde] zelf niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.
3.16.
Het staat vast dat zoon [naam 1] vanaf 2016 tot 2022 in het gehuurde woonde en zoon [naam 2] sinds 2018. [gedaagde] erkent dat zijn zoons hem hebben betaald, naar eigen zeggen als bijdrage in de gezamenlijke huishoudkosten van het gehuurde. Omdat de kantonrechter heeft vastgesteld dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde kan er van het delen van kosten geen sprake zijn. De betalingen van de zoons aan [gedaagde] (soms ook met de omschrijving ‘huur’) worden daarom beschouwd als een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde.
3.17.
De door Bo-Ex op grond van 6.11 Algemene huurvoorwaarden gevorderde boete vanwege de onderverhuur, zal de kantonrechter toewijzen. [gedaagde] heeft geen toestemming van Bo-Ex om het gehuurde aan zijn zoons te verhuren. [gedaagde] heeft daarmee in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde aan zijn zoons onderverhuurd. [gedaagde] heeft verzocht om de boete te matigen omdat hij altijd met de beste bedoelingen heeft gehandeld. De kantonrechter zal de boete niet matigen. Matigen kan alleen wanneer het boetebeding leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder en dat is hier niet het geval. Het boetebeding is bedoeld om overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen. De boete is daarbij gemaximeerd en niet onredelijk hoog. De kantonrechter is niet gebleken dat er andere contractuele middelen zijn om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zijn als een boete, maar minder belastend voor de wederpartij/huurder.
3.18.
Als gevolg van het voorgaande wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van een boete van € 1.270,82 aan Bo-Ex.
Proceskosten
3.19.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Bo-Ex als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
125,03
- griffierecht
€
322,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
Totaal
€
845,03
3.20.
Als Bo-Ex kosten moet maken om deze beslissing uit te voeren, moet [gedaagde] die ook betalen. Die eventuele kosten worden hieronder vermeld in 4.5 van de beslissing.
4. De beslissing
De kantonrechter
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 1] in [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Bo-Ex, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Bo-Ex te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.270,82 aan [gedaagde] ;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Bo-Ex tot dit vonnis vastgesteld op € 845,03;
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.