Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats [woonplaats]
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2416
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 januari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente](de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1.1
Eiseres heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 1.132.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 1 maart 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 1 november 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1972 gebouwde vrijstaande woning met zolder, souterrain, vrijstaande garage, buitenbak en uitloopweide. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 205 m2 en een kaveloppervlakte van 6.135 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.050.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met twee verkopen in [plaats 1] en een verkoop in [plaats 2] , namelijk: [adres 2] en [adres 3] in [plaats 1] en [adres 4] in [plaats 2] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiseres heeft aangevoerd apart bespreken.
9. Eiseres heeft de gronden over de waardering van de paardenbak/buitenmanege, de matige onderhoudstoestand en het asbest op de zitting ingetrokken.
10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de KOUDVL-factoren heeft benoemd, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is het niet met eiseres eens. In het belastingrecht is er sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor de heffingsambtenaar geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
11.1
Eiseres stelt verder dat de heffingsambtenaar de gehanteerde indexeringspercentages en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt niet inzichtelijk heeft gemaakt.
11.2
De rechtbank oordeelt als volgt. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt het gehanteerde indexeringspercentage van de gebruikte referenties aan eiseres in bezwaar heeft toegezonden. Eiseres heeft ter zitting verklaard dat zij deze gegevens ook heeft ontvangen, maar de uitleg over de indexering onvoldoende vindt. De heffingsambtenaar heeft hierop aangegeven dat de indexering is gebaseerd op de permanente marktanalyse. De rechtbank vindt deze toelichting voldoende.
12. Verder stelt eiseres dat de gebruikte referentiewoningen te ver van de woning van eiseres liggen en dat deze verkopen niet gebruikt kunnen worden in de vergelijking. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er voor het bouwjaar en type woning van eiseres in de omgeving niet veel verkopen zijn. Hierdoor heeft hij moeten uitwijken naar verkopen van woningen die verder weg gelegen zijn. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De gebruikte referentiewoningen liggen weliswaar wat verder weg van de woning, maar zijn gelet op het type woning, bouwjaar, grond- en kaveloppervlakte en ligging goed vergelijkbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot stelt eiseres dat er restgrond is opgenomen in de waardering en dat er niet € 5,- per m2 gerekend moet worden voor de laatste 3.635 m2, maar € 1,- per m2. Ook stelt eiseres dat het stuk aan het spoor een ‘groenstrook’ betreft en dat er sprake is van water, waar een andere waardering voor geldt. De rechtbank volgt eiseres niet. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de grotere kavel van de woning. De rechtbank ziet aan de hand van de grondstaffel geen reden dat er een lagere waarde gehanteerd moet worden. De prijs per m2 daalt naarmate het perceel groter is aanzienlijk. Verder stelt de taxateur dat de groenstrook waar eiseres naar verwijst, in totaal 895 m2 is, 895 m2 maal € 4,- is € 3.580,-. Gelet op de waarde waar het hier om gaat, geeft dat geen aanzienlijk verschil op de totale waarde van de woning. Op deze wijze heeft de heffingsambtenaar er ook voldoende rekening mee gehouden dat de woning van eiseres is gelegen op een grotere kavel. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 januari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.