Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10235161 UV EXPL 22-296 MB/40202
Kort geding vonnis van 18 januari 2023
inzake
[eiseres],
wonende in [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.K. Singh,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7 die op 20 december 2022 aan [gedaagde] is betekend;
- de brief van mr. Jeths van 3 januari 2023 met productie 1.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 januari 2023. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen met partijen is besproken.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] huurt met ingang van 1 december 2016 de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) van de heer [A] (hierna: [A] ) voor een huurprijs van € 725,00 per maand (bestaande uit € 605,00 aan kale huurprijs, vermeerderd met € 20,00 voor het gebruik van meubilering en stoffering en € 100,00 aan voorschot voor overige leveringen en diensten).
2.2.
[eiseres] heeft [A] voorgesteld om per 1 juni 2019 de kale huurprijs van € 605,00 te verlagen naar € 292,20 per maand. [A] heeft niet gereageerd op het voorstel. [eiseres] heeft op 17 juni 2019 de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurcommissie heeft in de uitspraak van 25 februari 2021 geoordeeld dat het voorstel niet redelijk is, maar een huurprijs van € 311,36 per maand vanaf 1 juni 2019 wel.
2.3.
[gedaagde] is per 1 februari 2021 eigenaar van het gehuurde geworden en daarmee verhuurder van [eiseres] .
2.4.
[eiseres] heeft over de maanden februari, maart en april 2021 maandelijks een bedrag van € 725,00 aan [gedaagde] betaald (€ 605,00 + € 120,00).
2.5.
[eiseres] heeft op 25 augustus 2021 de huurcommissie verzocht de huurprijs tijdelijk te verlagen wegens verminderd huurgenot door vochtplekken en schimmelvorming in het gehuurde. De huurcommissie heeft in de uitspraak van 22 november 2021 de huurprijs met ingang van 1 augustus 2021 wegens ernstige gebreken tijdelijk verlaagd tot 40% van € 311,36, tot een bedrag van € 124,54 per maand.
2.6.
[eiseres] heeft over de maanden augustus 2021 tot en met januari 2022 maandelijks een bedrag van € 431,36 aan [gedaagde] betaald (€ 311,36 + € 120,00).
2.7.
Op 26 januari 2022 heeft de (voormalig) gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] aangemaand om uiterlijk binnen acht weken de na 1 augustus 2021 te veel betaalde huur aan [eiseres] terug te betalen. Aan deze aanmaning heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.
2.8.
In de e-mail van 9 november 2022 heeft [eiseres] [gedaagde] geïnformeerd dat de lekkages in het gehuurde nog steeds niet zijn verholpen en verzocht om de gebreken uiterlijk binnen zes weken te herstellen. Aan dit verzoek heeft [gedaagde] geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] te veroordelen om de gebreken, genoemd in de dagvaarding onder randnummer 1.2.3. ter herstellen binnen 14 dagen na betekening van het vonnis;
het voorgaande op straffe van een dwangsom van € 150,00, althans door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, per dag voor elke dag dat de gebreken na de vergunde hersteltermijn niet worden hersteld met een maximum van € 10.000,00;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 2.001,84, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 maart 2022 over het bedrag van € 1.120,92 en de wettelijke rente over het bedrag van € 880,92 vanaf de dag der dagvaarding;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Door de huurcommissie zijn reeds gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro in het gehuurde vastgesteld, bestaande uit vochtdoorslag vanuit de badkamer naar de woonkamer en ernstige schimmelvorming en/of vochtplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht in meerdere verblijfsruimten. [gedaagde] is op grond van artikel 7:206 BW Pro als verhuurder verplicht deze gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Ondanks de door de huurcommissie opgelegde huurprijsverlaging en ondanks herhaaldelijk verzoek van [eiseres] daartoe, verzuimt [gedaagde] over te gaan tot dit herstel. Reden waarom [eiseres] zich tot de kantonrechter heeft gewend en een dwangsom op het herstel heeft gevorderd. Daarnaast heeft [eiseres] gelet op de uitspraken van de huurcommissie - waar geen van partijen tegenop is gekomen bij de kantonrechter, zodat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraken is vastgesteld - over de maanden februari tot en met april 2021 een bedrag van € 880,92 (3 x (€ 605,00 - € 311,36)) en over de periode augustus 2021 tot en met januari 2022 een bedrag van € 1.120,92 (6 x (€ 311,36 - € 124,54)) onverschuldigd aan [gedaagde] betaald (derhalve een totaalbedrag van € 2.001,84). [eiseres] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt.
3.3.
[gedaagde] heeft het bestaan en de omvang van de vordering tot herstel van de gebreken en de vordering tot terugbetaling van de door [eiseres] te veel betaalde huur erkend. [gedaagde] betwist echter het spoedeisend belang van de geldvordering en voert verweer tegen de gevorderde dwangsom op het herstel van de gebreken.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beoordeling van de spoedeisendheid van een vordering in kort geding als uitgangspunt kan worden gehanteerd dat hoe ‘harder’ een vordering is, hoe minder snel van een schuldeiser kan worden gevergd dat deze ter incassering van deze vordering het resultaat van een bodemprocedure afwacht. Daaraan doet niet af dat bij een geldvordering een grotere mate van terughoudendheid moet worden betracht dan bij andere vorderingen die zich lenen voor behandeling in kort geding, onder meer vanwege een mogelijk restitutierisico zoals ook door [gedaagde] in deze procedure is aangevoerd. Omdat [gedaagde] de geldvordering heeft erkend, valt echter niet in te zien welk mogelijk restitutierisico zij loopt. Van [eiseres] hoeft derhalve niet te worden verwacht dat zij het resultaat van een bodemprocedure afwacht ten aanzien van deze geldvordering, te meer omdat zij een onweersproken spoedeisend belang heeft bij de vordering tot herstel van de gebreken dat zij gelijktijdig in deze procedure vordert. De kantonrechter is derhalve van oordeel dat [eiseres] ook een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar geldvordering.
Herstel van de gebreken op straffe van een dwangsom
4.2.
[gedaagde] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een factuur (de kantonrechter begrijpt dat dit een offerte is) d.d. 2 januari 2023 van ‘ [onderneming] B.V.’ overgelegd betreffende uit te voeren herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Hoewel zij tijdens de mondelinge behandeling heeft toegezegd dat deze firma half januari 2023 met de herstelwerkzaamheden zal starten, zal de kantonrechter ter zekerheid van de nakoming van deze toezegging ook de gevorderde dwangsom toewijzen. Naar het oordeel van de kantonrechter stelt [eiseres] terecht dat deze financiële prikkel nodig is om [gedaagde] tot actie te bewegen, omdat de door de huurcommissie opgelegde huurprijsvermindering hier al meer dan een jaar niet toe heeft geleid. De door [gedaagde] gestelde persoonlijke omstandigheden waarom zij niet eerder tot herstel is overgegaan, doen hier – hoe vervelend ook – niet aan af. Omdat echter nog niet concreet vaststaat wat de problematiek omtrent het optrekkend en/of doorslaand vocht in het gehuurde is, zal [gedaagde] worden veroordeeld om de gebreken te herstellen uiterlijk op 1 maart 2023. Partijen zijn het er overigens over eens dat na volledig herstel van de gebreken [eiseres] maandelijks weer de huurprijs van € 311,36 vermeerderd met € 20,00 aan vergoeding meubilering en stoffering en € 100,00 aan voorschot overige leveringen en diensten aan [gedaagde] verschuldigd zal zijn.
Onverschuldigd betaalde huur
4.3.
[gedaagde] heeft erkend dat [eiseres] over de periode februari tot en met april 2021 en over de periode augustus 2021 tot en met januari 2022 te veel huur heeft betaald gelet op de uitspraken van de huurcommissie. Het door [eiseres] gevorderde totaalbedrag van € 2.001,84 wordt derhalve toegewezen. De mede gevorderde wettelijke rente wordt als onweersproken toegewezen.
Proceskosten en nakosten
4.4.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen kosten moet dragen en dat zij aan [eiseres] diens proceskosten moet vergoeden. Deze kosten worden begroot op:
- dagvaarding € 129,74
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde €
498,00
498,00
Totaal € 871,74
4.5.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding, geeft de volgende onmiddellijke voorzieningen:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de gebreken zoals benoemd onder randnummer 1.2.3. van de dagvaarding ter herstellen uiterlijk op 1 maart 2023 op straffe van een dwangsom van € 150,00 per dag voor elke dag dat de gebreken na 1 maart 2023 niet worden hersteld met een maximum van € 10.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 2.001,84, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 maart 2022 over het bedrag van € 1.120,92 en de wettelijke rente over het bedrag van € 880,92 vanaf 20 december 2022;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet de proceskosten aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 871,74 aan [eiseres] betalen, waaronder begrepen een bedrag van € 498,00 aan salaris gemachtigde;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2023.