Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4710
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2023 in de zaak tussen
ir. [eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
De heffingsamtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: T.S. Medemblik).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 646.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
€ 646.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 april 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. De woning is een in 2000 gebouwd appartement. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 101 m2. Verder heeft de woning een dakterras van 30 m2 en een parkeerplaats.
3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 585.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 646.000,-.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
6. In dit geval is de heffingsambtenaar uitgegaan van het eigen aankoopcijfer van de woning. Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad [1] dient, in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dat kan anders zijn indien er bijzondere feiten of omstandigheden aan de orde zijn op basis waarvan het aannemelijk is dat de verkoopprijs niet de marktwaarde weergeeft. Een bijzondere omstandigheid kan bijvoorbeeld zijn dat het een verkoop binnen een familieverband betreft of een executieverkoop. In het geval dat een belastingplichtige een woning kort voor of na de peildatum heeft gekocht, hoeft de vergelijkingsmethode niet te worden toegepast voor de bepaling van de WOZ-waarde.
7. Het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst (23 juni 2021) ligt zeer dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2021. Eiser heeft geen omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de verkoopprijs niet de juiste waarde weergeeft. De verkoopprijs is namelijk op de vrije markt tot stand gekomen en iedereen heeft mee kunnen bieden. De stelling van eiser dat niet van het eigen aankoopcijfer kan worden uitgegaan, omdat gelet op de oververhitte woningmarkt de aankoopprijs veel te hoog is geweest, slaagt niet. Dit zijn geen ‘bijzondere feiten en omstandigheden’ zoals hiervoor bedoeld. De WOZ-waarde is bovendien lager vastgesteld dan de aankoopprijs van € 687.500,-. Dit is gezien de stijgende markt in de periode tussen de waardepeildatum en het gerealiseerde verkoopcijfer begrijpelijk. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
8. Wat eiser in verder beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Dat de m2-prijzen van andere appartementen in het complex (veel) lager liggen dan de getaxeerde m2-prijs van de woning, maakt gelet op het voorgaande niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt verweerder dat daarmee slechts tot uiting komt dat mensen op de vrije markt kennelijk verschillende prijzen betalen voor de diverse appartementen in het complex. Nu het eigen aankoopcijfer in lijn ligt met de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 juni 2023.
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 juni 2023.
De rechter is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen.
Griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.