Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5342
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Houkes).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.125.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 12 april 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P. Loijen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Houkes, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
1. De woning is een in 1939 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage. De woning heeft een oppervlakte van 186 m2 en is gelegen op een kavel van 820 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk van maximaal € 920.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.125.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 juni 2021 voor € 1.150.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 juni 2021 voor € 1.162.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 april 2020 voor € 880.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Overleggen taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren
8. Eiser stelt dat verweerder de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren had moeten overleggen. Verweerder heeft alleen de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning inzichtelijk gemaakt, maar niet van de referentiewoningen. De rechtbank stelt vast dat op het taxatieverslag geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn vermeld. Deze staan wel op de in beroep door verweerder overgelegde taxatiematrix. Verweerder heeft in beroep de waarde onderbouwd aan de hand van de in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen. De rechtbank kan dat volgen, omdat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Eiser heeft hiertegen geen gronden gericht. De beroepsgrond slaagt niet.
Inzichtelijkheid van de indexering
9. Eiser stelt verder dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft in het verweerschrift hierover uitgelegd dat verkooptransacties maandelijks een verschillend verloop laten zien. De taxateur bepaalt aan de hand van het verloop van de marktprijzen met welke correctie de transactieprijs dient te worden gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Daar spelen ook andere verkooptransacties een rol bij. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. Uit de taxatiematrix (pagina15 van het taxatierapport) blijkt met welke bedragen geïndexeerd is. Eiser heeft hier verder geen punt van gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
De grondstaffel en grondprijs
10. Eiser stelt dat verweerder de opbouw van de kavelwaarde (grondstaffel) had moeten overleggen. Ook stelt eiser dat door verweerder niet inzichtelijk is gemaakt hoe de prijs per eenheid van de grond tot stand is gekomen. Zonder deze inzichtelijkheid dreigt een ongelijkwaardig procespositie van partijen te ontstaan. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de oppervlakte van de grond bij het object wordt berekend aan de hand van de grondstaffels. Deze zijn in de bezwaarfase verstrekt aan eiser. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
De waarde van de objectonderdelen van de referentiewoningen
11. Eiser stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de objectonderdelen van de referentieobjecten in bezwaar. Hierdoor is de eindwaarde volgens eiser niet inzichtelijk onderbouwd. De rechtbank is het niet met eiser eens. Op verweerder rust geen verplichting om - in de uitspraak op bezwaar- aan de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen waardes toe te kennen. Ook zonder toekenning van waardes aan de verschillende onderdelen kan verweerder de eindwaarde inzichtelijk maken. De rechtbank overweegt verder dat verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding mag onderbouwen en motiveren. In beroep onderbouwt verweerder de WOZ-waarde met drie referentiewoningen. Hierbij zijn wel de waardes van de objectonderdelen vermeldt. Eiser heeft hiertegen geen gronden gericht. De beroepsgrond slaagt niet.
Slechte isolatie in de woning
12. Eiser stelt dat er sprake is van slechte isolatie in de woning. Er is veel enkel glas in de woning (begane grond en de volledige bovenverdieping) en de dakisolatie is 20 jaar oud. Dit heeft volgens eiser een waardedrukkend effect. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet onderbouwt dat er sprake is van een slechte isolatie en dat dit een waardedrukkend effect heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van de woning
13.1
Eiser stelt verder dat de woning in een matige onderhoudsstaat verkeert en dat er sprake is van gedateerde voorzieningen. Verweerder erkent dat er sprake is van een matige onderhoudsstaat en gedateerde voorzieningen. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder het onderhoud en de voorzieningen op ‘2’ heeft gewaardeerd. Volgens eiser maakt verweerder daarmee niet inzichtelijk hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht is om een getalsmatige uitwerking van de KOUDV+L-factoren te overleggen, als verweerder deze niet heeft gebruikt. In de taxatiematrix zijn de woningen wel gewaardeerd voor de KOUDV+L-factoren, maar verweerder heeft dit niet getalsmatig uitgewerkt, dus verweerder kan deze gegevens, zoals eiser dat vraagt, niet overleggen. Daarbij komt dat de taxateur van verweerder op de zitting heeft toegelicht dat in bezwaar de waardes van de woning en de referentiewoningen modelmatig is bepaald. Daardoor is er in bezwaar wel gecorrigeerd met een percentage. Zoals in overweging 10 overwogen mag verweerder de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding (opnieuw) onderbouwen en motiveren.
13.2
In beroep heeft verweerder de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen op een andere manier inzichtelijk gemaakt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning de slechtste waardering op de KOUDV+L-factoren heeft. Deze woning heeft ook de laagste prijs per m2 (€ 2.800,-) ten opzichte van m2-prijzen van de referentiewoningen (€ 3.488,-, € 3.365,- en € 2.964,-). Daarbij komt dat de taxateur van verweerder op de zitting heeft toegelicht dat er tussen de woning en [adres 2] een verschil van € 688,- is. Dit biedt een ruimte van bijna € 128.000,- om de woning naar de staat van de woning [adres 2] te brengen. Ten opzichte van de woningen [adres 3] en [adres 4] bestaat er een verschil van € 565,- respectievelijk € 164,-. Er bestaat daarmee ruimte van ruim € 105.000,- respectievelijk € 30.000,- om de woning naar de staat van deze woningen te brengen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
14. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. Het object is gelegen nabij een camping ( [bedrijf] ). Door eiser wordt vanwege de ligging nabij een camping veel geluidsoverlast en drukte ervaren. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen hebben geen soortgelijke ligging. Verweerder heeft op basis van een overzichtsfoto in het verweerschrift uitgelegd dat de overlast niet zo groot is voor de woning als er al sprake is van een dergelijke overlast. Daarnaast kan verweerder uit de uitgevoerde marktanalyse geen waardeinvloed herkennen door de aanwezigheid van de camping. Gelet op de afstand tussen de camping en de woning zal de invloed van de camping verwaarloosbaar zijn. Volgens verweerder is de ligging juist bovengemiddeld gunstig, omdat de woning is gelegen naast een bos en kleinschalig landbouwgrond. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Eiser heeft dit standpunt niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.