Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5055
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Houkes).
Procesverloop
In de beschikking van 25 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 527.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 september 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 12 april 2023. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P. Loijen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, T. Houkes, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
1. De woning is een in 1959 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage. De woning heeft een oppervlakte van 98 m2 en is gelegen op een kavel van 231 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk van maximaal € 460.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 527.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 672.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 mei 2021 voor € 571.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 28 oktober 2021 voor € 980.000,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Inzichtelijkheid indexering
8. Eiser heeft de beroepsgrond, dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage alsmede de onderbouwing hiervan niet inzichtelijk heeft gemaakt, op de zitting ingetrokken. Deze grond hoeft dan ook niet te worden besproken.
De grondprijs
9. Eiser stelt dat door verweerder niet inzichtelijk is gemaakt hoe de prijs per eenheid van de grond tot stand is gekomen. Zonder deze inzichtelijkheid dreigt een ongelijkwaardig procespositie van partijen te ontstaan. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de oppervlakte van de grond bij het object wordt berekend aan de hand van de grondstaffels. Deze zijn in de bezwaarfase verstrekt aan eiser. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Eiser heeft dit niet weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
Correctie met 25% en de onderlinge verschillen op de KOUDV+L factoren.
10.1
Eiser wijst erop dat verweerder de woning in de bezwaarfase corrigeert met 25%. Volgens eiser blijkt nergens uit waarom verweerder deze correctie toepast. De rechtbank constateert dat verweerder in beroep een dergelijke correctie niet hanteert. Verweerder mag de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding onderbouwen en motiveren. Daarbij komt dat de taxateur van verweerder op de zitting heeft toegelicht dat in bezwaar de waardes van de woning en de referentiewoningen modelmatig is bepaald. Daardoor is er voor de woning in bezwaar wel gecorrigeerd met 25%.
10.2
In beroep heeft verweerder de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen op een andere manier inzichtelijk gemaakt. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning de laagste waardering op de KOUDV+L-factoren heeft. Deze woning heeft ook de laagste prijs per m2 (€ 3.000,-) ten opzichte van de m2-prijzen van de referentiewoningen (€ 3.678,-, € 3.040,- en € 4.546,-). Het verschil tussen de gemiddelde m2-prijs van deze woningen (€ 3.755,-) en de prijs per m2 van de woning (€ 3.000,-) is € 755,-. Als dit wordt vermenigvuldigt met de oppervlakte van de woning (98 m2), bestaat er een verschil van ruim € 70.000,- om de woning naar een betere staat te brengen. De beroepsgrond slaagt niet.
10.3.
Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] op de voorzieningen laag zijn gewaardeerd. [adres 2] is namelijk volledig gerenoveerd. In deze woning zit er een nieuwe keuken en badkamer. [adres 4] heeft ook een gemiddelde keuken en badkamer. Volgens eiser moeten deze woningen voor wat betreft de voorzieningen ook op bovengemiddeld ‘4’ ( [adres 2] ) en ‘3’ ( [adres 4] ) worden gewaardeerd. Verweerder is het niet eens met eiser. De taxateur van verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat hij voor de waardering van de voorzieningen is uitgegaan van het koopinlichtingenformulier. De kopers hebben namelijk op dit formulier aangegeven dat de woningen beschikken over eenvoudige keukens en badkamers. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder niet. De taxateur van verweerder dient een eigen beoordeling te maken van de staat van de woning (in dit geval van de voorzieningen). Het is onvoldoende als de taxateur van verweerder daarbij alleen uitgaat van het koopinlichtingenformulier, die ingevuld is door de koper. De rechtbank overweegt verder dat zelfs al zouden de voorzieningen van [adres 2] en [adres 4] op ‘3’ worden gewaardeerd, verweerder alsnog de beschikte waarde (€ 527.000,-) onderbouwt, aangezien er een verschil van ruim € 14.000,- bestaat tussen de beschikte waarde en de getaxeerde waarde (€ 541.000,-). Dat de voorzieningen bij [adres 2] als bovengemiddeld (‘4’) en bij [adres 4] als gemiddeld (‘3') moeten worden gekwalificeerd zoals eiser bepleit ziet de rechtbank niet. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.