Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5083
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. T.C.A. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 613.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 30 september 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 12 mei 2023 op een digitale zitting behandeld. Daarbij is als waarnemer voor de gemachtigde van eiser, P.J.T. Loijen verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. T.C.A. Houkes en taxateur [taxateur 1] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 1966. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 117 m², een aanbouw van 12 m², een dakkapel en een vrijstaande garage van 18 m². De woning ligt op een perceel van 232 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan 601.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Omdat eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank beoordeelt dit aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
4. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt hij de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
Maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is?
5. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank het volgende.
6. Eiser stelt dat met de onderhoudstoestand van de woning en de kwaliteit van de voorzieningen in zijn woning onvoldoende rekening is gehouden. In de matrix staat dat een extra aftrek is gehanteerd van € 25.000,-, maar volgens eiser had ook een lagere score voor de onderhouds- en voorzieningentoestand moeten worden toegepast. Eiser wijst erop dat hij eerder een bijlage van de heffingsambtenaar heeft gehad met correctiepercentages voor verschillen in KOUDV-factoren en op basis van die bijlage zou bij een factor 2, de correctie voor onderhoud 5% en voor voorzieningen 10% moeten zijn op de waarde van de woongedeelten van € 438.000,-. Er had dus minimaal met € 60.000,- moeten worden gecorrigeerd. Daarnaast is volgens eiser door de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe de prijs per eenheid van de grond tot stand is gekomen.
7. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden wat de waardering van de onderhoudstoestand en de voorzieningen van de woning is. De taxateur gaat in de taxatiematrix bij eisers woning uit van een gemiddelde onderhoudstoestand en gemiddelde voorzieningen (factor 3). Dat staat ook op de taxatiekaart van 17 januari 2022 die eiser in de bezwaarfase heeft gehad. De rechtbank ziet wel dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix een correctie heeft toegepast, betiteld als ‘extra aftrek’, voor de bouwkundige toestand van € 25.000,-. In de uitspraak op bezwaar wordt de aftrek van € 25.000,- ook genoemd. In de uitspraak op bezwaar lijkt de correctie te zijn beoogd voor de staat van de zolder, de keuken, de badkamer en het sanitair en niet zozeer voor de bouwkundige toestand van de woning. De rechtbank krijgt daarom geen goed beeld van wat nu is gebeurd met de onderhouds- en voorzieningentoestand. Met name omdat de reactie op de zitting van de heffingsambtenaar was dat de voorzieningen en de onderhoudstoestand ook op een ‘2’ gezet hadden kunnen worden. De rechtbank is er daarom onvoldoende van overtuigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank merkt daarbij op dat de door eiser genoemde correctiepercentages geen rol spelen bij dit oordeel. De heffingsambtenaar heeft op de zitting immers toegelicht dat de bijlage met correctiepercentages is gebruikt voor de modelmatige waardebepaling bij de initiële beschikking, maar niet voor de taxatiematrix die in beroep is opgesteld. De rechtbank begrijpt dat in de taxatiematrix in beroep niet is gerekend met correctiepercentages. Daartoe was hij ook niet gehouden. Wel betrekt de rechtbank ook bij haar oordeel dat zij zich afvraagt waarom de grondwaarde in de taxatiematrix die in beroep is overgelegd (€ 189.544 / € 817 p/m²) heel anders is dan de grondwaarde in de taxatiekaart in bezwaar (€ 273.992 / € 1.818 p/m²). Daar heeft de rechtbank in het dossier of met de toelichting op de zitting van de heffingsambtenaar geen goede verklaring voor kunnen vinden.
Heeft eiser zijn voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. In zijn beroepschrift bepleitte eiser een waarde van € 525.000,- op basis van een taxatierapport dat op 9 november 2022 is opgesteld door [taxateur 2] en [taxateur 3] . De rechtbank vindt de inhoud van dit rapport onvoldoende om de waarde onderbouwen. In het rapport worden bijvoorbeeld verkoopcijfers genoemd van woningen die vergelijkbaar zouden zijn, maar er wordt vervolgens niet inzichtelijk gemaakt hoe uit de verkoopcijfers een waarde voor eisers woning van € 525.000,- volgt. Bovendien heeft eiser op de zitting een waardevoorstel gedaan van € 601.000,-. Eiser komt tot deze nieuw bepleite waarde door correctiepercentages voor verschillen in KOUDV-factoren toe te passen in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser daarmee niet aannemelijk dat de WOZ-waarde € 601.000,- is, alleen al omdat eiser zijn berekening baseert op een taxatiematrix die naar het oordeel van de rechtbank de waarde van de woning onvoldoende inzichtelijk maakt.
Wat is de conclusie en wat zijn de gevolgen?
9. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank is geslaagd in de bewijslast, bepaalt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 606.000,-.
10. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).
11. Eiser heeft in beroep een taxatierapport gedateerd op 9 november 2022 ingediend. Ook dit rapport komt voor vergoeding in aanmerking. Deze vergoeding bepaalt de rechtbank in overeenstemming met de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Voor een niet-inpandige woningtaxatie zoals in deze zaak is sprake van een vergoeding van € 128,26 (twee uur à € 53,- per uur inclusief 21% btw).
12. In totaal bedraagt de proceskostenvergoeding dus € 2.394,26.
13. Ook moet de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 tot een bedrag van € 606.000,- en bepaalt dat door de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig moet worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.394,26,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.