Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5268
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. T.C.A. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 761.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 12 mei 2023 op een digitale zitting behandeld. Daarbij is als waarnemer voor de gemachtigde van eiser, P.J.T. Loijen verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. T.C.A. Houkes en taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning uit 2004. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 159 m², een aanbouw van 11 m², een serre van 17 m², een overkapping van 6 m², een dakkapel en een aangebouwde garage van 23 m². De woning ligt op een perceel van 329 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan 640.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank het volgende.
5.1
De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat deze op de belangrijke waardebepalende kenmerken zoals type en oppervlakte goed vergelijkbaar zijn en wat ligging en bouwjaar betreft voldoende of goed vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn soortgelijke twee-onder-één-kapwoningen die in dezelfde buurt zijn gelegen. Daarbij wordt bij [adres 2] net als bij eisers woning aan de zijkant uitgekeken op woningen. Het bouwjaar van [adres 2] is hetzelfde als dat van de woning (2004) en het bouwjaar van de referentiewoningen [adres 3] (2016) en [adres 4] (2015) wijkt niet te veel af.
5.2
Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning rekening is gehouden. Voor de betere ligging van de referentiewoning [adres 3] heeft de heffingsambtenaar een correctie van +20% op de grondwaarde gehanteerd. Verder geldt voor de woning van eiser een lagere waarde per eenheid voor het woongedeelte dan voor de referentiewoningen. De rechtbank ziet dat de doelmatigheid van [adres 2] respectievelijk de kwaliteit van [adres 4] als beter zijn beoordeeld, maar deze verschillen komen volgens de rechtbank afdoende tot uiting in het verschil in waarde per eenheid. Bij [adres 2] en [adres 4] zijn de prijzen per eenheid namelijk respectievelijk € 133 en € 67 hoger dan de waarde per eenheid van eisers woning.
6. Eiser wijst erop dat hij van de heffingsambtenaar een bijlage heeft gehad met correctiepercentages voor verschillen in KOUDV-factoren en zijn taxateur bij toepassing van deze correctiepercentages op de taxatiematrix, concludeert dat de beschikte waarde te hoog is. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix had moeten rekenen met deze correctiepercentages voor de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en referentiewoningen.
7. De rechtbank is het niet eens met eiser. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de bijlage met correctiepercentages betrekking heeft op de modelmatige waardebepaling bij de initiële beschikking. De taxatiematrix in beroep is niet modelmatig tot stand gekomen, waardoor de correctiepercentages niet zijn gebruikt. Op basis van de toelichting op de zitting en in het verweerschrift begrijpt de rechtbank dat in de taxatiematrix in beroep niet is gerekend met correctiepercentages. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen gebruik had hoeven maken van de correctiepercentages die initieel zijn overgelegd aan eiser. De heffingsambtenaar hoeft zich niet alle fasen van het geschil tot een modelmatige waardebepaling te beperken. Het staat hem vrij om in beroep op een andere manier de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen of te taxeren. Daarnaast geldt er ook geen verplichting voor de heffingsambtenaar om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor verschillen in KOUDV-factoren correctiepercentages te hanteren. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
8. Eiser stelt in beroep verder dat de heffingsambtenaar de gehanteerde indexeringspercentages onvoldoende heeft onderbouwd.
9. De heffingsambtenaar gaat tussen 1 januari 2020 en de waardepeildatum (1 januari 2021) uit van een indexeringspercentage van + 8%. Tussen de waardepeildatum en 1 januari 2022 gaat de heffingsambtenaar uit van indexeringspercentage van + 12%. Deze percentages zijn, afhankelijk van de verkoopdatum, tijdsevenredig toegepast op de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de indexeringspercentages zijn gebaseerd op een marktanalyse van verkochte woningen binnen de BEL Combinatie. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden of bij de marktanalyse en uiteindelijk bij de gehanteerde indexeringspercentages rekening is gehouden met de woonplaats, het waardegebied en het type woning. In die zin vindt de rechtbank de indexeringspercentages niet voldoende onderbouwd. De rechtbank ziet daarin in deze zaak echter geen aanleiding voor de conclusie dat de waarde niet inzichtelijk is gemaakt. Eiser heeft allereerst zelf niet gesteld en onderbouwd dat verweerder de marktontwikkeling onjuist heeft ingeschat. Referentiewoning [adres 2] en [adres 4] zijn in 2021 verkocht en daarom gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling op basis van het indexeringspercentage van 12%. Voor deze referentiewoningen kan alleen een hoger indexeringspercentage in het voordeel van eiser zijn. Na correctie zouden deze verkoopcijfers dan lager uitvallen dan nu het geval is. Dat het percentage voor 2020 lager en voor 2021 hoger is, is door eiser echter niet gesteld en ook niet gebleken. Daar komt bij dat de referentiewoning [adres 4] verkocht is op 1 maart 2021. Dat is binnen drie maanden na de waardepeildatum, zodat de waarde op 1 januari 2021 daarmee gelijkgesteld kan worden en een indexering niet had hoeven plaatsvinden. Voor de referentiewoning [adres 3] die op 4 september 2020 en dus voor de waardepeildatum is verkocht, geldt een correctie voor de waardeontwikkeling op basis van een indexeringspercentage van 8%. Het is voor eiser wat betreft deze woning alleen gunstig als het percentage lager is dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan, maar ook dat is niet gesteld en gebleken. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet te veel of te weinig heeft gecorrigeerd voor waardeontwikkeling. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.