Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5511
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. T.C.A. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 552.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep van eiser op 12 mei 2023 op een digitale zitting behandeld. Daarbij is als waarnemer voor de gemachtigde van eiser P.J.T. Loijen verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. T.C.A. Houkes en taxateur [taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een rijwoning uit 1930. De woning heeft een hoofdgebouw met een oppervlakte van 87 m², een aanbouw van 36 m², een vrijstaande berging van 14 m², een dakkapel van 1 m² en een dakkapel van 5 m². De woning ligt op een perceel van 162 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan 483.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Het beoordelingskader
3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4. De heffingsambtenaar heeft om de waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix vergelijkt hij de woning van eiser met vier andere in [woonplaats] gelegen woningen, waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. Het gaat om [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (de referentiewoningen). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling door de rechtbank
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel betrekt de rechtbank het volgende.
6. Eiser stelt dat het verkoopcijfer van het volgens hem nagenoeg identieke buurpand [adres 6] als referentiewoning voor de waardebepaling van zijn woning in aanmerking moet worden genomen. Deze woning is op 4 januari 2022 in een luxere staat verkocht voor € 540.000,-.
7. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar niet heeft betwist dat het buurpand nagenoeg identiek is en in luxere staat is verkocht. Op basis van de toelichting van eiser lijkt het buurpand een goed vergelijkbare woning, waarvan het verkoopcijfer niet te ver van de waardepeildatum ligt. De rechtbank vindt de beschikbare gegevens over het buurpand echter te summier om het buurpand bij de beoordeling van de waarde van de woning te betrekken. Eiser heeft geen informatie overgelegd van het (verkoopcijfer van het) buurpand. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentiewoningen, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Eiser heeft niet gesteld dat de referentiewoningen niet geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde van zijn woning en ook de rechtbank ziet geen aanknopingspunt voor die conclusie.
8. De referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Ze zijn allemaal rondom de waardepeildatum verkocht, wijken wat betreft gebruiksoppervlakte niet al te veel af van de woning (maximaal 13 m²) en hebben een voldoende vergelijkbare uitstraling. De referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] hebben daarnaast hetzelfde bouwjaar (1930). De bouwjaren van de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] wijken wel wat af (1964/1953), maar er zijn voldoende andere overeenkomstige kenmerken met de woning. Naast de hiervoor genoemde kenmerken is bijvoorbeeld ook het type woning (rijwoning) vergelijkbaar.
8.1.
Er zijn verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dat geldt voor onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte en de extra ruimtes zoals bergingen en dakkapellen. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat met deze verschillen in voldoende mate rekening is gehouden door de waarde te berekenen aan de hand van de oppervlaktemaat en een prijs per eenheid. De KOUDVL-factoren [1] zijn onbetwist als gelijkwaardig beoordeeld door de heffingsambtenaar. Op deze punten zijn er dus geen waardebepalende verschillen tussen woning en de referentiewoningen. De relatief lage eenheidsprijs van het hoofdgebouw van de woning van € 2.994 ten opzichte van de referentiewoningen (variërend van € 3.018 tot € 3.305) vormt voor de rechtbank mede aanleiding voor het oordeel dat aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar de gehanteerde indexeringspercentages onvoldoende heeft onderbouwd.
10. De heffingsambtenaar gaat tussen 1 januari 2020 en de waardepeildatum 1 januari 2021 uit van een indexeringspercentage van + 8%. Tussen de waardepeildatum en 1 januari 2022 gaat de heffingsambtenaar uit van een indexeringspercentage van + 12%. Deze percentages zijn, afhankelijk van de verkoopdatum, tijdsevenredig toegepast op de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de indexeringspercentages zijn gebaseerd op een marktanalyse van verkochte woningen binnen de BEL Combinatie. Het is de rechtbank niet duidelijk geworden of bij de marktanalyse en uiteindelijk bij de gehanteerde indexeringspercentages rekening is gehouden met de woonplaats, het waardegebied en het type woning. In die zin vindt de rechtbank de indexeringspercentages niet voldoende onderbouwd. De rechtbank ziet daarin in deze zaak echter geen aanleiding voor de conclusie dat de waarde niet inzichtelijk is gemaakt. Eiser heeft allereerst zelf niet gesteld en onderbouwd dat verweerder de marktontwikkeling onjuist heeft ingeschat. Bovendien zijn drie van de vier referentiewoningen in 2020 verkocht en daarmee gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling op basis van een indexeringspercentage van 8%. Voor eiser kan alleen een lager indexeringspercentage gunstig zijn, omdat dan ook de onderbouwende verkoopcijfers lager zouden uitvallen dan nu het geval is. Dat het percentage lager is, is door eiser echter niet gesteld en ook niet gebleken. Daar komt bij dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] binnen de maand voor de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. Dat is binnen drie maanden na de waardepeildatum, zodat de waarde op 1 januari 2021 met de verkoopcijfers gelijkgesteld kan worden en een indexering niet had hoeven plaatsvinden. Voor de referentiewoning [adres 5] die op 24 maart 2021 en dus na de waardepeildatum is verkocht, geldt een correctie voor de waardeontwikkeling op basis van een indexeringspercentage van 12%. Het is voor eiser wat betreft deze woning alleen gunstig als het percentage hoger is dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan, maar ook dat is niet gesteld en gebleken. Overigens geldt hier dat de woning binnen drie maanden na de waardepeildatum is verkocht en het verkoopcijfer daarom evenmin voor de waardeontwikkeling gecorrigeerd had hoeven worden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van de referentiewoningen te veel of te weinig heeft gecorrigeerd voor waardeontwikkeling. De beroepsgrond van eiser slaagt dan ook niet.
Conclusie
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 juni 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.