Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/2918
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 februari 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 235.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en aanslagen rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 april 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 december 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, M.C.M. van Roon, vergezeld door [Taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1963 gebouwd appartement met een zolder en berging. De woning heeft een oppervlakte van 118 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 200.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 235.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 9 oktober 2019 voor € 218.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 18 september 2020 voor € 256.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 13 oktober 2020 voor € 267.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 23 september 2021 voor € 279.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde wijk [Locatie] zijn gelegen, waarbij één woning in dezelfde straat is gelegen en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ook zijn de referentiewoningen zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn allemaal tussen ongeveer één jaar voor en één jaar na de waardepeildatum verkocht. Hierbij zijn de verkoopcijfers van de referentiewoningen voor de periode tussen de transactiedatum en de waardepeildatum geïndexeerd. Het standpunt van eiser dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [adres 5] geen goede vergelijking is, omdat deze woning is verkocht op 23 september 2021, volgt de rechtbank dan ook niet. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de een na laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Schending van de hoorplicht
8. Eiser stelt ten eerste dat verweerder zijn bezwaar heeft afgewezen zonder hem te hebben gehoord. Volgens eiser heeft verweerder hem daartoe geen gelegenheid gegeven. Eiser wijst er hierbij op dat hem in een eerdere procedure wel de gelegenheid is geboden om gehoord te worden. Volgens eiser is dit bestuurlijke willekeur. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat hij niet verplicht was om eiser te horen, omdat eiser niet om een hoorzitting heeft verzocht. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De belanghebbende die om een hoorzitting verzoekt, moet namelijk door de heffingsambtenaar in de gelegenheid worden gesteld te worden gehoord op grond van artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in verbinding met artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen en artikel 7:2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. [1] Dat volgens eiser sprake is van bestuurlijke willekeur volgt de rechtbank daarom niet. Verweerder is niet verplicht om eiser te vragen of hij wilt te worden gehoord. Het is juist dat eiser hier expliciet om moet verzoeken. Dat verweerder eiser wel in eerdere procedures heeft gevraagd of hij wil worden gehoord, maakt dat niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
Verhoging van de WOZ-waarde
9. Eiser wijst erop dat de WOZ-waarde in twee maanden met 9,3% is verhoogd. Volgens eiser is deze verhoging onvoldoende onderbouwd. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat deze verhoging ziet op een periode van één jaar, namelijk de periode tussen de vorige waardepeildatum (1 januari 2020) en de huidige waardepeildatum (1 januari 2021). Eiser heeft op de zitting erkend dat hij begreep dat de verhoging niet ziet op de periode tussen de datum van de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het belastingjaar 2021 (12 november 2021) en de datum van het aanslagbiljet met betrekking tot belastingjaar 2022 (31 januari 2022). Daarbij komt dat uit de vergelijking met de WOZ-waardes van eerdere belastingjaren, zoals eiser heeft gedaan, niet kan worden afgeleid dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een object voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de gerealiseerde verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum. Het standpunt van eiser dat de woning aan de [adres 6] een lagere WOZ-waarde heeft, volgt de rechtbank daarom niet. Een vergelijking met WOZ-waardes van eerdere belastingjaren of andere woningen is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
De woonoppervlakte volgens het WOZ-waardeloket
10. Eiser stelt dat de woonoppervlakte in het WOZ-waardeloket niet is aangepast naar 118 m2. Volgens eiser is het woonoppervlak van 121 m2 onjuist. Verweerder erkent dat dat een woonoppervlak van 121 m2 onjuist is. Verweerder heeft verder aangegeven dat bij de waardering van de woning van een woonoppervlak van 118 m2 is uitgegaan. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder uitgaat van 118 m2 (woning 77 m2, zolder 41 m2). De beroepsgrond slaagt niet.
De door eiser aangedragen woning [adres 7]
11. Eiser heeft in de eerdere bezwaarprocedure gewezen op de (vrijwel) identieke woning [adres 7] die veel lager is gewaardeerd, namelijk op € 188.000,-. (belastingjaar 2021) en € 215.000,- (belastingjaar 2022). Hierbij geeft eiser aan dat deze woning wel een betere ligging en een dakkapel heeft wat de woning niet heeft. Eiser beroept zich op het gelijkheidsbeginsel en stelt dat de woning, vanwege het verschil in ligging en de aanwezigheid van een dakkapel, een lagere waarde moet hebben dan de woning [adres 8] . De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen kan slagen als wordt voldaan aan de zogenoemde meerderheidsregel. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke objecten worden vergeleken. Dit houdt enerzijds in dat minstens twee woningen lager moeten zijn gewaardeerd. [2] Hieraan voldoet eiser niet, omdat eiser alleen wijst op één woning. Bovendien moet het gaan om objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Eiser onderbouwt niet dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn, omdat hij alleen al aangeeft dat de ligging en de aanwezigheid van dakkapellen afwijkt. Daarbij komt dat verweerder in het verweerschrift heeft toegelicht dat [adres 7] niet over een zolder beschikt en ook niet over een berging. De woningen zijn dus niet identiek. Van een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel (in het bijzonder de meerderheidsregel) is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
12. Eiser stelt dat het appartementencomplex op meerdere plekken waterschade heeft en dat de riolering in een slechte toestand is. Volgens eiser vereist dit in de toekomst grote investeringen. Verweerder heeft hierover toegelicht dat hij ook [adres 9] heeft gehanteerd als referentiewoning. Deze woning is gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning van eiser. De eventuele waardedrukkende invloed die uitgaat van de waterschade en de toestand van de riolering is daarmee verdisconteerd in de verkoopprijs van dit referentieobject. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
13.1
Eiser stelt dat de referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn met de woning, vanwege het verschil in energielabels. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij hiermee al rekening houdt door de verschillen in kwalificatie voor kwaliteit. De rechtbank kan dit standpunt volgen. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning, net als [adres 9] voor de kwaliteit is gewaardeerd met ‘3’, terwijl de andere referentiewoningen daarvoor een '7' hebben. Eiser heeft niet onderbouwd dat dit onjuist is. De beroepsgrond slaagt niet.
13.2
Eiser stelt verder dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, vanwege het verschil in ligging. De woningen aan de [Straat 1] zijn gelegen aan een natuurgebied en aan een rustige weg, terwijl de woningen aan de [Straat 2] zijn gelegen aan een drukkere weg, tegenover garages en naast een school. Hierdoor ervaart eiser geluidsoverlast en overlast door vuilnis. De taxateur van verweerder heeft op de zitting erkend dat de ligging van de woningen aan de [Straat 2] slechter is dan van de woningen aan de [Straat 1] , maar dat dit ook verklaarbaar is door de m2-prijzen. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet onderbouwt wat het waardedrukkend effect is. Daarnaast heeft verweerder ook één referentiewoning gehanteerd die in dezelfde straat is gelegen als de woning. Een eventuele waardedruk in verband met de overlast geldt dus ook voor één van de referentiewoningen, zodat dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. Daarbij komt dat de m2-prijzen van de woningen aan [Straat 1] substantieel hoger liggen (± € 3.000,--) dan de m2-prijzen van de woningen aan [adres 1] (± € 2.600,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.