ECLI:NL:RBMNE:2023:3350

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5464

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: A.L.M. Keeris).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de beslissing op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 oktober 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 508.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

1.2.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 21 april 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Feiten

2. De woning is een in 2021 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 162 m2 en een perceeloppervlakte van 242 m2.

3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 423.544,-. De heffingsambtenaar handhaaft in het verweerschrift de vastgesteld waarde.

5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen.^[1]

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 18 augustus 2020 voor € 475.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 oktober 2020 voor € 525.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 6 juli 2020 voor € 625.000,-.

7. Op de zitting erkent de heffingsambtenaar dat de referentie [adres 4] bij nader inzien niet het beste vergelijkingsobject is. Hij stelt voor om deze verkoop als referentie te laten vervallen. Op basis van de overgebleven referentiewoningen stelt de heffingsambtenaar voor om de waarde van de woning te verlagen naar € 483.000,-.

8. Eiser heeft op de zitting aangegeven dat hij niet kan instemmen met dit voorstel van de heffingsambtenaar. Eiser handhaaft zijn standpunt dat de waarde € 423.544,- moet zijn.

9. Uit dat wat de heffingsambtenaar op de zitting heeft verklaard volgt dat de vastgestelde waarde van € 508.000,- te hoog is. Het beroep is reeds om die reden gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.

10. Dan rest de vraag of de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport en de toelichting op de zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de voorgestelde waarde van € 483.000,- niet te hoog is. Als er uit wordt gegaan van de referenties [adres 2] en [adres 3] , dan geldt het volgende. Uit de taxatiematrix volgt dat deze woningen qua primaire kenmerken voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn allemaal twee-onder-een-kap woningen van een vergelijkbaar bouwjaar, met een vergelijkbare ligging. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De verkopen van [adres 2] en [adres 3] realiseren een gemiddelde m2-prijs van € 2.168,-. Als de rechtbank rekent met de voorgestelde WOZ-waarde van de heffingsambtenaar van
€ 483.000,-, dan komt dat er op neer dat de woning met een m2-prijs van € 2.045 is gewaardeerd, gelet op de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijs van
€ 151.670,-. Nu de getaxeerde m2-prijs van de woning lager ligt dan de gerealiseerde m2-prijs van de vergelijkbare referenties, maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat de voorgestelde waarde van € 483.000,- niet te hoog is. Voor zover de uitstraling van de woning van eiser anders zou zijn dan de uitstraling van de referenties, heeft de heffingsambtenaar op de zitting voldoende toegelicht dat dit komt door de foto die is afgebeeld op de taxatiematrix. De uitstraling van de woning wijkt niet zodanig af dat er rekening mee hoeft te worden gehouden in de taxatie. De rechtbank heeft geen reden om aan deze uitleg te twijfelen.

11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

12. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de WOZ-waarde van de woning gelijk moet zijn aan de WOZ-waarde van het buurpand [adres 5] . Een vergelijking met de WOZ-waarde van een ander pand is namelijk geen juiste waarderingsmethode. De heffingsambtenaar moet de waarde bepalen naar aanleiding van de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De heffingsambtenaar heeft verder op zitting voldoende toegelicht dat de waardering van [adres 5] een incidentele fout betreft. De overige woningen uit de straat (nummer 35 tot en met 49) hebben een vrijwel identieke WOZ-waarde als de woning. De lagere waarde van [adres 5] geeft de rechtbank daarom geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is.

13. Eiser wijst er verder op dat de transactiedata van de referenties verschillen in de bijlagen F en G van het taxatierapport van de heffingsambtenaar. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit de datum van tekenen van de koopakte en datum van overdracht bij de notaris betreffen, en dat bij de waardering is uitgegaan van de datum van tekenen koopakte. Verder heeft eiser er op gewezen dat de deelwaarden in de taxatieverslagen anders zijn dan de deelwaarden in het taxatierapport. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat dit zo is omdat in de taxatieverslagen een opbouw van de WOZ-waarde van die betreffende woning is weergegeven, terwijl in het taxatierapport wordt uitgegaan van een analyse van het gerealiseerde verkoopcijfer. Deze stelling van eiser maakt dan ook niet dat de WOZ-waarde van de woning te hoog zou zijn.

14. De rechtbank is ten slotte van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte heeft afgezien van het horen van eiser. Eiser heeft in zijn bezwaarschift verzocht om gehoord te worden. De heffingsambtenaar heeft eiser tweemaal gebeld om een afspraak met hem te maken, maar eiser nam toen niet op. De rechtbank is met eiser van oordeel dat de heffingsambtenaar uit deze omstandigheden niet heeft kunnen afleiden dat eiser afzag van zijn recht op gehoord te worden. De heffingsambtenaar heeft dat als zodanig op de zitting ook erkend. De rechtbank gaat aan de schending van de hoorplicht met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht voorbij omdat aannemelijk is dat eiser daardoor niet is benadeeld. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser in beroep voldoende gelegenheid heeft gehad om zijn standpunten naar voren te brengen en stukken te overleggen.

Conclusie en gevolgen

15. Gelet op dat wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de tijdens de zitting voorgestelde waarde van € 483.000,- niet te hoog is. Het door eiser aangevoerde is hiertegen van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.

16. Gelet op dat wat is overwogen in overweging 9 is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de beslissing op bezwaar en ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank stelt de WOZ-waarde vast op € 483.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.

16.1.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de beslissing op bezwaar;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vast op € 483.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen overeenkomstig wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H. Lange, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
6 juli 2023.

De rechter is verhinderd

om de uitspraak te ondertekenen

Griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.