Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10282623 \ AC EXPL 23-129
Vonnis van 12 juli 2023
in de zaak van
de commanditaire vennootschap
[eiseres] C.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: J. Alkema,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 7 producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 1 productie;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 1 productie;
- de brief van 26 april 2023 van [eiseres] met producties 1 tot en met 3o;
- de brief van 1 mei 2023 van [gedaagde] met producties 2 tot en met 14 (14 ontbreekt);
- de e-mail van [gedaagde] van 1 mei 2023 met productie 14.
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 10 mei 2023. Daarbij is namens [eiseres] verschenen [A] bijgestaan door mr. L.R.G.M. Spronken als vervanger van Alkema. [gedaagde] is verschenen bijgestaan door haar gemachtigde. Mr. Spigt heeft het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen en heeft een akte houdende vermeerdering van eis overgelegd. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar deze zaak over gaat
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 september 2021 het appartement gelegen aan de [adres] te [plaats] van [eiseres] . Bij aanvang huur bedroeg volgens artikel 4.1-4.5 van de huurovereenkomst de kale huur € 1.040,00, de vergoeding voor stoffering € 25,00, het voorschot op de subsidiabele servicekosten € 42,00 en het voorschot op de overige servicekosten € 95,00 per maand. Met ingang van 1 juli 2022 is de kale huur verhoogd naar € 1.074,32. Deze huurverhoging is aangekondigd bij brief van 25 mei 2022.
2.2.
Bij brief van 30 juni 2022 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een afrekening servicekosten gestuurd over de periode september 2021 tot en met december 2021 van € 405,82. In diezelfde brief heeft [eiseres] het voorschotbedrag servicekosten met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2022 verhoogd van € 137,00 naar € 338,00 per maand. [gedaagde] heeft de afrekening van de servicekosten en de verhoging van het voorschotbedrag niet betaald.
2.3.
[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.600,63, bestaande uit:
- € 1.005,00 huurachterstand (de niet betaalde verhoging van het voorschot servicekosten)
- € 405,82 afrekening servicekosten
- € 183,11 buitengerechtelijke incassokosten
- € 6,70 rente tot 23 december 2022
te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.410,82 met ingang van 23 december 2022, en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.4.
[gedaagde] voert verweer en vordert in reconventie - na vermeerdering van eis -
- voor recht te verklaren dat de eindafrekening over het jaar 2021 niet voldoet aan de daaraan volgens de huurovereenkomst en de wet te stellen eisen;
- voor recht te verklaren dat de betalingsverplichting van [gedaagde] ter zake van de servicekosten van [gedaagde] over het jaar 2021 een in goede justitie te bepalen bedrag bedraagt;
- [eiseres] te veroordelen tot betaling van de teveel betaalde servicekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
2.5.
[eiseres] voert verweer tegen de vordering in reconventie. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De vorderingen in conventie en in reconventie draaien beide om de vraag of de servicekosten door [eiseres] op de juiste wijze zijn berekend. [gedaagde] vindt van niet en heeft daarvoor aangevoerd dat
- [eiseres] ten onrechte kosten verband houdend met onroerende aanhorigheden doorberekent,
- niet inzichtelijk is welke posten in de afrekening passen bij de in artikel 7 van de huurovereenkomst opgenomen posten,
- de berekening door [eiseres] van het verbruik van warmte niet is te controleren en dat het berekende verbruik bovenmatig hoog lijkt te zijn.
Hieronder zullen deze punten een voor een worden besproken.
Kosten verband houdend met onroerende aanhorigheden
3.2.
Voor servicekosten geldt als uitgangspunt dat de verhuurder het overeengekomen bedrag aan de huurder in rekening mag brengen. Dat is bepaald in artikel 7:259 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Tussen partijen is niet in geschil dat is overeengekomen dat [gedaagde] maandelijks een bedrag zou betalen voor ’24-uurs storingscontract’, ‘onderhoudscontract camerabewaking’ en ‘tuinonderhoud’ in de huurovereenkomst [1] . Volgens [gedaagde] mogen deze kosten echter niet aan haar worden doorbelast omdat dit kosten zijn die verband houden met onroerende aanhorigheden die in de huurprijs zijn begrepen. [gedaagde] verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 21 januari 2022 (WKO-arrest) [2] . Hetzelfde geldt volgens haar voor de posten ‘onderhoud installaties’ en ‘onderhoud tuin’ in de specificatie servicekostenafrekening [3] .
‘24-uurs storingscontract' en ‘onderhoud installaties’
3.2.1.
Ten aanzien van deze twee posten heeft [eiseres] gesteld dat de kosten enkel zien op het 24-uurs service component uit het onderhoudscontract en niet op het periodiek onderhoud van installaties. Als aanvulling op het Besluit Servicekosten, beschouwt de Huurcommissie deze 24-uursservice als servicekostenpost. Conform de aanbevelingen in paragraaf 4.3.12 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie (verder het Beleidsboek) heeft [eiseres] 20% van de onderhoudskosten doorberekenend als kosten voor de 24-uursservice. Dit blijkt inderdaad uit de berekening van de post‘ onderhoud installaties’ in de door haar overgelegde specificatie servicekosten [4] . De kantonrechter ziet geen aanleiding af te wijken van de aanbevelingen van de Huurcommissie op dit punt. Dat betekent dat het bezwaar van [gedaagde] tegen dit deel van de servicekosten ongegrond is.
‘onderhoudscontract camerabewaking’
3.2.2.
In artikel 1 van het Besluit Servicekosten staat dat alle zaken en diensten die in de bij dit besluit behorende bijlage worden genoemd, in ieder geval worden aangemerkt als servicekosten. Kosten voor camerabewaking zijn genoemd onder 8. van de betreffende bijlage en mogen dus als servicekosten worden doorberekend aan de huurder.
‘tuinonderhoud’ / ‘onderhoud tuin’
3.2.3.
De kosten van tuinonderhoud mogen volgens het Beleidsboek worden doorberekend aan de huurder als de verhuurder dat onderhoud uitvoert. Dat [eiseres] het tuinonderhoud uitvoert heeft [gedaagde] niet weersproken, zodat haar bezwaar op dit punt ongegrond is.
Inzichtelijkheid specificatie
3.3.
Verder stelt [gedaagde] dat niet inzichtelijk is welke bedragen voor de verschillende posten in de huurovereenkomst in rekening worden gebracht. Zij wijst er op dat in de huurovereenkomst meer posten staan dan in de specificatie. In de huurovereenkomst staat in artikel 7, waarnaar in artikel 4.3 wordt verwezen, voor welke zaken en diensten servicekosten in rekening worden gebracht.
3.3.1.
Artikel 7 luidt:
Servicekosten
7. Verhuurder zal zorgdragen voor de levering van de volgende zaken en diensten in verband met de bewoning van het gehuurde:
Servicekosten op grond van het Besluit Servicekosten
• Elektraverbruik algemene ruimtes en lift
• Waterverbruik algemene ruimte
• Individueel elektraverbruik
• Individueel waterverbruik
• Schoonmaak algemene ruimtes
• 24-uurs storingscontract lift
• Telefoonkosten lift
• 24-uurs storingscontract VRV/VRF systeem
• Reinigen luchtfilter binnen unit VRV/VRF systeem
• Schoonmaken zonnepanelen
• Onderhoudscontract camerabewaking
• Kosten inzet huismeester
• Tuinonderhoud
• Glasbewassing/reinigen kozijnen onbereikbare delen
• Leasekosten Bringme box algemene ruimte
• Afschrijving schilderwerk algemene ruimte
• Administratiekosten (5%)
Servicekosten op grond van het Besluit Kleine herstellingen
De kosten verbonden aan het verrichten van kleine herstellingen met betrekking tot de
gemeenschappelijke ruimten en eigen woonruimte volgens het Besluit Kleine herstellingen waaronder in ieder geval maar niet gelimiteerd tot:
• Glasherstel
• Onderhoud buitenruimte (tuin, erf, oprit, erfafscheiding)
• Verwijderen zwerfvuil
• Schoonmaken en ontstoppen van gemeenschappelijke stand en (afvoer)leidingen, riolering
en goten
• Reinigen ventilatiekanalen
• Lampen vervangen buitenzijde en gemeenschappelijke ruimten
• Bestrijden van ongedierte
• Schilder-, behang- en witwerk algemene ruimten
3.3.2.
In de specificatie servicekostenafrekening die [gedaagde] van [eiseres] heeft gekregen staan de volgende posten:
- Stookkosten
- Waterverbruik
- Elektraverbruik
- Vuilafvoer
- Huismeester
- Glazenwassen
- Schoonmaakkosten
- Onderhoud installaties
- Onderhoud tuin
- Reinigen roosters
- Ongediertebestrijding
- Administratiekosten 1%
- Administratiekosten 5%
- Overige servicekosten
3.3.3.
[gedaagde] stelt dat doordat de afrekening veel minder posten kent dan de huurovereenkomst zij geen inzicht heeft in de verhouding tussen de posten in de huurovereenkomst en die in de afrekening en in de samenstelling van de posten in de afrekening.
3.3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de afrekening niet voldoende inzichtelijk is. Op grond van het tweede lid van artikel 7:259 BW moet de afrekening naar de soort kosten zijn uitgesplitst. De kantonrechter is van oordeel dat dit artikel zo moet worden gelezen dat de afrekening inzicht geeft in de gemaakte kosten voor elk van de in de huurovereenkomst genoemde onderdelen van de servicekosten en nutsvoorzieningen. De afrekening van [eiseres] voldoet daar niet aan. Daarnaast valt op dat in artikel 7 wel de post administratiekosten (5%) is genoemd, maar niet de ook in de afrekening opgenomen post administratiekosten (1%).
De stookkosten
3.4.
[gedaagde] stelt dat voor haar niet is te controleren of de berekening van haar deel van de stookkosten juist is. [gedaagde] heeft geen fysieke meter, maar kan haar ‘meterstanden’ alleen aflezen in een app van [onderneming] . Die standen vertonen volgens [gedaagde] irreële wijzigingen in die zin dat die standen soms ineens hoger of lager zijn dan daarvoor. Daarnaast was er in de periode van september 2021 tot en met januari 2022 sprake van standuitval waardoor het niet mogelijk was om de stand te lezen in de app.
3.4.1.
[eiseres] stelt dat er inderdaad sprake is geweest standuitval, maar dat dit nog niet betekent dat het berekende verbruik niet klopt. [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat op 15 januari 2022 de stand weer was uit te lezen en dat aan de hand van de stand van 15 januari 2022 is teruggerekend naar 31 december 2021.
3.4.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] erkend dat op 15 januari 2022 de stand weer was uit te lezen en dat is teruggerekend naar 31 december 2021 door 200 KWh van de stand van 15 januari 2022 af te trekken. [gedaagde] stelt dat het verbruik niet juist kan zijn berekend omdat het berekende verbruik van ruim 2.700 KWh over vier maanden, ruim hoger is dan de NIBUD-normen. [gedaagde] heeft deze stelling echter op geen enkele manier onderbouwd. Raadpleging van de website van het NIBUD biedt geen aanknopingspunten, omdat het NIBUD uitgaat van verwarming met gasgestookte apparatuur, terwijl het appartement van [gedaagde] met elektrische apparatuur wordt verwarmd.
3.4.3.
[gedaagde] heeft voor de dagvaarding meermaals vragen gesteld over de berekening van met name de stookkosten. Daarover staat in de brief d.d. 27 september 2022 van [onderneming] aan [gedaagde] [5] dat het gemiddelde verbruik over de jaren 2019-2022 niet opvallend is toegenomen, maar dat de verhoging aan de kostenkant zit. Verder schrijft [onderneming] dat de uitleesapparatuur is gecontroleerd en naar behoren werkt en dat geen afwijkingen zijn te zien in de meterstanden op individueel niveau. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat onbegrijpelijk is dat bij gelijkblijvend verbruik de servicekosten, die voor meer dan de helft bestaan uit stookkosten en voor ruim een kwart uit kosten voor overig elektriciteitsverbruik, € 201,00 hoger uitvallen dan de begrote € 137,00. Dit is niet te verklaren uit de stijging van de kosten voor elektriciteit, die volgens het CBS over 2021 51,5 % was [6] . Als [gedaagde] de enige bewoner was die met deze verhoging zou worden geconfronteerd, zou de verklaring kunnen zijn dat [gedaagde] (veel) meer energie verbruikt dan gemiddeld, maar dat is niet zo. Uit productie 14 van [gedaagde] blijkt dat tientallen bewoners van het complex het niet eens zijn met de berekening van met name de stookkosten, wat door [eiseres] ook is erkend.
3.4.4.
[eiseres] heeft ter onderbouwing van de juistheid van de berekening een specificatie van kosten met onderliggende facturen overgelegd [7] . Deze roept alleen maar meer vragen op omdat daarop, anders dan op de specificatie die [eiseres] op 30 juni 2022 aan [gedaagde] heeft gestuurd, de stookkosten kennelijk in de kosten voor elektraverbruik zijn begrepen. [eiseres] heeft desgevraagd niet kunnen verklaren waarom de kosten van elektriciteit in de door haar overgelegde specificatie niet overeenkomen met diezelfde kosten in de door haar aan [gedaagde] verstuurde specificatie. Ook als de in die specificatie van [gedaagde] opgenomen kosten voor elektriciteit (€ 263.167,38) en de stookkosten (€ 138.413,78) worden opgeteld komt daar een ander bedrag uit (namelijk totaal: € 401.581,16), dan in de door [eiseres] overgelegde specificatie (totaal: € 329.828,08).
3.4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar verplichtingen op grond van artikel 7:259 BW om een correct kostenoverzicht aan [gedaagde] te verstrekken, alleen al omdat er in dit dossier twee specificaties zijn die onderling verschillen. Verder heeft [eiseres] de gegronde twijfel die [gedaagde] heeft over de juistheid van de berekening van het verbruik van elektriciteit voor de stookkosten niet weggenomen. [eiseres] heeft geen rapport overgelegd ter onderbouwing van de stelling dat de uitleesapparatuur is gecontroleerd en naar behoren werkt en is niet ingegaan op de stelling van [gedaagde] dat de meterstanden irreële wijzigingen laten zien.
conclusie
3.5.
Omdat de door [eiseres] aan [gedaagde] verstrekte specificatie onvoldoende inzichtelijk is, kan de vordering van [gedaagde] om voor recht te verklaren dat de eindafrekening over het jaar 2021 niet voldoet aan de daaraan volgens de huurovereenkomst en de wet te stellen eisen, worden toegewezen.
3.6.
[gedaagde] vraagt verder om haar betalingsverplichting ten aanzien van de servicekosten over 2021 vast te stellen. Om dat te kunnen doen, heeft de kantonrechter meer informatie nodig. [eiseres] zal in de gelegenheid worden gesteld om de gebreken aan de afrekening te herstellen door een meer gespecificeerde afrekening in het geding te brengen en moeten bewijzen dat de stookkosten juist zijn berekend.
3.7.
Indien [eiseres] het bewijs (mede) wenst te leveren door schriftelijke stukken of andere gegevens, dient zij deze afzonderlijk bij akte in het geding te brengen. Indien [eiseres] het bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, dient zij dit in de akte te vermelden en de verhinderdata op te geven van alle partijen en van de op te roepen getuigen. De rechtbank zal dan vervolgens een dag en uur voor een getuigenverhoor bepalen.
3.8.
De kantonrechter verwacht dat het verhoor per getuige 60 minuten zal duren. Als [eiseres] verwacht dat het verhoor van een getuige langer zal duren dan de hiervoor vermelde duur, kan dat in de te nemen akte worden vermeld.
3.9.
De zaak zal naar de rol worden verwezen en in afwachting daarvan zal iedere beslissing in conventie en in reconventie worden aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
houdt iedere beslissing aan;
in reconventie
4.2.
geeft [eiseres] de gelegenheid om een gespecificeerde afrekening van de servicekosten over de periode september 2021 tot en met december 2021 over te leggen;
4.3.
draagt [eiseres] op om te bewijzen dat de stookkosten in de aan [gedaagde] op 30 juni 2022 verzonden specificatie servicekosten correct zijn berekend;
4.4.
verwijst de zaak daartoe naar de rol van 9 augustus 2023;
4.5.
bepaalt dat, indien [eiseres] (mede) bewijs wil leveren door middel van schriftelijke bewijsstukken, zij die stukken op die rolzitting in het geding moet brengen;
4.6.
bepaalt dat, indien [eiseres] bewijs wil leveren door middel van het horen van getuigen, zij op die rolzitting:
- de namen en woonplaatsen van de getuigen dient op te geven;
- moet opgeven op welke dagen alle partijen, hun (eventuele) advocaten/gemachtigden en de getuigen
in de drie maanden nadienverhinderd zijn; zij dient bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden;
in de drie maanden nadienverhinderd zijn; zij dient bij die opgave ten minste vijftien dagdelen vrij te laten waarop het getuigenverhoor zou kunnen plaatsvinden;
4.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.