Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5609
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder, verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 19 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 631.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
27 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
27 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft met instemming van partijen het onderzoek in deze zaak zonder voorafgaande zitting gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2017 gebouwde vrijstaande bungalow, met een gebruiksoppervlakte van 228 m2 en een kaveloppervlakte van 812 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 631.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [woonplaats], te weten:
- [adres 2], verkocht op 28 april 2020 voor € 450.000,-.
- [adres 3], verkocht op 10 maart 2020 voor € 425.000,-.
- [adres 4], verkocht op 31 maart 2021 voor € 912.500,-.
- [adres 5], verkocht op 19 april 2018 voor € 355.000,-.
- [adres 6], verkocht op 14 september 2018 voor € 416.500,-.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die in het verweerschrift is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij laat de rechtbank de woning aan de [adres 4] buiten beschouwing, omdat eiser en de heffingsambtenaar het erover eens zijn dat die woning minder geschikt is. De referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] zijn naar het oordeel van de rechtbank wel goed bruikbaar, omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen aan de [adres 5] en [adres 6] zijn weliswaar wat verder van de waardepeildatum verkocht, maar zijn toch geschikt om de waarde mee te onderbouwen, omdat ze in dezelfde straat zijn gelegen. Verder maakt de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen deze vier referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat [adres 3] voor de verkoop is verbouwd naar de laatste eisen. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Eiser heeft dit niet gemotiveerd onderbouwd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om aan de kwalificaties die verweerder aan die woning heeft toegekend, te twijfelen.
9. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden dat de woning door de “rigide” bouwregels maar een bouwhoogte heeft van 2,58 meter in het woongedeelte en 2,28 meter in de aanbouwdelen. De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat de woonruimtes van eiser wellicht een iets lagere plafondhoogte hebben, niet automatisch leidt tot een lagere waarde. Eiser heeft dit ook niet nader onderbouwd.
10. Eiser heeft ook aangevoerd dat zijn woning weliswaar groter is dan de referentiewoningen, maar dit niet tot een dergelijk waardeverschil kan leiden. Voor zover eiser hiermee een beroep wil doen op het beginsel van het afnemend grensnut van de gebruiksoppervlakte, kan de rechtbank hem daarin niet volgen. Weliswaar is de woning groter dan de referentiewoningen, maar eiser heeft in het geheel niet aangegeven vanaf welke gebruiksoppervlakte een toename van het aantal m2 geen dan wel een lagere meerwaarde heeft dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. [1] Dat had wel van hem mogen worden verwacht.
11. Eiser stelt verder dat de aanpassingen om de woning rolstoeltoegankelijk te maken, voor een gemiddeld gezin van minder belang zijn. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar voor die aanpassingen geen meerwaarde aan de woning heeft toegekend. Voor zover eiser meent dat de aanpassingen juist een waardedrukkend effect hebben, heeft hij dat niet onderbouwd.
12. Eiser stelt tot slot dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning. Aan de westzijde van de woning van eiser ligt de [straat], een straat vanuit het centrum naar het noorden. Politie, brandweer en ambulance gebruiken deze weg 24 uur per dag, met alle toeters en bellen. Verder ligt de hoofdingang van een scholengemeenschap tegenover de woning van eiser. Tegenover de woning zijn daartoe insteekparkeerhavens aangelegd. Bij regen, en soms ook zomaar, parkeren auto’s op de stoep voor de woning en voor de inrit. Ook leerlingen parkeren hun fiets op het trottoir aan de woningkant. Ook ruimt eiser gedumpte verpakkingen van eten op. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. Daarbij acht de rechtbank van belang dat de referentiewoningen aan de [adres 5] en [adres 6] een vergelijkbare ligging hebben, zodat een eventueel waardedrukkend effect in de verkoopcijfers van deze woningen in de waardebepaling voldoende is verdisconteerd. Daarbij komt dat de rechtbank van oordeel is dat eiser niet heeft onderbouwd waarom de door hem genoemde factoren een waardedrukkend effect hebben.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.