Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5811
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op
€ 460.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 460.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
22 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
22 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 mei 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, [A] (medewerker in opleiding van de gemachtigde van eiser) en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1996 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 112 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 99 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 356.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 460.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 30 juni 2020 voor € 467.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 3 maart 2020 voor € 475.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 7 november 2020 voor € 586.000,-.
- [adres 5] , verkocht op 10 februari 2020 voor 445.000,-.
Beoordeling van het geschil
Ingetrokken beroepsgronden
6. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgronden over [adres 6] en [adres 7] ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
Is er een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
7. Eiseres stelt dat zij in bezwaar om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiseres dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
7.1
Verweerder is het niet met eiseres eens. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat deze bezwaargronden tijdens de hoorzitting niet zijn herhaald. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in een Excel-bestand wordt bijgehouden wat er tijdens de hoorzitting wordt gezegd. Vervolgens wordt hetgeen dat in het Excel-bestand is genoteerd, verwerkt in de uitspraak op bezwaar.
7.2
De rechtbank stelt vast dat eiseres in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Eiseres doelt hierbij op alle stukken/gegevens die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken.
Doordat het verslag van de hoorzitting vormvrij is, kan de rechtbank de uitleg van verweerder volgen. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiseres opnieuw om informatie tijdens de hoorzitting heeft verzocht. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Eiseres heeft pas op de zitting voor het eerst aangevoerd dat de inhoud van het verslag van de hoorzitting niet correct is. Eiseres heeft op de hoorzitting in de bezwaarfase niet aangegeven welke stukken hij nog meer nodig had. Als eiseres tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat zij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Pas in de beroepsfase voert eiseres aan dat verweerder niet alle gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiseres deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde wijk ( [wijk] ) liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 3.533,- per m2). Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
10.1
Eiseres stelt ter zitting dat [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] niet bruikbaar zijn als onderbouwingen, omdat het bouwjaar van de woningen 15 tot 20 jaar verschilt en de referentiewoningen dus uit een andere bouwperiode komen. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat er niet veel vergelijkbare woningen uit hetzelfde bouwjaar rond de waardepeildatum zijn verkocht. Eiseres heeft dit niet weersproken. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De rechtbank ziet daarom geen reden om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de onderbouwingen die verweerder heeft gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet
10.2
Eiseres stelt daarnaast dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met [adres 4] . Deze woning heeft namelijk meer gebruiks- en perceeloppervlakte dan de woning. Daarnaast heeft deze referentiewoning een vrijstaande berging/schuur. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat het gaat om minimale verschillen in gebruiks- en perceeloppervlakte. De woning heeft namelijk een gebruiksoppervlakte van 112 m2 en een perceeloppervlakte van 99 m2 en [adres 4] heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m2 en een perceeloppervlakte van 105 m2. Daarnaast impliceert meer gebruiksoppervlakte dat m2-prijs lager moet zijn. [adres 4] heeft echter ondanks meer gebruiksoppervlakte een hogere m2-prijs (€ 3.830,-). Verweerder heeft naar oordeel van de rechtbank ook voldoende rekening gehouden met de vrijstaande berging/schuur van de woning door deze in de taxatiematrix te noemen, deze te waarderen en de waarde van de berging/schuur uit de verkoopprijs te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per m2 voor deze woning te berekenen. De beroepsgrond slaagt niet.
10.3.
Eiseres stelt bovendien dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere staat van de voorzieningen van [adres 4] . Volgens eiser heeft de woning een moderne keuken en badkamer en moeten daarom de voorzieningen hoger worden gewaardeerd. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de voorzieningen van [adres 4] in 2014 zijn vernieuwd. De keuken en badkamer zijn daardoor niet nieuw op de waardepeildatum. Om van een moderne keuken te kunnen spreken, moet de keuken maximaal vijf jaar oud zijn. De rechtbank kan het standpunt volgen. Eiseres heeft dit niet weersproken. Uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘normaal’. De voorzieningen zijn op de waardepeildatum langer dan vijf jaar geleden vernieuwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de voorzieningen hoger moeten worden gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De voorzieningen van de woning
11. Eiseres stelt verder dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Volgens eiser kunnen de voorzieningen niet hoger zijn dan ‘matig’. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de voorzieningen van de woning heeft gewaardeerd als ‘normaal’. Eiseres onderbouwt niet dat de staat van voorzieningen lager moet worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiseres onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging
12. Eiseres stelt dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk nabij restaurants en winkels, waardoor overlast wordt ervaren. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de referentiewoningen een zelfde ligging hebben. De rechtbank volgt het standpunt verweerder. [adres 2] ligt namelijk in dezelfde straat. Ook al zou er overlast zijn van de winkels en restaurants is dit in voldoende mate verdisconteerd in het verkoopcijfer van [adres 2] . Daarnaast zijn de m2-prijzen van de referentiewoningen hoger (€ 4.854,-, € 4.231,-, € 3.830,-, € 3.940,) dan de woning (€ 3.533,-), waardoor er ruimte is in de waardebepaling om met een eventueel waardedrukkend effect rekening te houden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2023.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.