Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5808
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.602.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
22 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
22 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 mei 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder, [A] (medewerker in opleiding van de gemachtigde van eiser) en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1903 gebouwde twee-onder-een-kapwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 279 m2. Bij de woning behoort een perceel grond met een oppervlakte van 299 m2.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.450.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.602.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 23 september 2020 voor € 1.650.000,-.
- [adres 3] , verkocht op 19 juli 2019 voor € 1.800.000,-.
- [adres 4] , verkocht op 1 januari 2021 voor € 1.837.500,-.
- [adres 5] , verkocht op 26 maart 2021 voor € 1.650.000,-.
Beoordeling van het geschil
Is er een schending van artikel 40 van Pro de Wet WOZ?
6. Eiser stelt dat hij in bezwaar om de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. Deze heeft verweerder niet verstrekt. Daarnaast stelt eiser dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn gecorrigeerd, of en hoe de verkoopcijfers worden geïndexeerd en geen inzicht heeft gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de referentiewoningen en de woning.
6.1
Verweerder is het niet met eiser eens. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat deze bezwaargronden tijdens de hoorzitting niet zijn herhaald. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in een Excel-bestand wordt bijgehouden wat er tijdens de hoorzitting wordt gezegd. Vervolgens wordt hetgeen dat in het Excel-bestand is genoteerd, verwerkt in de uitspraak op bezwaar.
6.2
De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift met een beroep op artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft verzocht om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem te verstrekken. Eiser doelt hierbij op alle stukken/gegevens die verweerder bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken.
Doordat het verslag van de hoorzitting vormvrij is, kan de rechtbank de uitleg van verweerder volgen. In de uitspraak op bezwaar is niet opgenomen dat eiser opnieuw om informatie tijdens de hoorzitting heeft verzocht. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. Eiser heeft pas op de zitting voor het eerst aangevoerd dat de inhoud van het verslag van de hoorzitting niet correct is. Eiser heeft op de hoorzitting in de bezwaarfase niet aangegeven welke stukken hij nog meer nodig had. Als eiser tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] Pas in de beroepsfase voert eiser aan dat verweerder niet alle gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing, omdat eiser deze beroepsgrond te laat in het geding heeft gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen ( [buurt] ), niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren (€ 4.901,-). Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De door verweerder gehanteerde referentiewoningen
9.1
Eiser voert op de zitting aan dat de referentiewoningen niet geschikt zijn ter onderbouwing, omdat de woning een twee-onder-een-kapwoning is. [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] zijn echter tussenwoningen en [adres 4] is een eindwoning. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat de woning een uniek object is en er geen twee-onder-een-kapwoningen nabij het [park] rond de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft dit niet weersproken. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de onderbouwingen qua bouwjaar en uitstraling het meest geschikt zijn. Daar komt bij dat de woning als een twee-onder-een-kapwoning een lagere m2-prijs
(€ 4.901,-) heeft dan de tussenwoningen en de eindwoning (€ 6.774,-, € 5.368,-, € 5.331 en € 5.015,-). De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9.2
Eiser stelt dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de referentiewoning [adres 3] . Volgens eiser heeft deze woning meer bijgebouwen en meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat [adres 3] geschikt is om de waarde van de woning van eiser mee te onderbouwen, ook al heeft deze woning meer bijgebouwen en gebruiks- en perceeloppervlakte. Referentiewoningen hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de woning. Overigens is deze woning qua bouwjaar, uitstraling en ligging juist goed vergelijkbaar. Verweerder moet bij de aanwezigheid van verschillen wel inzichtelijk maken op welke manier met die onderlinge verschillen rekening is gehouden. Dat heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval voldoende gedaan door de bijgebouwen en de grond in de taxatiematrix te noemen, deze te waarderen en de waarde van de bijgebouwen en de grond uit de verkoopprijzen te halen om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter voor deze woning te berekenen. Daarnaast impliceert meer gebruiksoppervlakte dat de m2-prijs lager moet zijn. [adres 3] heeft echter ondanks meer gebruiksoppervlakte een hogere m2-prijs. De beroepsgrond slaagt niet.
9.3
Eiser stelt daarnaast dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de betere voorzieningen van referentiewoning [adres 3] . Verweerder is het hier niet mee eens. Verweerder heeft de voorzieningen van de woning gewaardeerd op ‘normaal’. De voorzieningen van referentiewoningen [adres 3] heeft verweerder gewaardeerd op ‘modern’. De rechtbank is van oordeel dat hierdoor voldoende rekening is gehouden met de betere staat van de voorzieningen van [adres 3] . Bovendien heeft eiser niet onderbouwd waarom de voorzieningen van [adres 3] hoger moeten worden gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
De voorzieningen van de woning
10. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen zijn gewaardeerd als ‘normaal’. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting toegelicht dat meermaals om foto’s is gevraagd, maar dat hij deze niet heeft ontvangen. Eiser onderbouwt daarom niet dat de staat van de voorzieningen lager moet worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiseres onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De isolatie van de woning
11. Eiser voert daarnaast aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de matige isolatie van de woning. Uit de taxatiematrix blijkt dat van de woning geen energielabel bekend is, maar volgens verweerder is dit vermoedelijk energielabel F . Ook blijkt uit de taxatiematrix de volgende energielabels voor de referentiewoningen: [adres 2] , energielabel F, [adres 3] , energielabel E, [adres 4] , energielabel E en [adres 5] , energielabel D. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen, met energielabels D, E en F, ook geen goede isolatie hebben en dat het waardedrukkend effect in verband met de slechte isolatie is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2023.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.