ECLI:NL:RBMNE:2023:3514

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10074025 \ UC EXPL 22-5702

Vonnis van 5 juli 2023

in de zaak van

STICHTING BO-EX '91,

te Utrecht,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Bo-Ex,

gemachtigde: mr. G.K.L. de Wijkerslooth,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;

- de brief van Bo-Ex van 22 februari 2023 met productie 13;
- de brief van 27 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de mondelinge behandeling van 31 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt een appartement aan de [adres] in [woonplaats] van Bo-Ex.

2.2.

In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:

“4.3.

Het maandelijkse voorschotbedrag met betrekking tot servicekosten bedraagt € 36,29.

Dit bedrag is als volgt samengesteld:

2.3.

Op 8 juli 2021 heeft Bo-Ex [gedaagde] een brief gestuurd waarin onder meer staat:

“Iedere maand betaalt u in uw huur een deel aan servicekosten. Dat is een inschatting van de totale kosten per jaar gedeeld door 12 maanden. Na een jaar kunnen wij zien wat de echte servicekosten geweest zijn. Die verrekenen we dan met het bedrag dat u al betaald heeft. Uw kosten voor het adres [adres] van 01-01-20 t/m 31-12-20 zijn nu bekend en rekenen wij met u af.

Heel soms komt het voor dat er, later in het jaar, nog kosten verrekend moeten worden. Als dat zo is, dan krijgt u daar van ons een brief over.

Al in rekening

Nr. Component-omschrijving Kosten Uw aandeel gebracht Saldo

203 Schoonmaken algemene ruimte(n) 7.250,09 219,70 148,32 - 71,38

207 Tuinonderhoud 2.812,48 68,60 127,32 58,72

201 Stroomverbruik algemene ruimte(n) 2.474,07 164,94 182,88 17,94

Totaal EUR5,28

Btw-bedrag 0,00

Totaal EUR incl. BTW 5,28

U krijgt dit bedrag terug en dat staat uiterlijk binnen 14 dagen op uw rekening na dagtekening van deze brief.”

2.4.

[gedaagde] heeft bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om deze afrekening van servicekosten te beoordelen. Volgens [gedaagde] was de afrekening namelijk oncontroleerbaar en sloten de totaalbedragen niet aan op de individuele afrekening, omdat het aandeel per voordeur in de kosten onbekend was. De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 20 juli 2022 met zaaknummer 442212 geoordeeld dat de servicekosten over 2020 moeten worden vastgesteld op € 146,69. Ter onderbouwing van dit oordeel heeft de Huurcommissie onder meer overwogen:

“In het rapport zijn de totale schoonmaakkosten berekend op € 2.489,93. Dit bedrag is afgeleid van vier facturen, waarop steeds is aangegeven dat het om een kwartaal gaat. Op de toegevoegde clusterlijsten bij deze facturen is een bedrag van € 543,89 voor dit complex aangegeven. Inclusief 9% BTW en 5% administratiekosten is het jaarbedrag € 2.489,93. De verhuurder stelt dat het bedrag van € 543,89 geen kwartaalbedrag, maar een maandbedrag is. De verhuurder heeft ter onderbouwing een emailbericht verstrekt. De huurder stelt dat uitgegaan dient te worden van de facturen, omdat het emailbericht niet voldoet aan de voorwaarden voor een factuur. De commissie is van oordeel dat de berekening in het rapport gevolgd dient te worden. Uit de facturen blijkt op geen enkele wijze dat het om maandbedragen gaat. Het emailbericht is naar het oordeel van de commissie onvoldoende om van deze facturen af te wijken. De commissie gaat daarom uit van een totaalbedrag van € 2.489,93. Deze kosten hebben betrekking op een complex van 41 woningen. De schoonmaakkosten worden echter verdeeld over 34 woningen. In het rapport is dit gevolgd, omdat het niet ongebruikelijk is dat woningen op de begane grond met een eigen toegang niet meebetalen met de schoonmaakkosten. De kosten dienen immers gedragen te worden door de huurder van woningen die gebruik maken van de levering of dienst. De huurder heeft niet aangetoond of aannemelijk gemaakt dat deze verdeling onjuist is. De commissie volgt daarom deze verdeling en stelt de schoonmaakkosten voor de huurder conform het rapport vast op € 73,23.

De totale kosten voor ‘tuinonderhoud’ en ‘lampen en elektra algemeen’ zijn door partijen niet betwist. De huurder heeft wel aangegeven dat de kosten over een verschillend aantal woningen worden verdeeld. Uit het rapport blijkt dat de kosten voor het tuinonderhoud over 87 woningen verdeeld worden. Dit is het totaal aantal woningen van twee clusters. De commissie ziet geen aanleiding hier van af te wijken. Het berekende bedrag voor de huurder van € 68,60 wordt overgenomen.

De kosten voor lampen en elektra algemeen worden verdeeld over 41 woningen van het complex waar huurders woonruimte deel van uitmaakt. Ook voor wat betreft deze verdeling volgt de commissie het rapport. De kosten voor de huurder worden daarom vastgesteld op € 4,66.

Bovenstaande houdt in dat de commissie de bevindingen uit het onderzoeksrapport ongewijzigd overneemt.

Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak

De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2020 bedraagt € 146,69.”

2.5.

Bo-Ex is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft [gedaagde] daarom op 24 augustus 2022 gedagvaard in deze procedure. Op grond van artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek wordt hetgeen is bepaald in de uitspraak van de Huurcommissie daarom niet geacht te zijn overeengekomen tussen partijen.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

Bo-Ex vordert - samengevat – een verklaring voor recht dat dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2020 € 453,23 bedraagt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bo-Ex, met veroordeling van Bo-Ex in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert:

1. een verklaring voor recht dat de afrekening servicekosten van Bo-Ex niet voldoet aan de wettelijke eisen, waaronder de vermelding van de wijze van berekening (artikel 7:259 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek);

2. veroordeling van Bo-Ex tot terugbetaling aan [gedaagde] binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis van te veel betaalde voorschotten servicekosten, een en ander te verhogen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2021 (uiterlijke termijn voor afrekening) tot aan de dag van algehele betaling;

3. veroordeling van Bo-Ex tot betaling van incassokosten conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;

4. veroordeling tot betaling van de proceskosten.

3.5.

Bo-Ex voert verweer. Bo-Ex concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

Op de jaarafrekening over 2020 heeft Bo-Ex [gedaagde] servicekosten in rekening gebracht voor schoonmaakkosten algemene ruimten, stroomverbruik algemene ruimtes en tuinonderhoud. [gedaagde] is het niet eens met de eindafrekening omdat er twee elementen in de afrekening missen die wel in de huurovereenkomst staan, namelijk ‘glasverzekering’ en ‘ontstoppen riool’, en omdat ten aanzien van de schoonmaakkosten en het stroomverbruik onduidelijk is hoe het aandeel per voordeur is berekend. De kantonrechter begrijpt dat over de kosten van het tuinonderhoud van € 68,60 tussen partijen geen discussie bestaat en zal daarom dit bedrag bij de berekening van de servicekosten 2020 overnemen.

Schoonmaakkosten algemene ruimten

4.2.

De discussie tussen partijen ging over de vraag of de schoonmaakkosten € 543,89 per maand of per kwartaal bedragen. De Huurcommissie is ervan uitgegaan dat de kosten per kwartaal zijn. Volgens Bo-Ex is dit niet juist en zij heeft stukken overgelegd waaruit volgens haar volgt dat de kosten € 543,89 per maand bedragen. Per jaar is dat 12 x € 543,89 = € 6.526,68. Dat bedrag, vermeerderd met 9% btw en 5% administratiekosten, maakt een totaalbedrag aan schoonmaakkosten van € 7.469,78 per jaar. Vervolgens moet het worden gedeeld door 33 appartementen. In het gebouw zijn namelijk 41 appartementen maar 8 appartementen op de begane grond hebben een eigen toegang en delen daarom niet mee in deze kosten. Als het bedrag van € 7.469,78 wordt gedeeld door 33 leidt dat tot een post van € 226,36. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Bo-Ex toegelicht dat zij per abuis het totaalbedrag heeft gedeeld door 34, wat heeft geleid tot een lager bedrag van € 219,70. Dat is het bedrag dat Bo-Ex aan [gedaagde] berekend heeft (zie de eindafrekening) en dat heeft Bo-Ex maar zo gelaten.

4.3.

De kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling van de zaak begrepen dat [gedaagde] deze uitleg kan volgen en er verder geen verweer tegen voert. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan dat [gedaagde] over het jaar 2020 een bedrag van € 219,70 aan schoonmaakkosten aan Bo-Ex verschuldigd is.

Stroomkosten algemene ruimten

4.4.

Uit de specificatie servicekosten die Bo-Ex in het kader van het onderzoek door de huurcommissie heeft ingevuld (zie productie 5 bij de dagvaarding) blijkt dat onder deze post niet alleen de kosten voor het verbruik van energie zijn begrepen, maar ook de kosten voor het vervangen van lampen. Ook blijkt hieruit dat de kosten voor het verbruik van energie weer zijn onderverdeeld in de kosten voor de lift en de overige energiekosten voor algemene ruimten.

4.5.

Voor wat betreft de stroomkosten heeft Bo-Ex aangevoerd dat de kosten in totaal € 4.471,72 exclusief btw hebben bedragen. Inclusief btw is dat € 5.410,78. Bo-Ex heeft verder aangegeven dat de kosten van de lift hiervan € 489,08 hebben bedragen. De kosten van de lift worden slechts door de bewoners van 15 appartementen betaald, omdat de overige 26 bewoners geen gebruik maken van de lift. De overige stroomkosten worden over alle 41 appartementen omgeslagen. Dat leidt met betrekking tot het aandeel van [gedaagde] in de stroomkosten tot de volgende som:

€ 5.410,78 - € 489,08 = € 4.921,70 : 41 = € 120,04

€ 489,08 : 15 = € 32,61

Totaal € 152,65

Over dit bedrag moet nog 5% administratiekosten worden berekend, zodat deze post uitkomt op een bedrag van € 160,28. Dat zal de kantonrechter bij de berekening betrekken.

4.6.

[gedaagde] heeft tegen de kosten voor het vervangen van lampen in de gemeenschappelijke ruimte aangevoerd dat Bo-Ex deze niet in rekening mag brengen omdat deze niet als servicekosten zijn overeengekomen. Gelet op de inhoud van de huurovereenkomst (zie 2.2) volgt de kantonrechter [gedaagde] hierin. Dit betekent echter niet dat Bo-Ex dit bedrag niet aan [gedaagde] in rekening mocht brengen. Naar Bo-Ex terecht heeft aangevoerd valt het vervangen van lampen (ook in gemeenschappelijke ruimten) onder het Besluit kleine herstellingen^[1]. Dat betekent dat het in beginsel de huurders zijn die deze herstellingen moeten verrichten. Omdat Bo-Ex dat nu voor hen heeft gedaan, mag Bo-Ex de kosten daarvan aan de huurders doorbelasten. In totaal ging dit voor het jaar 2020 om een post van € 181,93 die gedeeld moet worden door 41 appartementen, ofwel: € 4,44 per appartement. De kantonrechter zal Bo-Ex daarom niet veroordelen tot terugbetaling van dit aan [gedaagde] in rekening gebrachte bedrag. De kantonrechter zal Bo-Ex wel veroordelen tot terugbetaling van de over dit bedrag van € 4,44 berekende 5% administratiekosten (dat is € 0,22).

De wijze van berekening op de afrekening

4.7.

In artikel 7:259 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek staat dat Bo-Ex jaarlijks een overzicht aan de huurders moet verschaffen met een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten,
met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Aan dit voorschrift voldoet het door Bo-Ex aan [gedaagde] verstrekte overzicht niet. Uit het overzicht is namelijk niet af te leiden op welke wijze de totale kosten zijn verdeeld over de verschillende appartementen. Daarnaast heeft Bo-Ex onder de post ‘Stroomkosten algemene ruimten’ ook kosten berekend voor het vervangen van lampen in gemeenschappelijke ruimten, maar blijkt dat niet uit de door Bo-Ex aan [gedaagde] verstrekte afrekening (maar pas uit de door Bo-Ex voor de huurcommissie ingevulde specificatie). De kantonrechter zal de in reconventie gevorderde verklaring voor recht in zoverre toewijzen.

Glasfonds en rioolabonnement

4.8.

Bo-Ex heeft maandelijks een bedrag van € 0,69 in rekening gebracht voor ‘ontstoppen riool’ een bedrag van € 1,60 voor ‘glasverzekering’. Volgens [gedaagde] zijn dit voorschotbedragen die aan het einde van het jaar moeten worden verrekend met de gemaakte kosten. Omdat Bo-Ex niet heeft aangetoond dat hiervoor in het jaar 2020 kosten zijn gemaakt, moeten de door hem betaalde voorschotbedragen door Bo-Ex aan hem worden terugbetaald. Bo-Ex heeft daartegenover aangevoerd dat deze twee posten niet verrekenbare posten zijn omdat zij met een zogenaamd ‘fonds’ werkt, wat volgens haar op grond van het Beleidsboek van de Huurcommissie ook is toegestaan. Deze fondsen werken zo dat er maandelijks door de huurders bedragen in worden gestort waaruit kosten voor het vervangen van glas en het ontstoppen van het riool worden betaald.

4.9.

In het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie staat hierover:

“4.3.13 Fondsen

In sommige gevallen rekent de verhuurder niet direct de werkelijke kosten met de huurder af, maar komen partijen overeen om een fonds te vormen. Het gaat hierbij om relatief lage kosten die moeilijk toewijsbaar zijn aan een enkele woonruimte. Bij een fonds wordt maandelijks een laag bedrag in rekening gebracht waarmee een buffer wordt gevormd dat ingezet kan worden als dat nodig is. Voorbeelden hiervan zijn een ontstoppingsfonds, een glasfonds en een lampenfonds.

Een fonds dient aan de volgende voorwaarden te voldoen:

• de verhuurder moet inzage geven over de hoogte van het fonds en de betalingen daaruit;

• de bijdrage aan het fonds moet een redelijke vergoeding zijn voor de levering of dienst;

• de omvang van het fonds mag maximaal drie keer de jaaropbrengst zijn;

• de inleg van het fonds mag alleen gebruikt worden voor de betreffende levering of dienst.”

4.10.

Voor servicekosten geldt als uitgangspunt dat de verhuurder het overeengekomen bedrag aan de huurder in rekening mag brengen. Dat is bepaald in artikel 7:259 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Tussen partijen is niet in geschil dat is overeengekomen dat [gedaagde] maandelijks een bedrag zou betalen voor glasverzekering en rioolontstopping. Tussen partijen is echter niet overeengekomen dat hiervoor een fonds zou worden aangelegd. Uit de huurovereenkomst is alleen af te leiden dat er voorschotten zullen worden betaald voor glasverzekering en ontstoppen riool. [gedaagde] mocht er op grond van die informatie van uitgaan dat Bo-Ex jaarlijks in de afrekening van de servicekosten inzichtelijk zou maken welke kosten er daadwerkelijk op deze twee punten zijn geweest. Net als bij de andere posten zou dat dan leiden tot een teruggave of een bijbetaling. Het had dan ook op de weg van Bo-Ex gelegen om dit inzicht te verschaffen en op deze manier met [gedaagde] af te rekenen. Nu dit inzicht niet is verschaft, voldoet de afrekening in zoverre niet aan de wettelijke eisen. Verder zal de kantonrechter het er bij gebreke aan informatie hierover op moeten houden dat er geen kosten voor glasverzekering en rioolontstopping zijn geweest in 2020. Dat betekent dat de hiervoor in rekening gebrachte bedragen (die in 2020 per maand € 2,10 voor het ‘glasfonds’ en € 0,85 voor het ‘rioolabonnement’ bedroegen) door Bo-Ex aan [gedaagde] moeten worden terugbetaald. Dat gaat om 12 x € 2,95 = € 35,40. De kantonrechter zal dat beslissen.

4.11.

Het voorgaande wordt niet anders door het feit dat in een andere zaak die heeft gespeeld tussen Bo-Ex en een huurder, waarvan het vonnis van de kantonrechter Midden-Nederland door Bo-Ex is overgelegd, is beslist dat de huurder deze kosten moet betalen. Voor zover uit die uitspraak is af te leiden is in die zaak niet gesteld dat tussen huurder en verhuurder niet is overeengekomen dat er een fonds aangelegd zou worden, zodat dat ook geen onderdeel van de beoordeling heeft uitgemaakt.

Conclusie

4.12.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [gedaagde] over 2020 de volgende bedragen als servicekosten aan Bo-Ex verschuldigd is:

Tuinonderhoud € 68,60

Schoonmaakkosten algemene ruimten € 219,70

Stroomkosten algemene ruimten € 160,28

Totaal € 448,58

De kantonrechter zal de door Bo-Ex gevorderde verklaring voor recht in die zin toewijzen.

4.13.

De kantonrechter zal verder de in reconventie gevorderde verklaring voor recht toewijzen voor zover de wijze van berekenen van het aandeel van [gedaagde] in de totale servicekosten daar niet uit blijkt (dit is immers een vereiste dat artikel 7:259 lid 2 BW Pro aan de afrekening servicekosten stelt) en voor zover de kosten voor het vervangen van de lampen daarin zijn betrokken (dat zijn namelijk geen servicekosten). Verder zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen voor zover deze ziet op de berekende glasverzekering en rioolontstopping. Deze had namelijk op de jaarlijkse afrekening van de servicekosten vermeld moeten worden en dat is niet gebeurd.

4.14.

Bo-Ex zal veroordeeld worden om het voor glasverzekering en rioolontstopping over 2020 betaalde bedrag van € 35,40 en het bedrag van € 0,22 (de administratiekosten over de kosten voor het vervangen van de lampen), dus in totaal € 35,62 aan [gedaagde] terug te betalen. De gevorderde wettelijke rente is niet weersproken en zal worden toegewezen.

4.15.

De door [gedaagde] gevorderde incassokosten zullen worden afgewezen. Het is niet gebleken dat [gedaagde] incassokosten heeft gemaakt.

4.16.

Dit gevorderde verklaringen voor recht zullen niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat verklaringen voor recht zich niet lenen voor executie.

4.17.

Omdat beide partijen over en weer gedeeltelijk in het gelijk in gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat elk van beide partijen de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de servicekosten over het jaar 2020 € 448,58 bedraagt,

5.2.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.3.

verklaart voor recht dat de afrekening servicekosten 2020 van Bo-Ex niet voldoet aan de wettelijke eisen, voor zover daarin:

- geen afrekening is opgenomen voor de in rekening gebrachte voorschotbedragen voor glasverzekering en rioolontstopping;

- niet was aangegeven dat een bedrag van € 4,44 als servicekosten was opgenomen voor het vervangen van lampen;

- de wijze van berekening van het aandeel van [gedaagde] in de schoonmaakkosten en de elektriciteitskosten voor de algemene ruimten niet is opgenomen;

5.4.

veroordeelt Bo-Ex tot terugbetaling aan [gedaagde] van teveel betaalde voorschotten servicekosten over 2020 van € 35,62 binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, te verhogen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2021 tot de algehele betaling,

5.5.

verklaart 5.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in conventie en in reconventie

5.7.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2023.

Betalingsverplichting servicekosten 2020 en tekortkomingen afrekening door verhuurder