Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4296
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 mei 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: T.C.A. Houkes).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 juli 2022.
Eiser heeft een beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 is vastgesteld op € 1.110.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2023 op zitting behandeld. Eiser was daarbij, met bericht van verhindering, niet aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de taxateur [taxateur] . Zij hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Feiten
1. De woning is een in 1968 gebouwde vrijstaande woning met garage, kelder, berging, overkapping en carport. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 161 m2 en een kaveloppervlakte van 973 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 870.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Oppervlakte van de woning
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste woonoppervlakte. Eiser stelt dat zijn woning een woonoppervlakte heeft van 130 m2. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de oppervlakte van de woning op de begane grond alleen al 180 m2 is, waardoor het niet aannemelijk is dat de totale oppervlakte 130 m2 kan zijn. Verder licht de taxateur toe dat dit is nagemeten aan de hand van luchtfoto’s en dat er wordt uitgegaan van de gebruiksoppervlakte en niet van de woonoppervlakte. De rechtbank kan deze toelichting van de taxateur volgen. Eiser heeft in zijn beroepschrift niet uitgelegd op welke manier hij de vierkante meters heeft nagemeten. Hierdoor is het onduidelijk voor de rechtbank om te kunnen concluderen dat eiser dit op de correcte manier heeft gedaan. Eiser heeft tegenover het standpunt van de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een verkeerde grondoppervlakte. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Verder voert eiser aan de waarde te hoog is mede omdat zijn woning in 1970 is gebouwd met goedkope bouwmaterialen. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de kwaliteit van de woning is gewaardeerd op een 2 (ondergemiddeld). Verder licht de heffingsambtenaar toe dat woningen die na de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd, kwalitatief minder goed zijn, vanwege het gebrek aan goede bouwmaterialen. De taxateur heeft daarom referentiewoningen geselecteerd uit dezelfde bouwperiode. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De referentiewoningen dateren uit de bouwjaren 1971, 1966 en 1952, en zijn in dat opzicht vergelijkbaar met de woning van eiser. Ten opzichte van deze referentiewoningen is uitgegaan van een ondergemiddelde kwaliteit. De rechtbank ziet dan ook geen reden om aan te nemen dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Tot slot voert eiser aan dat de WOZ-waarde ten opzichte van vorig jaar met 45 procent is gestegen.
11. De rechtbank is het met eiser eens dat een stijging van de WOZ-waarde met 45 procent in een jaar bijzonder is. De beroepsgrond van eiser slaagt echter niet. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Deze waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Omdat de waarde niet bepaald wordt op basis van een indexering, is het dus mogelijk dat de WOZ-waarde meer (of minder) stijgt dan de gemiddelde jaarlijkse waardestijging. Uit een vergelijking met de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum, kan gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ geen WOZ-waarde worden afgeleid. Op de zitting is deze grote procentuele stijging van de WOZ-waarde besproken. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de hoge procentuele stijging mogelijk wordt veroorzaakt door een (te) lage waardering in het voorgaande jaar of de voorgaande jaren.
Conclusie
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 mei 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.