Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4900
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: P. Loijen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: xxx).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 september 2022.
Eiser heeft voor het jaar 2022 een aanslag voor de onroerende-zaakbelasting (OZB) ontvangen voor zijn woning aan de [adres 1] in [woonplaats] . De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 502.000,-.
Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser is hiertegen in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 15 maart 2023 online op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MsTeams.
Feiten
1. De woning is een in 1993 gebouwde tussenwoning met inpandige garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 194 m2 en ligt op een kavel van 139 m2.
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 467.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op de zitting heeft eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak nog aan de orde zijn en heeft hij de overige gronden laten vallen. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met zes verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Op de zitting heeft eiser naar voren gebracht dat de verkoop van het buurpand [adres 8] op 5 mei 2022 is verkocht voor € 600.000,- en dat deze verkoop een lagere waarde aantoont wanneer er wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum. Volgens eiser is het buurpand nagenoeg identiek en daarom de beste vergelijking. Eiser verwijst in dit verband naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag [1] . De heffingsambtenaar heeft op de zitting het standpunt ingenomen dat deze verkoop te ver van de waardepeildatum ligt om te kunnen gebruiken voor de waardering. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar uitsluitend het buurpand als referentiewoning mag gebruiken, vindt geen steun in het recht. De heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de referentiewoningen om zijn standpunt nader te onderbouwen [2] . De heffingsambtenaar heeft de woning van eiser vergeleken met zes goed vergelijkbare referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze referentiewoningen buiten beschouwing te laten. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.