ECLI:NL:RBMNE:2023:3619

• Datum uitspraak: 19 juli 2023
• Publicatiedatum: 18 juli 2023
• Zaaknummer: 10353547
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugbetaling borg na huurperiode zonder beschrijving gehuurde woning

Eiser huurde van 2 oktober 2017 tot 30 juni 2022 een woning van gedaagde en betaalde een borgsom van €1.095,-. Na afloop van de huur weigerde gedaagde de borg terug te betalen wegens vermeende schade en onbetaalde belastingaanslag. Omdat bij aanvang van de huur geen beschrijving van de woning was opgemaakt, geldt volgens artikel 7:224 BW het wettelijk vermoeden dat de woning in dezelfde staat is achtergelaten als bij aanvang.

Gedaagde probeerde dit vermoeden te weerleggen met een verklaring van een verhuurmakelaar en enkele foto's, maar dit werd onvoldoende geacht. Ook de door gedaagde gestelde kosten voor vervanging van apparatuur, meubilair en misgelopen huurinkomsten werden niet toegewezen. Wel mocht gedaagde €242,- aan schoonmaakkosten inhouden, omdat eiser dit erkende in een e-mail.

De belastingaanslag van €633,56 die gedaagde betaalde, mocht niet op de borg worden verrekend omdat partijen hierover een afspraak hadden dat gedaagde deze aanslagen zou betalen. Verhuiskosten konden niet worden verrekend wegens gebrek aan afspraken.

De kantonrechter veroordeelde gedaagde tot terugbetaling van €853,- plus wettelijke rente en incassokosten, en tot betaling van proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Gedaagde moet €853,- plus rente en kosten aan eiser betalen wegens onterecht inhouden borg.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10353547 \ UC EXPL 23-1274

Vonnis van 19 juli 2023

in de zaak van

[eiser] ,

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: [.] ,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek

- de akte uitlaten producties tevens akte overleggen productie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar deze zaak over gaat

2.1.

[eiser] heeft van 2 oktober 2017 tot en met 30 juni 2022 een woning gehuurd van [gedaagde sub 1] . Bij aanvang huur heeft [eiser] een waarborgsom van € 1.095,00 aan [gedaagde sub 1] betaald. [gedaagde sub 1] heeft deze waarborgsom niet aan [eiser] terugbetaald.

2.2.

[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van € 1.095,00, vermeerderd met rente en kosten.

2.3.

[gedaagde sub 1] voert verweer en vraagt om de vordering van [eiser] af te wijzen.

2.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

Partijen zijn het er over eens dat [eiser] in beginsel recht heeft op teruggave van de door hem aan [gedaagde sub 1] betaalde waarborgsom van € 1.095,00. [gedaagde sub 1] heeft de borg niet terugbetaald omdat [eiser] de woning volgens [gedaagde sub 1] vervuild en beschadigd heeft achtergelaten. Daarnaast zou [eiser] een belastingaanslag van € 633,56 van BghU niet hebben betaald.

staat van de woning

3.2.

In de wet staat dat als bij het begin van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, verondersteld wordt dat de woning aan het einde van de huurperiode in dezelfde staat verkeert als bij het begin van de huur ^[1] . [gedaagde sub 1] stelt dat er wel een beschrijving is opgemaakt, maar dat hij die niet meer heeft omdat de verhuurmakelaar van destijds failliet is gegaan. Doordat er geen beschrijving is, is niet te controleren hoe de woning eruit zag bij het begin van de huur. De kantonrechter moet er daarom van uitgaan dat de woning aan het einde van de huur in dezelfde staat verkeerde als bij het begin van de huur.

3.3.

Tegen het wettelijk vermoeden dat de woning aan het einde van de huur in dezelfde staat verkeerde als bij het begin van de huur is tegenbewijs mogelijk. Om dit tegenbewijs te leveren heeft [gedaagde sub 1] een verklaring overgelegd van [A] , de verhuurmakelaar van destijds. [A] schrijft dat er normaal gesproken altijd een beschrijving wordt gemaakt en dat [gedaagde sub 1] juist altijd zo ontzettend precies is geweest met het onderhoud van de woning en bij elke huurderswissel elk kitnaadje verving. Daarnaast heeft [gedaagde sub 1] een aantal foto’s overgelegd die volgens hem bij aanvang huur zijn gemaakt.

3.4.

Dit tegenbewijs is onvoldoende om het wettelijk vermoeden te ontkrachten. [A] schrijft wel over zijn algemene ervaring met [gedaagde sub 1] , maar niets specifiek over de staat van de woning die [eiser] heeft gehuurd. [eiser] betwist dat de foto’s zijn gemaakt bij het begin van de huur. Zo zouden er op de foto’s andere meubels te zien zijn dan toen hij de woning huurde. [A] heeft het ook niet over foto’s die bij aanvang van de huur zouden zijn gemaakt, zodat [gedaagde sub 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat de door hem overgelegde foto’s de toestand van de woning bij het begin van de huur weergeven. Bovendien zijn de foto’s daarvoor niet gedetailleerd genoeg.

3.5.

Het voorgaande brengt met zich dat [gedaagde sub 1] geen kosten voor het vervangen van apparaten, meubilair en ventilatie (duco) roosters mag verrekenen met de waarborgsom. Hetzelfde geldt voor de door [gedaagde sub 1] gestelde – en overigens niet onderbouwde – misgelopen huurinkomsten over een periode van drie maanden.

schoonmaak

3.6.

[eiser] heeft wel erkend dat [gedaagde sub 1] hem er op heeft gewezen dat er nog schoongemaakt moest worden toen hij ten behoeve van de oplevering met [gedaagde sub 1] door de woning liep. Volgens [eiser] heeft hij dit ook gedaan. [gedaagde sub 1] betwist dit en verwijst naar een e-mail van [eiser] van 4 juli 2022, waarin [eiser] schrijft: ‘Does the house need more cleaning? Absolutely.’ Verder schrijft [eiser] dat hij verwacht dat conform artikel 8.2 van de huurovereenkomst daarvoor een bedrag van € 242,- op de borg zal worden ingehouden. In artikel 8.2 van de huurovereenkomst staat dat als het huis na vertrek niet schoon genoeg is, de huurder daarvoor € 242,- verschuldigd is die op de borg zal worden ingehouden. Omdat [eiser] in de e-mail van 4 juli 2022 heeft erkend dat de woning niet schoon genoeg was, mocht [gedaagde sub 1] het overeengekomen bedrag van € 242,- met de waarborgsom verrekenen.

aanslag BghU

3.7.

[gedaagde sub 1] stelt dat hij een belastingaanslag van € 633,56 van BghU heeft betaald, die [eiser] had moeten betalen. Dit bedrag wil [gedaagde sub 1] verrekenen met de openstaande borg. [eiser] betwist dat hij dit bedrag moest betalen. Hij onderbouwt dit met een e-mailbericht van 20 juni 2022 waarin [gedaagde sub 1] schrijft dat hij dit al heeft betaald en dat [eiser] dat niet hoeft te betalen. Uit de door [gedaagde sub 1] overgelegde productie 3 blijkt dat [gedaagde sub 1] dit bedrag inderdaad op 19 juni 2022 heeft betaald en dat [gedaagde sub 1] ook in 2021 de BghU aanslag voor [eiser] heeft betaald. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat tussen partijen is afgesproken dat deze aanslagen voor rekening van [gedaagde sub 1] zijn. [gedaagde sub 1] mag daarom dit bedrag niet op de borg inhouden.

kosten verhuizing

3.8.

Voor zover [gedaagde sub 1] heeft bedoeld om ook verhuiskosten met de waarborgsom te verrekenen, mag hij dit niet omdat niet is gesteld of gebleken dat met [eiser] is afgesproken dat hij [gedaagde sub 1] zou betalen voor het helpen bij de verhuizing.

conclusie

3.9.

[eiser] heeft recht op teruggave van de borg met aftrek van € 242,- aan schoonmaakkosten. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] € 853,- aan [eiser] moet betalen. Omdat hij dit niet op tijd heeft gedaan, moet hij ook de wettelijke rente daarover en buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] betalen. De wettelijke rente gaat in per 1 september 2022 en de buitengerechtelijke incassokosten worden vastgesteld op € 127,95. Dit bedrag past bij het nu toegewezen bedrag.

3.10.

[gedaagde sub 1] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 135,46

- griffierecht € 214,00

- salaris gemachtigde €
497,50 (2,5 punten x tarief € 199,00)

Totaal € 846,96

3.11.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

3.12.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

4. De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 980,95 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 853,00, met ingang van 1 september 2022, tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 846,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.

Voetnoten

1. Artikel 7:224 tweede lid BW