ECLI:NL:RBMNE:2023:3694 - Rechtbank Midden-Nederland - Buitengerechtelijke vernietiging huurovereenkomst wegens ...

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Lelystad

Zaaknummer: 10556150 \ MV EXPL 23-71

Vonnis in kort geding van 27 juli 2023

in de zaak van

STICHTING DE ALLIANTIE,

gevestigd te Hilversum,

eisende partij,

hierna te noemen: de Alliantie,

gemachtigde: K. Sluijs (verbonden aan de Alliantie)

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,

gemachtigde: mr. T.T.H.M. Bruers,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [gedaagde sub 2] ,

gemachtigde: mr. I. de Gram,

gedaagde partijen.

Gedaagde partijen zullen hierna gezamenlijk [gedaagde c.s.] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 17 producties;

- de aanvullende producties 18 tot en met 21 van de Alliantie;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] ;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] met producties;

- de mondelinge behandeling van 13 juli 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de zittingsaantekeningen van de Alliantie.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] heeft op 21 juni 2021 een bemiddelingsovereenkomst gesloten met A&B Vastgoed Diensten (hierna: A&B). Op grond van die overeenkomst zou A&B voor [gedaagde c.s.] en hun twee minderjarige kinderen binnen een termijn van negen maanden bemiddelen voor een eengezinswoning in de omgeving van Den Haag, Leidschendam, Voorburg en Wassenaar.

2.2.

[gedaagde sub 1] heeft zijn gebruikersnaam van Woningnet en zijn e-mailadres aan A&B gegeven en een inkomensverklaring, andere financiële gegevens en BRP-gegevens naar A&B gezonden. A&B heeft niet deze, maar andere documenten, waaronder een uittreksel uit de Basis Registratie Personen (hierna: BRP) van de gemeente [gemeente] en een verhuurdersverklaring, aan de Alliantie verstrekt en andere gegevens ingevoerd bij de inschrijving in Woningnet.

2.3.

Op 29 juni 2022 is de Alliantie met [gedaagde c.s.] een huurovereenkomst aangegaan voor de sociale huurwoning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).

2.4.

Nadat de Alliantie de huurovereenkomst met [gedaagde c.s.] had gesloten, bleken de aangeleverde documenten vervalste gegevens te bevatten en bleken de in Woningnet ingevoerde gegevens onjuist te zijn. Zo volgt uit de gegevens in Woningnet dat [gedaagde c.s.] zouden hebben gewoond op een adres in [plaats] , maar daar blijken zij nooit te hebben gewoond of daar ingeschreven te hebben gestaan in de BRP. Uit het uittreksel uit de BRP van de gemeente [gemeente] en de verhuurdersverklaring volgt dat [gedaagde c.s.] op een adres in [plaats] gewoond zouden hebben, maar uit een nacontrole bleek dat zij ook nooit op dat adres ingeschreven hebben gestaan of hebben gewoond. [gedaagde c.s.] zouden met het gezin in de gehuurde woning gaan wonen, maar in werkelijkheid staan [gedaagde sub 2] en de kinderen ingeschreven op een adres in [woonplaats] en wonen zij daar ook. [gedaagde c.s.] bleken ook in een andere inkomenscategorie te vallen dan uit de gegevens kon worden opgemaakt.

2.5.

De Alliantie heeft de huurovereenkomst per brief van 25 april 2023 buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling, misleiding, bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Zij heeft [gedaagde c.s.] gesommeerd de woning uiterlijk 1 juni 2023 op te leveren en de sleutels van de woning die dag voor 12.00 uur in te leveren. De Alliantie heeft [gedaagde c.s.] erop gewezen dat als zij de sleutels te laat of niet inleveren, onmiddellijk een juridische procedure wordt gestart, waarvan alle kosten voor rekening van [gedaagde c.s.] komen.

2.6.

[gedaagde c.s.] hebben de woning niet opgeleverd.

2.7.

De woning is alleen in gebruik bij [gedaagde sub 1] .

3.Het geschil

3.1.

De Alliantie vordert – kort gezegd – ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagde c.s.] tot betaling van een schadevergoeding voor het gebruik van de woning, een boete en de proceskosten.

3.2.

De Alliantie legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde c.s.] vanaf 1 juni 2023 niet meer in de woning mogen verblijven. Volgens de Alliantie is (de rechtshandeling tot het aangaan van) de huurovereenkomst voor de woning bij brief van 25 april 2023 door de Alliantie buitengerechtelijk vernietigd. Nu de huurovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog dan wel dwaling is de buitengerechtelijke vernietiging rechtsgeldig, aldus de Alliantie. Meer subsidiair geldt dat [gedaagde c.s.] zich door geen hoofdverblijf in de woning te hebben en onjuiste gegevens te verstrekken niet als een goed huurder te hebben gedragen en ook dat een ontruiming van de woning rechtvaardigt.

3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren afzonderlijk verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Beoordelingskader in kort geding

4.1.

De kantonrechter moet in dit kort geding eerst beoordelen of de Alliantie een spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Van een spoedeisend belang is sprake als, gelet op de belangen van partijen, een onverwijlde voorziening geboden is en van de Alliantie niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de Alliantie een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. De Alliantie heeft onweersproken gesteld dat zij er belang bij heeft om te laten merken dat frauduleus handelen niet wordt getolereerd. Het spoedeisend belang is dus gelegen in de signaalwerking van streng optreden in geval van fraude. Bovendien gaat het om een sociale huurwoning. Het is een feit van algemene bekendheid dat het aanbod van dit type woningen schaars is en dat voor deze woningen lange wachtlijsten met kandidaat-huurders bestaan. Van de Alliantie kan niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht om duidelijkheid te krijgen over de beschikbaarheid van de woning.

4.2.

De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de vordering van de Alliantie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen. In dit vonnis geeft de kantonrechter slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. In kort geding moet terughoudend worden geoordeeld over een vordering tot ontruiming van een woning, omdat een ontruiming een ingrijpend karakter en doorgaans onomkeerbare gevolgen heeft.

Geen buitengerechtelijke vernietiging op grond van bedrog

4.3.

Volgens de Alliantie heeft zij de huurovereenkomst primair mogen vernietigen op grond van bedrog, omdat [gedaagde c.s.] haar zou hebben bewogen tot het sluiten van de huurovereenkomst door opzettelijk onjuiste mededelingen te doen over hun woonplaats en een valse verhuurdersverklaring in te leveren. De frauduleuze handelingen zijn door het bemiddelingsbureau namens [gedaagde c.s.] gedaan en komen daarom voor rekening en risico van [gedaagde c.s.] , aldus de Alliantie. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dit.

4.4.

De kantonrechter overweegt dat bedrog aanwezig is, wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling. In dit geval moet er vanuit worden gegaan dat het bemiddelingsbureau de onjuiste mededelingen aan de Alliantie heeft gedaan. Dat [gedaagde c.s.] zelf de onjuiste gegevens hebben verstrekt en zij de opzet hebben gehad op het bewegen van de Alliantie tot het aangaan van de huurovereenkomst op grond van die onjuiste gegevens, heeft de Alliantie niet aangetoond en is verder ook niet gebleken. De Alliantie heeft de huurovereenkomst dan ook niet op grond van bedrog kunnen vernietigen.

De buitengerechtelijke vernietiging is rechtsgeldig op grond van dwaling

4.5.

Volgens de Alliantie heeft zij de huurovereenkomst subsidiair mogen vernietigen op grond van dwaling, omdat zij door het inleveren van vervalste documenten en het invullen van onware gegevens een onjuiste voorstelling van zaken had bij het aangaan van de huurovereenkomst. De Alliantie stelt dat zij de huurovereenkomst op basis van de juiste gegevens niet met [gedaagde c.s.] zou zijn aangegaan, omdat [gedaagde c.s.] op basis van hun vorige adres(sen) en woonduur niet als eerste kandidaat-huurder in aanmerking waren gekomen voor de woning. Volgens de Alliantie is de dwaling te wijten aan inlichtingen van [gedaagde c.s.] , omdat de Alliantie is afgegaan op de stukken die door of namens [gedaagde c.s.] zijn ingediend en vervalst bleken te zijn.

4.6.

[gedaagde sub 2] berust in de buitengerechtelijke vernietiging, omdat zij geen belang heeft bij het bestaan van de huurovereenkomst en behoud van de woning. Zij voert aan dat zij alleen de huurovereenkomst heeft getekend, maar dat zij verder niet betrokken is geweest bij het tot stand komen van die huurovereenkomst en dat zij niet in de woning woont of heeft gewoond.

4.7.

[gedaagde sub 1] voert als verweer dat hij bemiddelingsbureau A&B heeft ingeschakeld, omdat hij de Nederlandse taal niet machtig is en hij de procedures rondom het verkrijgen van een woning niet begrijpt. Niet hij, maar A&B heeft de onjuiste mededelingen gedaan. Hij had niet kunnen voorzien dat A&B dit zou doen en heeft net als de Alliantie gedwaald. De gevolgen van de gezamenlijke dwaling dienen voor rekening van de Alliantie te blijven, omdat [gedaagde sub 1] geen schuld heeft aan de frauduleuze handelingen van A&B.

4.8.

Voor een rechtsgeldig beroep op dwaling is vereist dat het gaat om een overeenkomst 1) die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en 2) die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Verder moet sprake zijn van 3) één van de drie dwalingsgevallen uit artikel 6:228 lid 1 BW Pro. De Alliantie draagt de stelplicht en bewijslast van deze vereisten.

4.9.

Vast staat dat de verstrekte documenten vervalst zijn, dat de ingevoerde gegevens in Woningnet onjuist zijn en dat de Alliantie op basis van die documenten en gegevens de huurovereenkomst met [gedaagde c.s.] is aangegaan. Daarmee is sprake van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken. Aan het eerste vereiste is dus voldaan.

4.10.

De volgende vraag die moet worden beantwoord is of de Alliantie de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. Oftewel: bestaat er een causaal verband tussen de huurovereenkomst en de onjuiste voorstelling van zaken. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. De Alliantie stelt dat zij de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet aan [gedaagde c.s.] had willen verhuren, omdat zij niet als eerste voor deze woning in aanmerking kwamen. [gedaagde c.s.] hebben deze stelling niet weersproken. Daarom is komen vast te staan dat de Alliantie de huurovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. Aan het tweede vereiste voor dwaling is dus ook voldaan.

4.11.

Op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW Pro is de huurovereenkomst – die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten – vernietigbaar als de dwaling bij de Alliantie te wijten is aan een inlichting van [gedaagde c.s.] . Dat de onjuiste voorstelling van zaken bij de Alliantie te wijten is aan de vervalste gegevens, staat vast. Deze valse informatie moet worden aangemerkt als een inlichting die door [gedaagde sub 1] zelf is gedaan, ook al is het feitelijk A&B geweest die de vervalste documenten heeft ingediend en onjuiste gegevens heeft verstrekt en ook al was [gedaagde sub 1] zich hier niet van bewust. [gedaagde sub 1] heeft hun persoonlijke gegevens aan A&B verstrekt, zodat A&B hen kon vertegenwoordigen. Inlichtingen die door een vertegenwoordiger aan de dwalende worden verstrekt, zullen (in beginsel) met de door de vertegenwoordigde(n) verschafte informatie op één lijn moeten worden gesteld. Daarvoor is niet vereist dat de vertegenwoordigde ervan op de hoogte is dat de vertegenwoordiger een onjuiste mededeling doet. Dat [gedaagde sub 1] naar eigen zeggen te goeder trouw was, staat – wat daar ook van zij – dus niet aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg. Het feit dat onjuiste informatie aan de Alliantie is verstrekt, komt onder de gegeven omstandigheden voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] . Door in het geheel geen zicht te houden op het handelen van A&B heeft [gedaagde sub 1] dat risico ook aanvaard.

4.12.

Het beroep van [gedaagde sub 1] op wederzijdse dwaling faalt. Daarvan is geen sprake nu dit beroep kennelijk ziet op de eigen onwetendheid met betrekking tot de valse ingediende stukken door A&B, maar dat komt zoals boven overwogen voor zijn risico en kan dus niet aan De Alliantie worden tegengeworpen.

4.13.

Op grond van het voorgaande is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat de Alliantie de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd op grond van dwaling.

Belangenafweging in het kader van de redelijkheid en billijkheid

4.14.

[gedaagde sub 1] voert nog aan dat de beëindiging van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Als [gedaagde sub 1] de woning moet verlaten zou dat betekenen dat hij voor illegale praktijken van A&B, waar hij geen weet van had, op straat wordt gezet. Hij heeft geen alternatieve woning en kan zijn werk als zzp’er niet meer uitvoeren. [gedaagde sub 1] wordt dan het slachtoffer van wat A&B heeft gedaan.

4.15.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de beëindiging van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het belang van de Alliantie bij een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen gaat in dit geval van woonfraude voor op het persoonlijk belang van [gedaagde sub 1] bij behoud van de woning. De problemen met huisvesting komen onder de genoemde omstandigheden voor zijn eigen rekening en risico.

Ontruiming

4.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter is op voorhand voldoende aannemelijk geworden dat een bodemrechter zal oordelen dat de Alliantie de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd wegens dwaling en [gedaagde sub 1] zonder recht in de woning verblijft. De vordering van de Alliantie tot ontruiming van de woning door [gedaagde c.s.] zal dan ook worden toegewezen. De termijn waarbinnen het gehuurde moet worden verlaten, zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Schadevergoeding

4.17.

De Alliantie vordert een verbruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs van € 779,42 per maand. De Alliantie stelt hiertoe dat zij schade leidt, omdat [gedaagde c.s.] de woning bezet houden, terwijl zij daar geen recht op hebben en zij voor het gebruik van de woning moeten betalen totdat de Alliantie de woning weer tot haar beschikking heeft.

4.18.

Nu [gedaagde sub 1] gebruik maakt van de woning is hij de vergoeding daarvoor aan de Alliantie verschuldigd. [gedaagde sub 1] heeft dat ook niet betwist. [gedaagde sub 1] dient een vergoeding voor het gebruik van de woning gelijk aan de huurprijs te betalen tot aan de dag dat hij de woning ontruimd heeft opgeleverd.

4.19.

[gedaagde sub 2] hoeft de gebruiksvergoeding niet te betalen. In beginsel heeft te gelden dat [gedaagde sub 2] de huurovereenkomst heeft getekend en zij daarom (mede) aansprakelijk is voor de financiële verplichtingen die uit die huurovereenkomst voortvloeien. [gedaagde sub 2] verblijft echter niet in de woning. Kort na het sluiten van de huurovereenkomst hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] besloten om te gaan scheiden. De minderjarige kinderen wilden graag in het oude huurhuis in [woonplaats] blijven en [gedaagde sub 2] kreeg in die periode een vaste aanstelling. [gedaagde sub 2] is daarom in [woonplaats] blijven wonen. [gedaagde sub 2] heeft daarmee afstand van de woning gedaan. Zij is – afgezien van het tekenen van de huurovereenkomst – nooit in de woning geweest en maakt ook geen aanspraak op de woning. Onder deze omstandigheden kan [gedaagde sub 2] , ondanks dat zij de huurovereenkomst heeft ondertekend, niet gehouden worden tot betaling van een verbruiksvergoeding voor de woning.

Boete

4.20.

De Alliantie vordert op grond van artikel 9.4 en 14.1 van de algemene voorwaarden betaling door [gedaagde c.s.] van een boete van € 5.000,--. Voor deze van de ontruiming losstaande geldvordering is een afzonderlijk spoedeisend belang vereist. Een afzonderlijk spoedeisend belang heeft de Alliantie niet gesteld. De kantonrechter ziet daarnaast niet in dat een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De vordering tot betaling van de boete wordt om die reden afgewezen.

Proceskosten

4.21.

De kantonrechter ziet in de omstandigheid dat [gedaagde sub 1] alleen gebruik maakt van de woning en [gedaagde sub 2] anders dan het tekenen van de huurovereenkomst nergens bij betrokken is geweest – wat [gedaagde sub 1] heeft bevestigd – aanleiding om [gedaagde sub 1] te veroordelen in de proceskosten. De kosten aan de zijde van de Alliantie worden begroot op:

- dagvaarding € 129,85

- griffierecht € 128,00

- salaris gemachtigde €
793,00(1 punten x tarief € 793,00)

Totaal € 1.050,85

Motivering uitvoerbaar bij voorraad

4.22.

De Alliantie vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [gedaagde sub 1] voert daartegen verweer. Hij stelt dat als de uitspraak uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard hem de woning zal worden ontnomen en een hoger beroep praktisch geen nut meer heeft om de woning te behouden, omdat de woning dan al aan een ander verhuurd zal zijn.

4.23.

Het uitgangspunt is dat een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde veroordeling hangende een hogere voorziening ten uitvoer moet kunnen worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van degene die de veroordeling in de ten uitvoer te leggen uitspraak heeft verkregen. Hoewel [gedaagde sub 1] een belang heeft bij het behoud van de woning, weegt dat belang in deze omstandigheden waarin de woning door fraude is verkregen niet zwaarder dan het belang van de Alliantie bij de ontruiming van het gehuurde. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde c.s.] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan de Alliantie, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de Alliantie te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van een schadevergoeding van € 779,42 per maand als vergoeding voor gebruik van de woning tot het moment dat de woning is ontruimd;

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten van de Alliantie, ter grootte van € 1.050,85;

5.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op

27 juli 2023.

41264/KvD