ECLI:NL:RBMNE:2023:3734 - Rechtbank Midden-Nederland - Huurprijsvermindering wegens langdurige lekkage in badkamer

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10314508 \ UC EXPL 23-801

Vonnis van 21 juni 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonend in [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna te noemen: [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,

gemachtigde: mr. I.S. Paans (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringsmaatschappij N.V.),

tegen

[gedaagde],

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. R. Besters (Jus et Veritas B.V.).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 augustus 2022;
- de conclusie van antwoord;

- het vonnis van 18 januari 2023 van de rechtbank Gelderland, waarin de zaak met toepassing van artikel 46b Wet RO verwezen wordt naar deze rechtbank;
- de brief van 21 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte overlegging producties en wijziging van eis van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ;
- de mondelinge behandeling van 4 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] huren sinds 18 juni 2019 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] . De huurprijs bedraagt na indexering per 1 juli 2022 € 815,83 per maand, exclusief € 35,00 aan servicekosten.

2.2.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben sinds 18 november 2019 last van een lekkage in de badkamer van de woning. Zij hebben hierover zowel telefonisch als per e-mail veel contact gehad met [onderneming 1] (hierna: [onderneming 1] ), de contactpersoon die optreedt namens [gedaagde] . Er zijn meerdere aannemers bij de woning langs geweest om de oorzaak van het probleem te achterhalen. Uiteindelijk is in maart 2022 vastgesteld dat de oorzaak van de lekkage is gelegen in de badkamer van het bovengelegen appartement. De lekkage in de badkamer in het bovengelegen appartement is op 16 november 2022 verholpen en de schade aan het plafond van de badkamer in de woning van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is op 24 november 2022 hersteld.

2.3.

Omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een lange tijd last hebben gehad van de lekkage en de daardoor veroorzaakte schade, zijn zij van mening dat zij recht hebben op huurprijsvermindering van 30%. Zij vorderen daarom in deze procedure, nadat zij hun eis hebben gewijzigd, een verklaring voor recht dat de huurprijs met 30% wordt verlaagd van 18 november 2019 tot 1 december 2022. Uitgaande van deze huurprijsvermindering hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te veel huur betaald. Daarom vorderen zij ook betaling van de volgende bedragen:

- € 4.496,44 voor de periode van 18 november 2019 tot 1 juli 2021,

- € 2.843,17 voor de periode van 1 juli 2021 tot 1 juli 2022,

- € 1.223,75 voor de periode van 1 juli 2022 tot 1 december 2022.

2.4.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij betwist dat de vochtplek in de badkamer een gebrek is, althans dat het gebrek zodanig ernstig is dat dit een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Daarnaast betwist [gedaagde] dat tussen 18 november 2019 en 15 maart 2021 sprake was van een vochtprobleem in de badkamer. Er is over die periode ook geen correspondentie tussen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [gedaagde] waaruit dat blijkt. Bovendien is er sprake van overmacht aan de zijde van [gedaagde] . Zij heeft zich namelijk vanaf het begin ingezet om het probleem te verhelpen, maar zij was afhankelijk van derden.

3.De beoordeling

Hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] recht op huurprijsvermindering?

3.1.

In deze zaak moet worden beoordeeld of de lekkage in de badkamer van de woning van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een gebrek is dat huurprijsvermindering rechtvaardigt, en zo ja, vanaf wanneer [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] recht hebben op huurprijsvermindering en op hoeveel huurprijsvermindering zij recht hebben.

3.2.

Vooropgesteld wordt dat de vervaltermijn uit artikel 7:257 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) in dit geval niet van toepassing is, omdat het gaat om geliberaliseerde huur. In 2019 bedroeg de grens voor geliberaliseerde huur namelijk € 720,42 en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] betaalden bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2019 een huurprijs die hier net boven ligt, namelijk € 751,72 exclusief servicekosten.

3.3.

Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). Wanneer het huurgenot wordt verminderd als gevolg van een gebrek, kan de huurder op grond van artikel 7:207 lid 1 BW Pro een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

3.4.

Een monteur van [onderneming 2] B.V. heeft vastgesteld dat er sprake is van een lekkage in het plafond van de douche, die afkomstig is van de bovenburen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . De monteur heeft tijdens zijn inspectie de druppels aan het plafond van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zien hangen. Deze constateringen zijn op 25 april 2022 per e-mail aan [onderneming 1] bevestigd. Dat er volgens [gedaagde] dus geen sprake zou zijn geweest van een lekkage, maar slechts van een vochtplek in het plafond boven de douche, is gezien deze bevindingen onjuist. De kantonrechter gaat ervan uit dat de vochtplek vanaf het begin een gevolg is geweest van de lekkage. Dit wordt hieronder nader toegelicht.

3.5.

Een dergelijke lekkage is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] mochten immers bij het aangaan van de huurovereenkomst verwachten dat de woning vrij was van lekkages. Dit gebrek rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter huurprijsvermindering, aangezien het huurgenot door de lekkage is verminderd. Door de lekkage is namelijk een grote vocht- en schimmelplek ontstaan in het plafond boven de douche. Dat is duidelijk te zien op de foto’s. Ook is te zien dat het stucwerk op meerdere plekken heeft losgelaten. Het gaat dus om een lekkage met ernstige gevolgschade, waardoor het huurgenot aanzienlijk is verminderd. Voor dit oordeel is bovendien van belang dat het heel lang heeft geduurd voordat de lekkage is verholpen, waardoor de gevolgen hiervan ook steeds erger zijn geworden. Nog los van de vraag wanneer [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voor het eerst een melding hebben gedaan van deze lekkage, waar hierna in overweging 3.7 verder op in wordt gegaan, staat vast dat de lekkage maandenlang, in ieder geval meer dan anderhalf jaar, niet is hersteld. Uit de overgelegde e-mails blijkt dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hier veel contact over hebben gehad met [onderneming 1] . Er zijn meerdere aannemers bij hen langs geweest en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op een gegeven moment ook zelf geprobeerd een aannemer te vinden. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben dus veel tijd moeten besteden aan deze kwestie. Ook dat komt het huurgenot niet ten goede. Toen in april 2022 uiteindelijk de oorzaak van de lekkage werd geconstateerd, is de lekkage pas in november 2022 hersteld. Daar zit veel tijd tussen. Het had op de weg van [gedaagde] als verhuurder gelegen om voortvarend te handelen, om te voorkomen dat de gevolgen van de lekkage verergerde.

3.6.

[gedaagde] doet in dit kader een beroep op overmacht, maar dit verweer leidt niet tot een ander oordeel. Uit de e-mailcorrespondentie volgt dat [gedaagde] , althans [onderneming 1] , geprobeerd heeft om de lekkage op te lossen, maar dat is niet voortvarend gegaan. In eerste instantie wordt in de e-mailcorrespondentie immers slechts gesproken over een ventilatieprobleem, zonder dat er eerst onderzoek is gedaan naar een eventuele lekkage, althans dat is niet gebleken. Toen bleek dat het geen ventilatieprobleem was, was [gedaagde] weliswaar voor het doen van onderzoek naar de oorzaak van het probleem en uiteindelijk het herstellen van de lekkage afhankelijk van derden, namelijk geschikte aannemers die moeilijk te vinden waren, maar dat betekent niet dat dit voor risico van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als huurders moet komen. Bovendien is [gedaagde] nooit zelf langsgegaan bij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en ook heeft zij geen rechtstreeks contact met hen opgenomen. Het contact verliep altijd via derden. Aangezien [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] erg lang last hebben gehad van de lekkage, hadden zij dit wel van de verhuurder mogen verwachten. [gedaagde] had ook zelf met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in gesprek kunnen gaan om een, eventueel tijdelijke, oplossing te vinden. In plaats daarvan heeft [gedaagde] , naar eigen zeggen om voor te sorteren op deze procedure, de huurprijs met terugwerkende kracht geïndexeerd. Dat [gedaagde] alles heeft gedaan om het probleem zo snel mogelijk op te lossen en daarmee [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tegemoet te komen is dus niet het geval.

Vanaf wanneer hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] recht op huurprijsvermindering?

3.7.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben recht op een aan het gebrek evenredige vermindering van de huurprijs, vanaf de dag waarop zij [gedaagde] van het gebrek op de hoogte hebben gebracht. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op 18 november 2019 voor het eerst melding gedaan van de lekkage. Dat blijkt uit de als productie 2 door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] overgelegde correspondentie. [gedaagde] stelt dat deze lekkage een andere lekkage was, waarvan zij in de veronderstelling was dat deze destijds was opgelost. Deze stelling heeft zij echter niet onderbouwd. Er is immers geen e-mail of ander stuk waarin [eiser sub 1] , [eiseres sub 2] of [onderneming 1] bevestigt dat de lekkage is opgelost. Bovendien hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij in de tussentijd (dus tussen 18 november 2019 en de eerstvolgende e-mail van 15 maart 2021) telefonisch contact hebben gehad met [onderneming 1] . Dat er in die tijd geen schriftelijke correspondentie is geweest, leidt gezien het verloop van de problemen ook niet tot de conclusie dat het probleem was opgelost. Ook zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] eerst verwezen naar de VvE van het appartementencomplex, en zijn er mensen van [onderneming 3] , de beheerder van de VvE, langs geweest. Dit is door [gedaagde] niet betwist. Vervolgens heeft [eiser sub 1] op 15 maart 2021 een e-mail gestuurd naar [onderneming 1] , waarin hij schrijft dat de schade een paar maanden geleden klein is begonnen, maar dat het steeds erger wordt. Ook uit deze e-mail blijkt dus dat de lekkage geen recent probleem was. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de melding van 18 november 2019 dezelfde lekkage betreft en dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vanaf dat moment [gedaagde] in kennis hebben gesteld van de lekkage. Wel staat vast dat de lekkage, en de vochtplek als gevolg daarvan, in het begin minder erg was. Daar wordt rekening mee gehouden bij het vaststellen van de huurprijsvermindering.

Op hoeveel huurprijsvermindering hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] recht?

3.8.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen een verlaging van de huurprijs met 30% over de gehele periode van 18 november 2019 tot 1 december 2022. Op grond van het gebrekenboek is een lekkage in een woonruimte van aan- of afvoerleidingen van water die gelegen zijn in aangrenzende of omliggende woonruimten (waaronder dus een bovengelegen appartement) aan te merken als een gebrek in categorie C (gebrek C4). Bij een dergelijk gebrek kan de Huurcommissie op grond van het gebrekenboek de huurprijs maximaal verlagen tot 40% van de huurprijs, wat dus een huurprijsvermindering van maximaal 60% betekent. Het gevorderde percentage van 30% is in dit geval redelijk. [gedaagde] heeft ook geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen dit percentage. Zoals gezegd staat echter wel vast dat het gebrek in het begin minder erg was, en in die zin het huurgenot dus ook minder werd aangetast. De kantonrechter zal daarom bepalen dat de huurprijs voor de periode van 18 november 2019 tot 1 juli 2021 met 10% wordt verlaagd. Voor de periode vanaf 1 juli 2021 tot 1 december 2022 wordt de huurprijs met 30% verlaagd.

Conclusie

3.9.

Omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] recht hebben op huurprijsvermindering, hebben zij in de periode van 18 november 2019 tot 1 december 2022 te veel huur betaald. Voor de periode 1 juli 2021 tot 1 december 2022 vorderen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de huurprijsverlaging van 30% van in totaal € 4.066,92. Dit bedrag wordt toegewezen. Omdat voor de periode van 18 november 2019 tot 1 juli 2021 een lager percentage aan huurprijsverlaging is vastgesteld, kan het door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vastgestelde bedrag niet volledig worden toegewezen. Voor de periode van 18 november 2019 tot 1 juli 2020 (7 maanden en 13 van de 30 dagen van november 2019) hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] € 751,72 aan kale huur per maand betaald en in totaal dus € 5.587,79 aan huur. Voor de periode van 1 juli 2020 tot 1 juli 2021 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] € 771,26 aan kale huur betaald en in totaal € 9.255,12 betaald. In totaal hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de periode van 18 november 2019 tot 1 juli 2021 dus € 14.842,91 betaald aan [gedaagde] . Omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] over deze periode recht hebben op een verlaging van 10% van de huurprijs, hebben zij € 1.484,30 te veel betaald (10% van € 14.842,91). Dit bedrag wordt toegewezen. In totaal wordt over de hele periode van 18 november 2019 tot 1 december 2022 een bedrag van € 5.551,22 toegewezen.

3.10.

De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen, omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hier geen zelfstandig belang bij hebben. De vordering tot terugbetaling van de door hen te veel betaalde huur wordt immers al toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.11.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] maken aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Omdat [gedaagde] een natuurlijk persoon is en zij de woning niet verhuurt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, is een aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW Pro vereist. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben een aanmaning gestuurd, maar deze aanmaning voldoet niet aan de daarvoor geldende vereisten. Het toepasselijke wettelijke tarief aan buitengerechtelijke incassokosten wordt namelijk niet in de aanmaning vermeld. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.

Proceskosten

3.12.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,74

- griffierecht

€

244,00

- salaris gemachtigde

€

660,00

(2 punten × € 330,00)

Totaal

€

1.033,74

3.13.

De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen, waarbij rekening wordt gehouden met de termijn zoals die onder 4.2 van de beslissing is opgenomen.

3.14.

De kosten die [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] na deze procedure eventueel nog zullen moeten maken voor de uitvoering van dit vonnis, worden op de onder 4.3 van de beslissing weergegeven manier begroot.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] te betalen een bedrag van € 5.551,22,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.033,74, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023.