ECLI:NL:RBMNE:2023:3740 - Rechtbank Midden-Nederland - Vernietiging huurovereenkomst wegens oneerlijke handelspr...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10212018 \ UC EXPL 22-7706

Vonnis van 5 juli 2023

in de zaak van

[eiser],

wonend in [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

tegen

[gedaagde],

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de brief van 3 maart 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 30 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiser] heeft van 29 mei 2018 tot 25 april 2019 van [gedaagde] de woning op het adres [adres] in [plaats] gehuurd. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiser] een waarborgsom van € 1.250,00 en administratiekosten van € 266,00 aan [gedaagde] betaald. In de huurovereenkomst is een kale huurprijs van € 739,00 per maand afgesproken, maar in het vonnis van 6 november 2019 van deze rechtbank is de kale huurprijs per 29 mei 2018 vastgesteld op € 373,18 per maand. Daarnaast is afgesproken dat [eiser] € 229,00 per maand aan servicekosten betaalt voor schoonmaak, onderhoud, gas, water en elektriciteit en € 12,00 per maand voor het gebruik van de oven, koelkast en vriezer.

2.2.

Op 11 oktober 2018 heeft een inspecteur van de afdeling Toezicht en Handhaving Bebouwde Omgeving van de gemeente [gemeente] een controle uitgevoerd in de woning. Tijdens de controle is geconstateerd dat de woning zodanig was verbouwd dat er twee verschillende woonruimten zijn ontstaan: een linker gedeelte, gehuurd door [eiser] , en een rechter gedeelte, gehuurd door een ander. Dat wordt woningvorming genoemd. Omdat [gedaagde] niet over de benodigde vergunning tot woningvorming en de omgevingsvergunning beschikte, heeft de gemeente hem (na bezwaar, beroep en hoger beroep) een bestuurlijke boete opgelegd.

2.3.

[eiser] heeft vanwege het ontbreken van de vergunningen de huurovereenkomst ontbonden op 25 april 2019 en de woning verlaten. Vervolgens heeft [eiser] de overeenkomst op 1 mei 2022 vernietigd vanwege een oneerlijke handelspraktijk.

2.4.

In deze procedure vordert [eiser] een verklaring voor recht dat [gedaagde] een (bijzonder) oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en dat [eiser] daarom de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd. [gedaagde] heeft [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet geïnformeerd over het ontbreken van de benodigde vergunningen voor de woning, en volgens [eiser] is dat een oneerlijke handelspraktijk. Omdat de huurovereenkomst is vernietigd, vordert [eiser] daarnaast terugbetaling van de door hem betaalde huur, waarborgsom en administratiekosten en vordert [eiser] een schadevergoeding in de vorm van een verhuiskostenvergoeding.

2.5.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd waarop hierna, voor zover dat van belang is voor de beoordeling, wordt ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

[eiser] stelt dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk en dat hij daarom op grond van artikel 6:193j lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de huurovereenkomst mocht vernietigen. Voor de beoordeling is ten eerste van belang of de Richtlijn 2005/29/EG betreffende oneerlijke handelspraktijken (hierna: de richtlijn) van toepassing is. Daarna moet worden beoordeeld of er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk op grond waarvan [eiser] de huurovereenkomst mocht vernietigen, en zo ja, wat daar de gevolgen van zijn.

3.2.

De vorderingen van [eiser] worden grotendeels toegewezen, omdat de kantonrechter van oordeel is dat er sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. Hierna wordt toegelicht waarom.

Richtlijn 2005/29/EG is van toepassing

3.3.

De artikelen 6:193a BW tot en met 6:193j BW in afdeling 3A van titel 3 van boek 6 BW gaan over oneerlijke handelspraktijken tussen consumenten en handelaren. Deze bepalingen zijn het resultaat van de implementatie van de richtlijn. De richtlijn heeft als doel de economische belangen van de consument te beschermen tegen oneerlijke handelspraktijken. Volgens [gedaagde] is de richtlijn in dit geval niet van toepassing.

3.4.

In artikel 3 van de richtlijn staat dat de richtlijn van toepassing is op oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten vóór, gedurende en na een commerciële transactie met betrekking tot een product. [gedaagde] valt onder het begrip ‘onderneming’, omdat hij zich bezighoudt met de commerciële verhuur van woningen en daarmee handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [eiser] heeft de huurovereenkomst niet gesloten in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en is dus een consument. Daarnaast is er sprake van een product in de zin van artikel 2 sub c van de richtlijn (en artikel 6:193a lid 1, onder c, BW). Een product wordt gedefinieerd als (onder andere) een dienst. De verhuur van een woning is een dienst en daarmee een product. Het handelen van [eiser] kan aangemerkt worden als een handelspraktijk in de zin van artikel 2, onder d, van de richtlijn (en artikel 6:193a lid 1, onder d, BW). Een handelspraktijk is iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. Het handelen van [gedaagde] houdt rechtstreeks verband met de verhuur van de woning aan [eiser] . Het handelen van [gedaagde] is tot slot naar het oordeel van de kantonrechter een
oneerlijkehandelspraktijk. De toelichting van dit oordeel komt hierna vanaf 3.6 aan de orde. Omdat aan alle vereisten van artikel 3 lid 1 van de richtlijn is voldaan, valt het onder het toepassingsgebied van de richtlijn (en van afdeling 3A van titel 3 van boek 6 BW).

3.5.

In dit geval is de oneerlijke handelspraktijk dat de verhuurder de huurder niet heeft geïnformeerd over het ontbreken van de benodigde vergunningen voor de woning. Het is in het belang van de consument (de huurder) dat hij op de juiste manier wordt geïnformeerd over het al dan niet hebben van de juiste vergunningen, zodat een consument een weloverwogen keuze kan maken bij het sluiten van de huurovereenkomst, en niet voor onverwachte verassingen komt te staan en plotseling moet verhuizen (en daardoor onverwachte kosten moet maken). Daar moet een consument tegen worden beschermd. Dat is ook het beoogde doel van de richtlijn. De richtlijn is dus van toepassing. Het doel van de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening (op grond waarvan [gedaagde] bepaalde vergunningen moest hebben) maakt voor dit oordeel geen verschil.

Er is sprake van een oneerlijke handelspraktijk

3.6.

Zoals gezegd, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven. Artikel 6:193b lid 2 BW bepaalt dat een handelspraktijk oneerlijk is als een handelaar handelt (a) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en (b) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Lid 3 bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is wanneer een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht zoals bedoeld in (onder andere) artikel 6:193g, onder i, BW. Uit dat artikel volgt dat de handelspraktijk waarbij beweerd wordt of anderszins de indruk wordt gewekt dat een product legaal kan worden verkocht terwijl dit niet het geval is, onder alle omstandigheden misleidend is.

3.7.

De kantonrechter is van oordeel dat het niet informeren van [eiser] over het ontbreken van de benodigde vergunningen door [gedaagde] kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door niet voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst aan [eiser] mee te delen dat hij niet over de door de gemeente vereiste vergunning(en) beschikte, heeft [gedaagde] de indruk gewekt dat de verhuur van de woning aan [eiser] legaal was. Dat het op dat moment niet zeker was dat de gemeente handhavend zou optreden doet niets af aan het feit dat de verhuur van de woning niet legaal was, terwijl [gedaagde] de indruk heeft gewekt dat dit wel het geval was. Ook het feit dat niet handhavend zou worden opgetreden tegen [eiser] maakt geen verschil. [eiser] wordt als huurder immers wel geraakt doordat hij een woning huurt die niet legaal is. Deze belangrijke informatie had [gedaagde] wel moeten delen bij het aangaan van de huurovereenkomst.

De stelling van [gedaagde] dat hij niet wist dat de betreffende vergunningen vereist waren, kan hem in dit verband niet baten. Van [gedaagde] als professionele verhuurder wordt een verhoogde mate van kennis van de wet- en regelgeving verwacht. Bovendien wordt van een professionele verhuurder ook verwacht dat hij zich verdiept in de toepasselijke wet- en regelgeving als hij daar niet voldoende van op de hoogte is. Wanneer hij dit niet (goed) doet, moeten de gevolgen hiervan voor zijn rekening en risico blijven. Daarnaast kan [gedaagde] , anders dan hij stelt, geen beroep doen op de hospitaregeling uit de huurovereenkomst. [gedaagde] woonde zelf immers niet in de woning, waardoor er geen sprake is (geweest) van een hospitasituatie.

3.8.

Het wekken van de indruk dat de verhuur van het gehuurde aan [eiser] legaal was, terwijl [gedaagde] wist althans had behoren te weten dat dit niet het geval was, is een misleidende handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193g, onder i, BW. De betwisting van [gedaagde] van het causale verband tussen de misleidende informatie en het besluit om (in dit geval) de huurovereenkomst aan te gaan treft geen doel. Daadwerkelijk causaal verband is namelijk in een situatie als deze niet vereist - de in artikel 6:193g BW genoemde handelspraktijken zijn onder alle omstandigheden misleidend.

3.9.

Een overeenkomst die tot stand is gekomen als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk, is vernietigbaar. [eiser] heeft de huurovereenkomst op 1 mei 2020 dan ook rechtsgeldig vernietigd. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [eiser] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd wordt toegewezen.

De gevolgen van de vernietiging

3.10.

Omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd, heeft de huurovereenkomst achteraf gezien nooit bestaan. Op grond van artikel 6:203 lid 1 BW is degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. In het geval van een geldsom, zal een gelijk bedrag moeten worden terugbetaald. Gaat het om een prestatie van andere aard (zoals het ontvangen van woongenot in het geval van een huurovereenkomst), dan bestaat er een recht op ongedaanmaking daarvan.

3.11.

[gedaagde] moet dus de totaal door [eiser] betaalde huur terugbetalen. In totaal gaat het om een bedrag van € 6.692,58. [eiser] moet het ontvangen woongenot aan [gedaagde] ‘teruggeven’. De aard van de prestatie, het ontvangen huurgenot, sluit echter uit dat dit kan worden teruggegeven of ongedaan kan worden gemaakt. Op grond van artikel 6:210 lid 2 BW treedt hiervoor in de plaats een vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst, voor zover dit redelijk is en indien de ontvanger door de prestatie is verrijkt of de ontvanger had toegestemd om een tegenprestatie te verrichten.

3.12.

Om te bepalen wat redelijk is, moet artikel 13 van de richtlijn in aanmerking worden genomen. Daarin is bepaald dat de lidstaten sancties vaststellen die van toepassing zijn op schendingen van de ter uitvoering van de richtlijn vastgestelde nationale bepalingen en alle maatregelen treffen die nodig zijn voor de toepassing van deze sancties. Deze sancties moeten doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend zijn.

3.13.

Volgens [gedaagde] moet de vergoeding voor het huurgenot gelijk worden gesteld aan de betaalde huur. Naar het oordeel van de kantonrechter is er in dat geval echter geen sprake van een doeltreffende, evenredige en afschrikwekkende sanctie. [gedaagde] ontvangt dan immers hetzelfde bedrag dat hij zou hebben ontvangen wanneer hij geen oneerlijke handelspraktijk had gedreven. Daarentegen is het ook niet redelijk als [eiser] in het geheel geen vergoeding hoeft te betalen voor het woongenot dat hij heeft gehad. [eiser] is hierdoor immers wel in enige mate verrijkt. De vergelijking met het arrest Lindorff/ [achternaam] (ECLI:NL:HR:2016:236), waarin is bepaald dat de consument geen vergoeding hoeft te betalen voor het genot (daaronder begrepen de mogelijkheid tot gebruik) dat hij van het toestel heeft gehad, gaat niet op. In die zaak was de handelaar op grond van de overeenkomst immers niet verplicht om ‘genot’ te verschaffen, maar slechts (de eigendom van) het toestel te verschaffen. Op grond van de tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst was [gedaagde] daarentegen wel verplicht om (woon)genot te verschaffen.

3.14.

De stelling van [gedaagde] dat er al een voldoende evenredige, afschrikwekkende en doelmatige sanctie bestaat in het bestuursrecht, wat heeft geresulteerd in de bestuursrechtelijke boete die [gedaagde] heeft opgelegd gekregen, gaat niet op. Het doel van die sanctie is immers een andere. [gedaagde] heeft de bestuurlijke boete gekregen voor het niet hebben van de juiste vergunningen. In dit geval gaat het om een sanctie voor het uitoefenen van een oneerlijke handelspraktijk: het bij aanvang van de huurovereenkomst niet informeren over het niet hebben van de juiste vergunningen.

3.15.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het, gelet op het voorgaande, redelijk als [eiser] 50% van de kale huurprijs als vergoeding aan [gedaagde] moet betalen voor het woongenot dat hij heeft gehad. Uitgaande van de maandelijkse huurprijs zoals die is vastgesteld in het vonnis van 6 november 2019, gaat het om € 186,59 per maand. Daarnaast is het redelijk als [eiser] de reeds betaalde servicekosten van € 229,00 per maand en de kosten voor het gebruik van de oven, koelkast en vriezer van € 12,00 per maand betaalt als vergoeding voor de in de huurovereenkomst opgenomen hiertegenover staande kosten. Het gaat in totaal dus om een bedrag van € 427,94 per maand. [eiser] heeft 11 maanden in de woning gewoond. [eiser] moet dus in totaal € 4.703,49 aan [gedaagde] betalen. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op het bedrag dat [gedaagde] aan [eiser] moet betalen. Dat betekent dat [gedaagde] wordt veroordeeld om een bedrag van € 1.989,09 (€ 6.692,58 - € ‬4.703,49) aan [eiser] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2020 (de datum van vernietiging).

Schadevergoeding

3.16.

Een handelaar die zich schuldig maakt aan een oneerlijke handelspraktijk, handelt onrechtmatig. [gedaagde] is daarom op grond van artikel 6:162 BW verplicht de schade die [eiser] als gevolg van het onrechtmatig handelen heeft geleden, te vergoeden.

3.17.

[eiser] vordert een verhuiskostenvergoeding, omdat hij niet had hoeven verhuizen als [gedaagde] zich niet schuldig had gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Volgens [gedaagde] was [eiser] niet gedwongen om te verhuizen: dat was zijn eigen keuze. [gedaagde] heeft echter op 27 december 2018 per brief de huurovereenkomst opgezegd met een beroep op de hospitaregeling en op 5 april 2019 per brief de huurovereenkomst ontbonden. Daarna heeft [gedaagde] nog een kortgedingprocedure gestart, die de dag voor de geplande behandeling werd ingetrokken. Hieruit volgt dat [gedaagde] na het bestuursrechtelijk optreden van de gemeente, de huurovereenkomst met [eiser] heeft willen beëindigen. Onder die omstandigheden kan niet gesteld worden dat [eiser] niet gedwongen was om te verhuizen. Die druk heeft [gedaagde] immers zelf opgevoerd. Dat de bestuursrechtelijke handhaving zich niet tot [eiser] richtte, maakt geen verschil. Door het handelen van [gedaagde] is [eiser] geconfronteerd met een gedwongen verhuizing, en daarom komen de kosten die hiermee gemoeid zijn voor vergoeding in aanmerking. Het is ook aannemelijk dat [eiser] die kosten heeft gemaakt, omdat een verhuizing immers altijd kosten met zich meebrengt.

3.18.

[eiser] heeft weliswaar niet concreet zijn schade gesteld, maar de kantonrechter moet, indien het aannemelijk is dat er schade is geleden, op grond van artikel 6:97 BW de schade vaststellen op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is, en als dat niet nauwkeurig kan, de schade schatten. De kantonrechter sluit net als [eiser] aan bij de minimumbijdrage zoals genoemd in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie. Hoewel dit bedrag niet specifiek is vastgesteld voor het moeten verlaten van de woning omdat de verhuurder niet de juiste vergunning heeft, is het bedrag wel vastgesteld voor situaties waarin de huurder wordt geconfronteerd met een gedwongen verhuizing, waarvan in dit geval ook sprake is. De verhuiskosten van [eiser] worden daarom vastgesteld op een bedrag van € 6.095,00.

Waarborgsom

3.19.

[eiser] vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 1.250,00 die hij bij aanvang van de huurovereenkomst heeft betaald. [gedaagde] stelt dat de woning niet correct is opgeleverd, waardoor de afwikkeling van de waarborgsom is blijven liggen. Voor zover [gedaagde] hiermee bedoelt dat hij schade heeft geleden door de volgens hem niet correcte oplevering en hij de waarborgsom met die schade wil verrekenen, heeft hij dat op geen enkele wijze onderbouwd. Bovendien is de huurovereenkomst vernietigd, waardoor er geen (andere) rechtsgrond (meer) bestaat op grond waarvan [gedaagde] de waarborgsom onder zich kan houden. [gedaagde] moet de waarborgsom dan ook terugbetalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2020.

Administratiekosten

3.20.

[eiser] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een bedrag van € 266,00 aan administratiekosten betaald. [gedaagde] is bereid deze kosten terug te betalen. Deze kosten worden daarom toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 1 mei 2020. Anders dan [gedaagde] stelt, heeft [eiser] immers in de brief van 1 mei 2020 ook aanspraak gemaakt op terugbetaling van de administratiekosten.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.21.

[eiser] maakt aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hoogte van de vordering wordt getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 1.110,82 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 475,51 bij € 3.505,09‬ in hoofdsom. De kantonrechter wijst daarom € 475,51 toe.

Proceskosten

3.22.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 105,09

- griffierecht € 83,00

- salaris gemachtigde €
464,00(2 punten x tarief € 232,00)

Totaal € 652,09

3.23.

De nakosten worden begroot in de beslissing.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven en [eiser] met recht de huurovereenkomst heeft vernietigd;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 3.505,09, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2020 tot de dag van volledige betaling;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 652,09;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 116,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van dit vonnis als er betekening heeft plaatsgevonden;

4.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 5 juli 2023.