Uitspraak
proces-verbaal
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/558658 / KG ZA 23-326
Proces-verbaal van de zitting, gehouden op 7 juli 2023, houdende mondeling vonnis
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. M.A. Geuze in Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. L.P.J. Krijgsman in Hardinxveld-Giessendam.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met als bijlagen producties 1 tot en met 19;
- de conclusie van antwoord met als bijlagen producties 1 tot en met 3.
1.2.
Op 7 juli 2023 heeft mr. A.A.T. van Rens, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. F.G.T. Russcher-Jansen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden in bovengenoemde zaak. Hierbij was de heer [eiser] met zijn advocaat aanwezig. Ook de heer [A] is namens [gedaagde] met zijn advocaat verschenen. Namens beide partijen zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van deze zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Na afloop van de zitting heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak gedaan. De beslissing en de motivering van de beslissing zijn hierna onder 3 en 4 weergegeven. Voor de duidelijkheid is in dit proces-verbaal onder 2 toegevoegd waar de zaak over gaat.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] is eigenaar van een bedrijfspand in [plaats] (hierna: het pand) en wil dit pand verkopen. [gedaagde] heeft interesse getoond in het pand en partijen zijn sinds 28 februari 2023 in onderhandeling getreden over de verkoop. [gedaagde] heeft na de bezichtiging van het pand laten weten dat haar definitieve beslissing over de koop afhankelijk zou zijn van de uitkomst van een uit te voeren grondonderzoek. Sindsdien zijn er drie conceptkoopovereenkomsten opgesteld. Op 31 mei 2023 heeft de makelaar van [eiser] de derde conceptovereenkomst aan [gedaagde] gestuurd. Op 5 juni 2023 heeft [gedaagde] de conceptovereenkomst retour gestuurd met alle punten die volgens haar nog niet vaststonden. Dit ging onder andere om de opleverdatum en het grondonderzoek. Diezelfde dag constateerde [gedaagde] dat het pand op Funda was gewijzigd van ‘verkocht onder voorbehoud’ naar ‘beschikbaar’. Op 6 juni 2023 heeft [gedaagde] de makelaar van [eiser] gebeld met enkele openstaande vragen. De makelaar kon volgens [gedaagde] de vragen van [gedaagde] niet goed beantwoorden. [gedaagde] heeft daarna per e-mail laten weten dat zij de onderhandelingen beëindigde en van de koop van het pand afzag.
2.2.
[eiser] is van mening dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten en vordert daarom primair nakoming van de koopovereenkomst. Subsidiair vordert [eiser] hervatting van de onderhandelingen.
2.3.
[gedaagde] heeft gevraagd de vorderingen af te wijzen. Over essentiële onderdelen van de koopovereenkomst is geen overeenstemming bereikt tussen partijen. Er is daarom geen perfecte koopovereenkomst tot stand gekomen. Bovendien heeft [gedaagde] geen vertrouwen in een goede afloop waardoor hervatting van de onderhandelingen ook niet in de rede ligt.
3.De beslissing
De voorzieningenrechter
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.855,-;
3.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen.
Inhoudelijke beoordeling
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat het in een kort geding gaat om de vraag of – vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure – een voorlopige voorziening moet worden gegeven. Dat betekent kort gezegd dat, zonder verder onderzoek, al voldoende duidelijk moet zijn dat een bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. In dit verband speelt ook een belangrijke rol dat de vorderingen van eiser heel verstrekkend zijn. [eiser] vraagt namelijk om veroordeling tot nakoming van een koopovereenkomst van een bedrijfspand ter waarde van € 400.000,-. De mate waarin de koopovereenkomst vast moet staan, is daarom groter.
Is er sprake van een perfecte koopovereenkomst?
4.3.
Het is de vraag of de onderhandelingen tussen partijen zo ver zijn gegaan dat er sprake was van een perfecte koopovereenkomst. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het uitgangspunt is dat partijen contractsvrijheid hebben en zich kunnen terugtrekken totdat er overeenstemming is bereikt. Hierbij is van belang of tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Als dat het geval is mag één van de partijen zich niet meer terugtrekken vanwege een detail. In dit geval is het de vraag of [gedaagde] zich heeft teruggetrokken op een detail of dat het ging om belangrijke voorwaarden van de koopovereenkomst. De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagde] vanaf het begin van de onderhandelingen heeft gezegd dat de koop afhing van de resultaten van een bodemonderzoek en als dat nodig was, sanering van de grond. Als daar geen duidelijkheid over was, wilde [gedaagde] niet vastzitten aan de koop van het pand.
Bodemonderzoek
4.4.
In de koopovereenkomst van 31 mei 2023 is het bodemonderzoek nader uitgewerkt. In de overeenkomst staat echter niet dat de uiterste datum van het inroepen van de ontbindende voorwaarde door [gedaagde] en (dus) het afnemen van het pand afhankelijk zijn van het moment waarop de resultaten van het bodemonderzoek bekend zijn. Dat betekent dat [gedaagde] in deze koopovereenkomst geen mogelijkheid heeft om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde als het bodemonderzoek langer duurt dan de relatief korte termijn die in de overeenkomst van 31 mei 2023 staat. Als [gedaagde] deze koopovereenkomst had getekend, had [gedaagde] dat risico geaccepteerd; het risico dat hij het pand moest kopen, zonder dat de uitslag van het bodemonderzoek bekend zou zijn. De koopovereenkomst reflecteert dus niet de mondelinge overeenstemming als het gaat om het bodemonderzoek. Dat was voor [gedaagde] een essentiële voorwaarde.
Nutsvoorzieningen
4.5.
Verder is het van belang dat er door of namens [eiser] een nieuwe voorwaarde is opgenomen in de koopovereenkomst die niet door partijen is overeengekomen. [gedaagde] heeft van in eerste instantie € 400.000,- geboden, waarbij [eiser] moest zorgen voor de aanleg van de nutsvoorzieningen. Daarmee is [eiser] akkoord gegaan als [gedaagde] € 410.000,- zou betalen. Dat zijn partijen overeengekomen. Daarbij is ook besproken dat ter zekerheid van die verplichting € 10.000,- van de koopprijs bij de notaris in depot zou blijven. In de conceptovereenkomst van 31 mei 2023 staat dat [gedaagde] die € 10.000,- in depot bij de notaris krijgt, als [eiser] niet voor eind 2023 de nutsvoorzieningen heeft laten aanleggen. [eiser] heeft dan verder geen verplichting. Dat was niet de afspraak. Er is dus iets in de koopovereenkomst terechtgekomen wat niet is afgesproken.
Geen vertrouwen
4.6.
Omdat de gemaakte afspraken niet terugkomen in de conceptkoopovereenkomst had [gedaagde] geen vertrouwen meer dat het goed zou komen. Te meer omdat het pand op 5 juni 2023 op Funda weer als beschikbaar stond vermeld. [eiser] voert aan dat hij druk op de deal wilde zetten, omdat zijn lening bij de bank inmiddels in behandeling was bij Bijzonder Beheer. Dat het pand weer als beschikbaar stond vermeld, past niet in het beeld dat de koopovereenkomst rond zou zijn en dat het goed zou komen tussen partijen. Daarnaast heeft [gedaagde] op 5 juni 2023 een e-mail gestuurd waarin zij verschillende punten aangeeft die niet akkoord zijn. Een belangrijk punt voor [gedaagde] was ook dat de datum van inroepen van het voorbehoud en de datum van levering afhankelijk moesten zijn van de uitkomst van het bodemonderzoek en de eventuele gevolgen daarvan. Er is geen conceptkoopovereenkomst door [eiser] in het geding gebracht waarin dat is verwerkt. Dan gaat het bijvoorbeeld ook om de specificaties van het bodemonderzoek dat moet gebeuren en de verplichtingen van [gedaagde] om te zorgen dat het bodemonderzoek zo snel mogelijk plaatsvindt. De data van het verlopen van het voorbehoud en de levering zijn daar dan immers van afhankelijk. Bovendien heeft [gedaagde] in de ochtend van 6 juni 2023 contact gehad met de makelaar van [eiser] . Dat heeft er niet toe geleid dat de punten van zorg van [gedaagde] zijn weggenomen. Integendeel. Volgens [gedaagde] wist de makelaar nergens een antwoord op. Dat was de reden dat [gedaagde] na dat telefoongesprek direct heeft gemaild dat ze van de koop van het pand afzag. Gelet op deze omstandigheden is het gerechtvaardigd dat [gedaagde] er geen vertrouwen meer in had, dat een overeenkomst nog tot stand zou komen.
Conclusie
4.7.
De heer [A] heeft namens [gedaagde] de hand geschud van [eiser] en er is afgesproken dat [gedaagde] het pand zou kopen. Maar in het proces daarnaartoe zijn partijen elkaar kwijtgeraakt. De afspraken die zijn gemaakt, zijn onvoldoende reden om [gedaagde] te verplichten om het pand af te nemen of nog verder door te onderhandelen. Daarom zijn de vorderingen afgewezen.
Proceskosten
4.8.
Omdat [eiser] ongelijk krijgt moet hij de proceskosten van [gedaagde] betalen. Die kosten worden begroot op:
- griffierecht € 676,-
- salaris advocaat
1.079,-
1.079,-
Totaal € 1.855,-
Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. A.A.T. van Rens, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, mr. F.G.T. Russcher-Jansen, waarvan dit proces-verbaal is opgemaakt op 17 juli 2023.